39 C 274/2024-92 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se svou žalobou podanou zdejšímu soudu domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi podnájemní smlouvy bytové jednotky a garáže. Žalobkyně uzavřela dne , datum, na straně podnájemce s žalovanou na straně nájemce smlouvu o podnájmu bytu, jejímž předmětem byla jednotka č. , hodnota, o velikosti 88 m2 + 31 m2 terasa, sestávajícího se z 3+kk a terasy 31 m2, v šestém nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , na adrese , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen ,,byt“). Dále uzavřela žalobkyně dne , datum, na straně podnájemce s žalovanou na straně nájemce smlouvu o podnájmu garážového stání, které je umístěno v 1. podzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen ,,garáž“). Obě smlouvy byla uzavřeny na dobu neurčitou. Výlučným vlastníkem nemovitosti, kde se nachází byt a garáž je pan , jméno FO, , trvale bytem , adresa, , který udělil žalované souhlas s podnájmem bytu a garáže. Žalovaná dopisy ze dne , datum, vypověděla obě smlouvy s výpovědní lhůtou tři měsíce s tím, že podnájem skončí ke dni , datum, a k tomuto dni je žalobkyně povinna předměty podnájmu předat žalované. Předmětné výpovědi byly podány na základě žalovanou uvedeného článku V. odst. 3 smlouvy o podnájmu bytu a na základě článku V. odst. 3 a čl. VI. odst. 1 smlouvy o podnájmu garážového stání. Žalobkyně s výpovědí z podnájemních smluv nesouhlasila, což i sdělila žalované dopisem ze dne , datum, s tím, že výpovědi neobsahují výpovědní důvod. Žalovaná setrvala na podaných výpovědích. S ohledem na uvedené žalobkyně podala žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědí z podnájemní smlouvy k bytové jednotce a ke garáži. Zároveň namítala, že fakticky se jedná o vztah nájemní nikoli podnájemní, kdy smlouvy byly uzavřeny účelově jako podnájemní, když pan , jméno FO, je otec žalobkyně a jedná se tak o obcházení zákona, kdy se záměrně neaplikují kogentní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu a ochraně nájemníka.2. Na jednání dne , datum, žalobkyně dále uvedla, že v mezidobí došlo v květnu 2025 k vyklizení bytu i garáže. Žalobkyně se pokusila o smírné vyřešení. Pokud jde o naléhavý právní zájem, tak ten i po vyklizení existuje, není to tak, že by předmět sporu odpadl.3. Svým podáním ze dne , datum, žalobkyně doplnila, že je toho názoru, že je třeba posoudit, zda se jednalo o podnájem či byl vztah mezi stranami takto pouze označen. Vlastníkem uvedené nemovitosti je otec žalované. Žalovaná má nemovitosti pronajaté na základě nájemní smlouvy od svého otce. Je tak na žalované, aby prokázala, že předmětné nemovitosti užívá za účelem uspokojování svých bytových potřeb. Podaným výpovědím pak předcházela žádost žalobkyně na poskytnutí slevy z ceny podnájmu, neboť v sousední nemovitosti, kterou rovněž vlastní otce žalované, probíhala rekonstrukce, která snížila kvalitu bydlení a žalobkyni obtěžovala nad míru přiměřenou poměrům. K tomu žalovaná reagovala tím, že sleva poskytnuta nebyla, neboť cena podnájmu nebyla zvýšena žalobkyni dle inflace. Žalobkyně opakovaně žádala o slevu na ceně podnájmu, následně podala žalovaná žalobkyni výpověď z podnájmu bytu i garáže. Z pohledu žalobkyně se v daném případě jednalo o smlouvy nájemní, jedná se o obcházení zákona, neboť nájemní smlouva, kterou má žalovaná uzavřenu neslouží k uspokojení bytových potřeb žalované, ale účelem je uzavření dalšího podnájemního vztahu s třetí osobou. Pokud se jedná o naléhavý právní zájem, ten žalobkyně spatřuje v tom, že podnájemní smlouvy jsou ve skutečnosti smlouvami nájemními. Žalobkyně tak není povinna prokazovat naléhavý právní zájem, ani za situace, kdy byt již vyklidila.4. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s tím, že dne , datum, kontaktoval právní zástupce žalobkyně právního zástupce žalované s návrhem, zda by žalobkyně nemohla v nemovitosti setrvat do konce dubna 2025. Mezi účastníky nebyla shoda pouze na výši nájemného za období od konce výpovědní lhůty do konce dubna 2025, proto žalovanou žaloba překvapila. Žalovaná nesouhlasila s tím, že se jedná o skrytý nájemní vztah, což ani žalobkyně nikterak nedokládá. Žalobu pak žalovaná považuje za účelovou. Žalovaná navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout.5. Na jednání dne , datum, žalovaná uvedla, že skutečně došlo k vyklizení předmětných nemovitostí, nicméně navrhované smírné řešení, kdy si každá ze stran ponese své náklady, není pro žalovanou přijatelné. Žaloba byla podána účelově, aby si žalobkyně prodloužila pobyt v předmětných nemovitostech.6. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti:7. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne , datum, uzavřena podnájemní smlouva, jejímž předmětem byl podnájem bytové jednotky č. , hodnota, o velikosti 88 m2 + 31 m2 terasa, sestávajícího se z 3kk a terasy 31 m2, v šestém nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , č.o. , Anonymizováno, , na adrese , Anonymizováno, ulice, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Žalobkyně se zavázala hradit pravidelné nájemné a žalovaná se zavázala přenechat žalobkyni do užívání předmětnou jednotku. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s možností písemné výpovědi s výpovědní lhůtou tři měsíce bez udání důvodu (Smlouva o podnájmu bytu ze dne , datum, ).8. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dále dne 1. 4. uzavřena smlouva o podnájmu garážového stání, které je umístěno v 1. podzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, . Žalobkyně se zavázala hradit pravidelné nájemné a žalovaná se zavázala přenechat žalobkyni do užívání předmětné garážové stání. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s možností písemné výpovědi s výpovědní lhůtou tři měsíce bez udání důvodu (Smlouva o podnájmu garážového stání ze dne , datum, ).9. Vlastníkem předmětných nemovitostí je pan , jméno FO, (Internetový výpis z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, , obec , adresa, , k.ú. , adresa, ).10. Vlastník nemovitostí udělil žalované souhlasil k uzavření podnájemních smluv (Souhlas pronajímatele s podnájmem prostor ze dne , datum, ).11. Žalovaná dala dne , datum, žalobkyni výpověď z podnájmu bytové jednotky. Lhůta pro vyklizení pak byla tříměsíční do , datum, (Výpověď smlouvy o podnájmu bytu uzavřené dne , datum, ze dne , datum, ).12. Žalovaná dala dne , datum, žalobkyni výpověď z podnájmu garáže. Lhůta pro vyklizení pak byla tříměsíční do , datum, (Výpověď smlouvy o podnájmu garážového stání uzavřené dne , datum, ze dne , datum, ).13. Žalovaná s výpověďmi z podnájmů nesouhlasila, když poukázala, že se nejedná o podnájem, ale nájem. Současně výpovědi nebyly řádně odůvodněny, žalobkyně také nebyla poučena o možnosti námitek a přezkumu oprávněnosti výpovědi (Odpověď žalobkyně ze dne , datum, ).14. Žalovaná odpověděla žalobkyni na nesouhlas s výpovědí s tím, že se jednalo o podnájem, výpověď byla podána žalobkyni v souladu s výpovědními důvody sjednanými ve smlouvě (Dopis žalované ze dne , datum, ).15. Žalobkyně dále sporovala oprávněnost výpovědi z nájmu dopisem svého právního zástupce ze dne , datum, , kde spoukázala, že vlastníkem nemovitosti je otec žalované, účelem nájemní smlouvy mezi vlastníkem a žalovanou není uspokojení bytových potřeb, jedná se o ukázkový případ obcházení práva, kdy důvodem je přesvědčit podnájemce, že se na něj neaplikují kogentní ustanovení upravující nájem bytu, sloužící k ochraně nájemníka (Dopis právního zástupce žalobkyně ze dne , datum, ).16. Žalovaná oznámila žalobkyni převzetí právního zastoupení (Oznámením o převzetí právního zastoupení žalované ze dne , datum, ).17. Dále soud provedl důkazy Kolaudační souhlas, Přehled mailové komunikace, Inzerce, Přehled vlastnictví - , jméno FO, , Výpis LV 320, Výpis LV 1007, Výpis LV 4578 – 2x, Výpis LV 716, Výpis LV 997, Výpis LV 1582, Výpis LV 11721, Výpis LV 21712, Výpis žalované z ARES, Výpis RK, ze kterých však nezjistil ničeho podstatného.18. Mezi stranami bylo nesporným, že žalobkyně předmětné nemovitosti ke konci května 2025 již vyklidila.19. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:20. Mezi žalobkyní a žalovanou došlo nejprve dne , datum, na straně podnájemce s žalovanou na straně nájemce s žalobkyní k uzavření smlouvy o podnájmu bytu a následně dne , datum, k uzavření smlouvy o podnájmu garážového stání. Obě smlouvy byly uzavřeny na dobu neurčitou s možností výpovědi bez udání důvodu s výpovědní lhůtou tři měsíce. Výlučným vlastníkem nemovitosti je pan , jméno FO, , který udělil žalované souhlas s podnájmem bytu a garáže. Žalovaná dopisy ze dne , datum, vypověděla obě smlouvy s tím, že podnájem skončí ke dni , datum, . Předmětné výpovědi byly podány na základě žalovanou uvedeného článku V. odst. 3 smlouvy o podnájmu bytu a na základě článku V. odst. 3 a čl. VI. odst. 1 smlouvy o podnájmu garážového stání. Žalobkyně s výpovědí z podnájemních smluv nesouhlasila. Žalobkyně ke konci května 2025 byt i garáž vykl