6 C 286/2019-212 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaném smluvní pokuty ve výši 2 890 000 Kč s tím, že žalobkyně jako budoucí kupující a žalovaný jako budoucí prodávající uzavřeli dne 20. 1. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví k nemovitým věcem, předmětem smlouvy bylo uzavření kupní smlouvy ve vztahu k jednotce označené jako [anonymizováno] stavěné na pozemku parc. č. [rok] a [rok], k. ú. [část obce], [územní celek]. K dnešnímu dni se jedná o jednotku [číslo] nacházející se v budově [adresa] na pozemcích č. [rok] a [rok] a id. podíl [číslo], s jednotkou je spojeno právo výlučného užití dvou garážových stání v prostoru garáže budovy ([číslo]). Dle čl. II odst. 4 bod (iii) smlouvy měl žalovaný splnit podmínku pro uzavření smlouvy – kolaudace jednotky a garáže do 31. 12. 2017, tuto podmínku žalovaný nesplnil, kolaudační souhlas byl vydán až 13. 8. 2018, doba prodlení byla víc než 10 dní, proto žalobkyně vyzvala žalovaného ke splnění povinnosti ve lhůtě 15 dnů od doručení. Výzva byla doručena žalovanému dne 19. 1. 2018. V případě podstatného porušení smlouvy žalovaným má žalobkyně dle čl. II odst. 13 smlouvy právo na smluvní pokutu ve výši poloviny zálohy, kdy záloha činila 5 780 000 Kč, výše smluvní pokuty tedy činí 2 890 000 Kč, výzva k zaplacení smluvní pokuty byla doručena žalovanému dne 10. 5. 2019, smluvní pokutu tedy byla splatná dne 24. 5. 2019. Žalobkyně od smlouvy nikdy odstoupit nechtěla a ani neodstupuje, žalobkyně si mohla zvolit, které z práv (odstoupení od smlouvy či nárok na smluvní pokutu) uplatní, zda obě nebo jen jedno. Text smlouvy nevylučuje plnění smluvní pokuty samostatně. Žalobkyně je navíc spotřebitelka, použije se výklad pro ni nejpříznivější. 2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta. Žalovaný činí nesporným uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. K prodlení na straně žalovaného skutečně došlo, nicméně žalovaný toto prodlení kompenzoval žalobkyni tím, že poskytoval žalobkyni a jejímu otci, jehož koupi jednotky žalobkyně rovněž zprostředkovala, celou řadu výhodných vylepšení (lepší klimatizaci, venkovní žaluzie, celkový centrální vysavač, to vše s náklady statisíců). Žalobkyně nechala žalovaného v představě, že i z její strany je tato kompenzace přijímána jako jakási náhrada za prodlení, jednání žalobkyně je proto v rozporu s dobrými mravy. Smluvní pokuta je navíc nepřiměřeně vysoká, žalovaný navrhuje její moderaci. Dne 15. 12. 2017 byla uzavřena dohoda o stavebních úpravách, na jejímž základě byly provedeny dodatečné stavební úpravy, při provádění prací žalovaný naúčtoval obvyklou marži ani poplatek za zpracování požadovaných změn, žalobkyně tímto ušetřila asi 84 000 Kč. Toto by žalovaný neučinil těsně před termínem dokončení díla, pokud by zde nebyla dohoda, že termín pro dokončení díla může být posunut. I v době uzavření této dohody pokračovala další jednání o klientských změnách požadovaných žalobkyní, některé požadavky byly vzneseny až po uplynutí původního termínu pro dokončení díla (např. žalobkyně e-mailem informuje žalovaného 6. 1. 2018, že výběr interiéru dokončen a žalobkyně je připravena na další jednání, tento e-mail navazoval na e-mail žalovaného ze dne 24. 12. 2017, v němž se žalovaný domáhal uzavření dodatku ohledně posunutí doby dokončení díla), dne 9. 1. 2018 žalobkyně uplatnila další sérii klientských změn (schodiště aj.), čímž došlo k zásahu do díla, které mělo být dokončeno do konce roku 2017. Následně měla žalobkyně další požadavky, cenovou nabídku na výtah žalobkyně schválila 10. 3. 2018, dne 3. 4. 2018 pak žalobkyně zaslala zadání pro změnu klimatizace, schodiště bylo dodáváno na počátku roku 2019. V srpnu 2018 žalobkyně dosud neměla vybrané některé části dodávek klientských změn, proto byl dne 9. 8. 2019 sepsán„ protokol o stavu nemovitosti při předání„ white walls“. Žalovaný se pokoušel uzavřít se žalobkyní dohodu o narovnání, žalobkyně však měla stále další požadavky a uzavření dohody odsouvala. Žalobkyně iniciovala změny v době těsně před uplynutím původní lhůty pro dokončení díla, žalobkyně sama uvádí, že některé změny byly prováděny až na počátku roku 2019, došlo tak zde k novaci závazku. 3. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 4. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli smlouvu, kterou se zavázali v budoucnu uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitým věcem, konkrétně budoucí jednotky, která je nyní označena [anonymizováno] a příslušného podílu na jednotce v 1. PP, v níž vznikne garáž, která se nachází na pozemku parc. č. [rok], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku parc. č. [rok], jehož součástí je stavba [adresa], k. ú. [část obce], [územní celek] (čl. I odst. 4). Smluvní strany se dohodly, že smlouvu uzavřou nejpozději do konce roku 2017 za cenu 28 900 000 Kč (čl. II odst. 3). Strany si dále ujednaly, že pokud jsou splněny podmínky na straně kupujícího a prodávající nesplní jakoukoli z podmínek v čl. II odst. 4 a doba prodlení bude delší než 10 pracovních dnů, porušuje tím smlouvu podstatným způsobem. V takovém případě má budoucí kupující právo odstoupit od smlouvy a právo na smluvní pokutu ve výši poloviny zálohy (čl. II odst. 13). Jednou z podmínek dle čl. II odst. 4 smlouvy je kolaudace jednotky nejpozději 31. 12. 2017, tuto podmínku plní budoucí prodávající (prokázáno smlouvou o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví k nemovitým věcem ze dne 20. 1. 2017 na čl. 6 včetně dodatku ze dne 20. 1. 2017 na čl. 110). Následně se strany dohodly na prodloužení termínu uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do 30. 9. 2019. Budoucí prodívající na základě své vlastní iniciativy s budoucím kupujícím projednal otázku změny nebytové jednotky garáže tak, že tato nebude samostatnou jednotkou, ale bude společnou částí nemovité věci (prokázáno dodatkem [číslo] ze dne 23. 9. 2018, čl. 62). 5. Žalobkyně e-mailem ze dne 18. 10. 2017 potvrdila zadání klientských změn (prokázáno e-mailem žalobkyně ze dne 18. 10. 2017 na čl. 120). Dle orientační cenové nabídky činila cena sjednaných změn související s dodáním a montáží schodiště celkem 642 610 Kč (prokázáno orientační cenovou nabídkou ze dne 18. 10. 2017 na čl. 135 p.v.). Žalovaný nabídl žalobkyni jako kompenzaci za prodlení v důsledku posunu termínu dokončení stavby nabídku za kompletní interiér žalobkyně (prokázáno e-mailem pana [příjmení] ze dne 21. 11. 2017 na čl. 112). Žalobkyně a žalovaný se dohodli, že budoucí prodávající provede pro budoucí kupující dle její žádosti stavební úpravy dle přílohy I v jednotce. Smluvní strany se dohodly, že celková cena stavebních prací činí 333 239 Kč včetně DPH, strany se dohodly, že uhrazením ceny stavebních úprav považuje povinnost budoucího kupujícího za splněnou a nebude po něm již žádné další plnění v souvislosti se stavebními úpravami požadovat. Stavební úpravy budou provedeny nejpozději ke dni předání jednotky budoucímu kupujícímu (prokázáno dohodou o stavebních úpravách ze dne 15. 12. 2017 čl. 85). 6. Mezi účastníky probíhala jednání ohledně dalšího postupu s tím, že dne 24. 12. 2017 zaslal pan [příjmení] žalobkyni připomenutí, že by měli podepsat dodatek ke smlouvě ohledně posunutí termínu a dále že by měli uzavřít jednání o dodávce interiéru, aby mohl žalobkyni nabídnout co nejlepší kompenzační návrh, k tomuto žalobkyně odpověděla, že výběr interiéru z její strany dokončili a jsou připraveni jednat ohledně dalšího postupu. Pan [anonymizováno] žalobkyni požádal, zda by mohla zadat kompletní dodávku interiéru jako klientskou změnu, kdy žalovaný vše připraví, nacení a dle toho se z hlediska kompenzace zpoždění dohodnou. K tomuto žalobkyně uvedla pouze to, že pan [příjmení] má zřejmě všechny podklady k interiéru (prokázáno e-mailovou komunikací z ledna 2018 na čl. 139-141). Žalobkyně vyzvala žalovaného ke splnění podmínky pro uzavření kupní smlouvy ve lhůtě 15 dnů, a to kolaudaci jednotky a garáže do 31. 12. 2017 (prokázáno výzvou ke splnění podmínky podle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 17. 1. 2018 vč. podacího lístku, čl. 27 a 28). Žalovaný na výzvu reagoval tak, že z dosavadní komunikace je jasné, že není schopen termíny dodržet, a to z rozmanitých důvodů, ostatně kvůli tomu teď spolu řeší vybavení a cenové zvýhodnění žalobkyně (prokázáno e-mailem pana [příjmení] ze dne 19. 1. 2018 na čl. 29). Žalobkyně mu sdělila, že dodržuje postup dle čl. II odst. 13 smlouvy a že předpokládá, že v brzké době dojde k avizovanému ústnímu jednání o dalším postupu (prokázáno e-mailem žalobkyně ze dne 22. 1. 2018 na čl. 143). Žalovaný sdělil žalobkyni, že se dozvěděl, že došlo z její strany k dodatečnému požadavku na změnu schodů, což opět oddaluje moment, kdy budou klientské změny zafixovány a kdy chtěli počítat slevu v podobě práce či dodávek změn v ceně domu, žalovaný navrhl žalobkyni slevu 200 000 Kč z kupní ceny. Žalobkyně sdělila žalovanému, že se domnívala, že jí budou nabídnuty kompenzační slevy na dodělávku interiéru (prokázáno e-mailovou komunikací účastníků ze dne 23. 1. 2018 na čl. 147-148). Žalobkyně sdělila žalovanému, že nabídku na„ vyrovnání smluvní pokuty“ zváží,