31 C 68/2021-231 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala po žalované vyklizení nemovitosti a zaplacení smluvní pokuty ve výši 2 056 697 Kč s příslušenstvím s tím, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu [číslo] na základě které žalobkyně přenechala žalované část pozemní komunikace nacházející se na pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [územní celek] [anonymizováno], k. ú. [obec], a to za účelem provozování placeného veřejného hlídaného parkoviště. Žalobkyně nájemní smlouvu v souladu s jejím ujednáním vypověděla. Výpověď ze dne [datum] byla žalované doručena dne [datum], smlouva skončila uplynutím výpovědní doby ke dni [datum]. Žalovaná měla dle [anonymizována dvě slova] nájemní smlouvy povinnost po skončení smlouvy uvést předmět smlouvy do stavu, v jakém jí byl předán a předat ho zpět žalobkyni. Žalovaná však uvedené jednání nesplnila, když ke dni podání žaloby předmětné pozemky stále užívá. Žalovaná s výpovědí nájemní smlouvy nesouhlasila a obrátila se na soud se žalobou na přezkoumání její platnosti. Soudní řízení skončilo pravomocným rozsudkem Městského soudu v Praze č. j. 53 Co 39/2020-113 tak, že žaloba podaná žalovanou byla zamítnuta. Výpověď byla podána žalobcem v souladu se zákonem a je platná. Vzhledem k tomu, že žalovaná po uplynutí výpovědní doby nájemní smlouvy nevyklidila předmět smlouvy a nepředala jej zpět žalobkyni, a s ohledem na skutečnost, že rozhodnutím soudu bylo postaveno na jisto, že výpověď byla podána oprávněně, je žalobkyně oprávněna po žalované požadovat v souladu s ujednáním [anonymizována dvě slova] nájemní smlouvy smluvní pokutu ve výši 0,5 % z celkové roční výše nájemného, a to za každý i jen započatý den porušení povinnosti žalované ujednané ve smlouvě, nejméně však 500 Kč denně. Výpověď smlouvy byla žalované doručena dne [datum], tříměsíční výpovědní doba začala běžet dne [datum] a uplynula dne [datum]. Žalobkyně je tedy oprávněna po žalované požadovat zaplacení smluvní pokuty od [datum] do vyklizení pozemků. Žalobkyně předžalobní výzvou ze dne [datum] vyzvala žalovanou k vyklizení pozemků a k zaplacení smluvní pokuty vypočítané ke dni odeslání výzvy. Žalovaná v reakci na výzvu odmítla nároky žalobkyně plynoucí ze smlouvy a vznesla nespecifikované a neodůvodněné požadavky. Žalobkyně proto přistoupila k podání žaloby. Žalovaná byla ke dni odeslání předžalobní výzvy ze dne [datum] v prodlení s vyklizením pozemků celkem 799 dní, proto jí žalobkyně vyzvala k zaplacení částky ve výši 2 221 643 Kč (0,5 % z roční výše nájemného, které ke dni skončení nájemní smlouvy činilo 556 105,79 Kč/rok bez DPH, denní smluvní pokutu vypočetla žalovaná ve výši 2 780,53 Kč x 799 dní prodlení = 2 221 643 Kč). Žalobkyně požaduje žalobou zaplacení nižší částky, neboť žalobkyně žalované v předžalobní výzvě oznámila, že v případě nezaplacení smluvní pokuty použije na část její úhrady žalovanou slouženou jistotu ve výši 164 946 Kč, k čemuž je žalobkyně dle nájemní smlouvy oprávněna. Z tohoto důvodu žalobkyně požaduje zaplacení smluvní pokuty ve výši 2 056 697 Kč. Předžalobní výzva byla žalované doručena dne [datum]. Žalobkyně poskytla žalované k zaplacení smluvní pokuty lhůtu do [datum], žalovaná však do stanovené lhůty nesplnila ničeho. Z uvedeného důvodu je žalobkyně oprávněna požadovat po žalované též zákonný úrok z prodlení z dlužné částky, a to ode dne [datum]. 2. Žalovaná k žalobě podala dne [datum] vyjádření, v němž uvedla, že neuznává žalobní návrh na zaplacení smluvní pokuty ve výši 2 056 697 Kč s příslušenstvím. Žalovaná učinila nesporným, že žalobkyně se žalovanou uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu [číslo] na pozemek parkoviště. Žalobkyně následně zaslala žalované výpověď této nájemní smlouvy ze dne [datum], která jí byla doručena dne [datum]. Žalovaná uvádí, že dle jejího názoru potvrzeného rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne [datum], je nutno nájemní smlouvy na pozemky parkovišť je nutno posuzovat dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, jako smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání či jako smlouvy pachtovní. Z uvedeného vyplývá, že žalovaná může po žalobkyni požadovat kompenzaci za zhodnocení pozemku parkoviště a za převzetí zákaznické základny. Pozemek parkoviště dle žalované nelze uvést do stavu, v jakém byl žalované předán. Na pozemku parkoviště byly žalovanou provedeny investice, jejichž odstranění by vedlo k znehodnocení pozemku a provedení těchto investic bylo požadováno přímo nájemcem v rámci veřejné soutěže či s ním žalobkyně prostřednictvím [anonymizována čtyři slova] [právnická osoba] vyslovila souhlas. Žalovaná má ve svém vlastnictví též elektrickou přípojku vedoucí na pozemek parkoviště. Žalovaná nesouhlasí s výší nárokované smluvní pokuty, když tato dosahuje ročně bezmála dvojnásobku sjednaného ročního nájemného, a žalovaná její výši z následujících důvodů považuje za zcela v rozporu s dobrými mravy. Po téměř celé období, za které byla pokuta vyčíslena, nebylo postaveno najisto, zda byla výpověď nájemní smlouvy učiněna po právu, a i přes tuto skutečnost žalovaná projevovala snahu se s žalobkyní na předání pozemků dohodnout. Smluvní pokuta má plnit zejména funkci paušalizované náhrady škody, žalovaná však do dnešního dne hradí částku odpovídající nájemnému sjednanému v nájemní smlouvě, žalobkyni tak žádná škoda nevzniká. Z výše uvedených důvodů žalovaná navrhuje, aby soud celkovou výši smluvní pokuty, alespoň snížil. Žalobkyně před uplynutím výpovědní doby zaslala žalované návrh dohody o změně nájemní smlouvy, který žalovanou nebyl akceptován. Žalobkyně nelogicky a neopodstatněně odmítá snahu žalované o ukončení veškerých sporů smírnou cestou, a dále jen účelově navyšuje celkovou výši vymáhané smluvní pokuty. Smluvní pokutu lze z důvodu její výše, absence škody na straně žalobkyně a výše popsaného jednání žalobkyně považovat za v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná v průběhu nájemního vztahu pozemek parkoviště zhodnotila, když na pozemku parkoviště za účelem jeho zlepšení provedla určité investice. Za toto zhodnocení jí dle ust. § 2220 odst. 1 o. z. náleží kompenzace. Žalovaná v zájmu předejití sporů o náhradu tohoto zhodnocení, je toho názoru, že by mělo být ze strany žalované započteno rovnou oproti smluvní pokutě. Finanční jistota ve výši 164 946 Kč, kterou žalovaná složila, měla být dle [anonymizována dvě slova] nájemní smlouvy úročena a úroky měly být ze strany žalobkyně vypláceny vždy k 31. 12. Příslušného kalendářního roku. Žádné úroky však žalobkyně nevyplatila. Žalovaná navrhla, aby v případě úspěchu žalobkyně ve sporu, jí byla přiznána náhrada nákladů řízení za právní zastoupení pouze ve výši nákladů řízení nezastoupeného účastníka, jelikož náklady na zastoupení advokátní kanceláří nelze považovat za účelně vynaložené. 3. Usnesením [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], byl nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty ve výši 2 056 697 Kč s příslušenstvím vyloučen k samostatnému projednání. 4. Žalovaná dále podala dne [datum] vyjádření k žalobě včetně námitky započtení. Žalovaná v podání shrnula své vyjádření k žalobě ze dne [datum]. Dále uplatnila námitku započtení pohledávky ve výši odpovídající nevyplaceným úrokům přirůstajícím ke složené jistotě dle [anonymizována dvě slova] nájemní smlouvy za období od [datum] do [datum]. Žalovaná dále uplatnila námitku započtení pohledávky ve výši 1 489 840 Kč. Pohledávka žalované na zaplacení náhrady zhodnocení předmětu nájmu vznikla ke dni skončení nájmu a žalovaná ji vyčísluje následovně: oplocení parkoviště – cca 330 m – 350 000 Kč; kancelářská buňka pro hlídače – 120 000 Kč; elektropřípojka z roku 2017 – 200 000 Kč; elektrická vjezdová brána včetně čtečky, branky pro pěší včetně čtečky čipů a karet, kamerový systém, přístupový systém a další DTZ – 819 840 Kč. Žalovaná dne [datum] zaslala žalobkyni vyčíslení náhrady za převzetí zákaznické základny a dne [datum] zaslala též návrh na mimosoudní vyřešení sporu týkajícího se parkoviště [ulice]. Žalobkyně na uvedené dopisy neodpověděla. 5. Na základě provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: Žalobkyně je vlastníkem pozemku parkoviště, tj. pozemku parc. [číslo] při ulici [ulice], v kat. úz. [obec]. Dne [datum] byla mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemce uzavřena nájemní smlouvu [číslo] na dobu neurčitou, předmětem nájmu bylo pronajmutí části pozemní komunikaci a parkovací plochy za účelem provozování placeného veřejného hlídaného parkoviště. V [anonymizována dvě slova] strany sjednaly nájemné ve výši 554 440 Kč ročně. Pronajímatel je oprávněn každoročně upravit výši nájemného o částku odpovídající roční míře inflace. V [anonymizována dvě slova] strany smlouvy sjednaly, že ke dni skončení nájmu je nájemce povinen uvést předmět nájmu do stavu, v jakém mu byl předán a předat ho protokolárně zpět pronajímateli, nebude-li smluvními stranami dohodnuto jinak. V [anonymizována dvě slova] strany sjednaly, že v případě prodlení nájemce s předáním předmětu nájmu dle [anonymizována dvě slova] je pron