13 C 515/2024-255 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se podanou žalobou ve znění změny žaloby po žalované domáhal zaplacení částky 1 287 444 Kč, eventuálně pro případ, že soud dospěje k závěru, že smluvní pokuta je platná, aby mu byla žalovaná povinna uhradit částku 1 187 444 Kč. Svůj návrh odůvodnil tím, že žalobce a žalovaná uzavřeli dne 15. 7. 2022 smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem byly vzájemné závazky smluvních stran směřující k uzavření kupní smlouvy v projektu nazvaném „, adresa, “, přičemž předmětem koupě měl být rodinný dům č. , hodnota, na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, , Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , hodnota, , za kupní cenu ve výši 13 166 400 Kč, ze které již žalobce žalované uhradil zálohy celkem ve výši 1 974 960 Kč. Ve smlouvě byla sjednána smluvní pokuta ve výši 10 % kupní ceny pro případ, že žalobce poruší ve smlouvě specifikované smluvní povinnosti. Žalovaná adresovala žalobci výzvu k doplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy datovanou dne 7. 6. 2024, žalobce však žalovanou požádal o ukončení smlouvy, kdy mu objektivní okolnosti (změna na trhu hypoték od roku 2022 do 2024, kdy by žalobce hypotéku neobdržel), neumožňovaly kupní smlouvu uzavřít. Žalovaná následně adresovala žalobci odstoupení od smlouvy datované dnem 17. 7. 2024 z důvodu nedoplacení kupní ceny a neuzavření kupní smlouvy a zároveň vůči žalobci uplatnila smluvní pokutu, kdy žalobci uhradila rozdíl ve výši 687 516 Kč (složené zálohy 1 974 960 Kč mínus smluvní pokuta 1 287 444 Kč). Ačkoli žalobce vyzýval žalovanou k vrácení smluvní pokuty, žalovaná odmítla vrátit žalobci jakoukoli její část. Žalobce je ve vztahu k žalované v pozici spotřebitele a požívá z uvedeného titulu ochrany, kdy smlouva obsahuje evidentně zneužívající ujednání o smluvní pokutě, kdy pro případ porušení povinnosti žalobce (spotřebitele) činí pokuta 10 % kupní ceny, a pro případ porušení povinnosti žalované (podnikatele) činí pokuta 5 % kupní ceny. Ustanovení o smluvní pokutě je zjevně nevyvážené a ve výrazný neprospěch žalobce. Jedná se tak o zneužívající ustanovení způsobující jeho neplatnost a je v rozporu s dobrými mravy. V době, kdy žalovaná odstupovala od smlouvy, neměla zdaleka prodány všechny domy projektu, tudíž jí nemohla vzniknout ani škoda.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobce neuznala. Žalovaná uvedla, že účastníci uzavřeli předmětnou smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy a že žalobce uhradil žalované na zálohách částku 1 974 960 Kč. Žalovaná doplnila, že došlo s ohledem na snížení zákonné sazby DPH (z 15 % na 12 %) ke snížení kupní ceny, a to z částky 13 166 400 Kč na částku 12 874 449 Kč vč. DPH. Žalovaná rozporovala, že by žalobce žalované sdělil, z jakého konkrétního důvodu kupní smlouvu neuzavře. Žalovaná uvedla, že dle průměrná výše hypotečních sazeb nových úvěrů v době uzavření budoucí smlouvy (7/2022) činila 4,72 %, průměrná výše hypotečních sazeb v době, kdy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy (6/2024), činila 5,00 %, byl zde tedy pouze drobný rozdíl. Žalobce je ředitelem , Anonymizováno, (franšíza společnosti , právnická osoba, ., poskytující realitní a finanční služby) s pobočkou v , adresa, , kdy sám žalobce sám četně investuje do nemovitostí, kdy je vlastníkem 5 nemovitostí, přičemž jednotku č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené dne 20. 7. 2022 (tedy jen několik dní po uzavření budoucí smlouvy) za kupní cenu 6 900 000 Kč, kdy část kupní ceny ve výši 4 810 000 Kč měl hradit hypotečním úvěrem. Jednotku č. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, pak žalobce nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené dne 29. 5. 2023, tedy necelý rok po uzavření budoucí smlouvy, za kupní cenu 12 900 000 Kč, kdy část kupní ceny ve výši 10 320 000 Kč měl hradit hypotečním úvěrem. Žalovaná tak měla za to, že buď si koupi žalobce rozmyslel, nebo měl v úmyslu zakoupit obě nemovitosti, nicméně přecenil své finanční možnosti. Ani jedno nelze klást k tíži žalované. Žalovaná po odstoupení od smlouvy uplatila nárok na úhradu smluvní pokuty, kdy tuto částku započetla oproti složené záloze ve výši 1 974 960 Kč a zbylou část ve výši 687 516 Kč vrátila žalobci. Smluvní pokuta ve výši 10 % z kupní ceny u dlouhodobých budoucích smluv kupních, kdy má developer povinnost vybudovat nemovitost, zkolaudovat ji, držet ji po celou dobu v rezervaci pro zájemce (budoucího kupujícího) za sjednaných smluvních cen, a to bez ohledu na vývoj trhu, je zásadně přiměřená a je na trhu zcela obvyklá. Developerské projekty jsou obvykle financovány externě, a to buď prostřednictvím bankovních či nebankovních úvěrů. Tyto úvěrující subjekty obvykle neposkytují prostředky bez zajištění jimi zadaného procenta prodejů na základě rezervačních či budoucích smluv, zároveň je pak developer povinen tyto prostředky vrátit, jakmile je projekt dokončen, zpravidla formou postupného umořování dluhu z každého prodeje, kdy zisk je až z prodejů posledních jednotek nebo domů. Uzavírání rezervačních a budoucích kupních smluv, jakož i jejich dodržení, je tak pro developera klíčové. Žádný právní předpis nepožaduje, aby byly pokuty ve smlouvě pro obě strany shodné, ostatně to není ani obvyklé. Výrazně častěji developerské smlouvy budoucí neobsahují žádné smluvní pokuty v neprospěch developera. Ostatně rizika plynoucí ze závazku pro žalovanou jako developera, jsou výrazně vyšší a plnění jejích povinností náročnější. Uváděl-li žalobce, že žalované nevznikla škoda, dané není pravdou, škoda vznikla, a to ať ta relativně minoritní ve vztahu k přípravě smluvní dokumentace, nákladům právního zastupování, nákladům na zprostředkování či na marketing apod., tak zejména ta majoritní s ohledem k ceně peněz, kdy doplatek kupní ceny ve výši 10 899 489 Kč měl být uhrazen dle budoucí smlouvy do 30 dnů od doručení výzvy k úhradě, tj. do 10. 7. 2024, předmětná nemovitost však prodána nakonec prodána až v roce 2025. Žalované vznikla škoda jistě minimálně ve výši 500 000 Kč.3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:4. Účastníci učinili nesporným, že mezi nimi byla dne 15. 7. 2022 uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem byly vzájemné závazky účastníků směřující k uzavření kupní smlouvy v projektu nazvaném „, adresa, “, předmětem koupě měl být rodinný dům č. 15 za kupní cenu 13 166 400 Kč, přičemž změnou zákonné sazby DPH došlo ke snížení kupní ceny na částku 12 874 449 Kč, kdy žalobce žalované uhradil částku 1 974 960 Kč. Dále pro případ, že žalobce jakožto budoucí kupující poruší ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě své povinnosti, je žalobce povinen žalované jakožto budoucí prodávající uhradit smluvní pokutu ve výši 10 % kupní ceny. Dále, že žalovaná výzvou ze dne 7. 6. 2024 vyzvala žalobce k doplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy. Dále, že žalobce opakovaně žádal žalovanou o ukončení smlouvy, nicméně v nich neuvedl důvod, proč žádá smlouvu ukončit. Dále, že žalovaná doručila žalobci přípisem ze dne 1. 7. 2024 znění kupní smlouvy s výzvou k jejímu uzavření. Dále, že žalovaná ke dni 17. 7. 2024 odstoupila od smlouvy o budoucí kupní smlouvě z důvodu nedoplacení kupní ceny a neuzavření kupní smlouvy ze strany žalobce a také, že žalovaná uhradila žalobci částku 687 516 Kč, tj. rozdíl mezi zálohou ve výši 1 974 960 Kč a smluvní pokutou ve výši 1 287 444 Kč. Z tohoto důvodu soud také neprováděl důkazy listinami e-maily žalobce z května 2024 a odstoupením od smlouvy ze dne 17. 7. 2024.5. Účastníci uzavřeli dne 15. 7. 2022 smlouvu o budoucí smlouvě kupní, kdy se zavázali, že mezi sebou uzavřou kupní smlouvu týkající se prodeje předmětu budoucí koupě, tj. rodinného domu č. 15 (dále také jen jako „předmět koupě“), za kupní cenu 13 166 400 Kč včetně DPH. Účastníci se dohodli, že kupní smlouvu uzavřou nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy žalobce obdrží od žalované písemnou výzvu k uzavření kupní smlouvy. Kupní cena 13 166 400 Kč měla být uhrazena tak, že a) 1. záloha 150 000 Kč byla žalobcem zaplacena jako rezervační poplatek před podpisem této smlouvy, b) 2. zálohu 1 824 960 Kč žalobce uhradí do 5 dnů ode dne podpisu této smlouvy a c) doplatek 11 191 440 Kč žalobce uhradí na základě písemné výzvy žalované. Žalobce byl oprávněn od smlouvy odstoupit v případě, že a) podmínky pro uzavření kupní smlouvy nebudou splněny do 31. 3. 2025, b) na majetek žalované bude zahájeno oprávněné insolvenční řízení, c) žalovaná neuzavře s žalobcem kupní smlouvu ani do 50 dnů ode dne, kdy bude vydán kolaudační souhlas a přiděleno číslo popisné, nebo d) vyšší moci. Pro případ, že žalovaná neuzavře s žalobcem kupní smlouvu ani do 50 dnů ode dne, kdy bude vydán kolaudační souhlas a přiděleno číslo popisné či že na majetek žalo