17 C 240/2025-79 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 14. 4. 2025 se žalobkyně domáhá zaplacení částky 141 164,83 Kč s příslušenstvím z titulu uzavřené smlouvy o nájmu podnikatelských prostor. Žalobkyně je vlastníkem , adresa, . Strany uzavřely dne 16. 10. 2024 smlouvu o nájmu nebytových prostor, které jsou součástí tohoto areálu. Žalovaná se ve smlouvě zavázala hradit nájemné a služby související s užíváním těchto prostor, na základě faktur vystavených žalobkyní. Žalovaná svou povinnost řádně a včas neplnila a neuhradila faktury č. , IBAN, splatnou dne 15. 2. 2025 na částku 66 792 Kč, č. , IBAN, splatnou dne 14. 2. 2025 na částku 49 582,7 Kč a č. , IBAN, splatnou dne 15. 2. 2025 na částku 24 790,13 Kč. V souladu s nájemní smlouvou žalobkyně požaduje i úhradu smluvního úroku z prodlení a náklady spojené s uplatněním pohledávky mezi podnikateli.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila dne 3. 6. 2025, přičemž uvedla, že chtěla v prostorech žalobkyně provozovat truhlářskou výrobu. K tomuto účelu uzavřela s žalobkyní nájemní smlouvu, jejíž stejnopis jí žalobkyně odmítala předat. Žalovaná musela na své náklady prostory žalobkyně upravit a zprovoznit, neboť neodpovídaly účelu, pro který si je pronajala. S ohledem na trvání prací do konce roku 2024 žalovaná nemohla uvedené prostory užívat. Nebyla s prostory spokojená s ohledem na zjištěné nedostatky a nedostatečné zabezpečení areálu. I přesto však hradila nájemné. Žalobkyně informovala žalovanou, že má nového nájemce, který prostory užívá. Žalobkyně následně fyzicky znemožnila žalované prostory užívat, neboť zahradila vstup do prostor, a zadržela truhlářské stroje, které měla žalovaná v prostoru umístěny. Žalované vzniká značná újma, protože nemůže užívat prostory ani truhlářské stroje, které má v nájmu. Uvedenou újmu žalovaná předběžně vyčíslila na 250 000 Kč za každý kalendářní měsíc. Výše újmy vyplývá z obratu žalovaná před obstrukčním jednáním žalobkyně. Tento nárok započítává do výše žalované částky a navrhuje, aby soud žalobu zamítl.3. K vyjádření žalované zaslala žalobkyně repliku, kterou sdělila, že námitku započtení považuje za nezpůsobilou k započtení. Stejnopis nájemní smlouvy žalované, připravila k vyzvednutí v areálu, kde se nachází předmětné prostory. Jeho vyzvednutí urgovala i e-mailem. Žalovaná v nájemní smlouvě výslovně potvrdila, že se seznámila se stavem předmětu nájmu a tento do nájmu přebírá. Žádné námitky ke stavu prostor neuplatnila ani při předání ani později. Nesdělila rovněž, že by byly potřeba provést zásadní úpravy. K těmto neměla souhlas žalobkyně, a naopak má povinnost uvést předmět nájmu do původního stavu. Žalovaná neplnila své povinnosti z nájemní smlouvy řádně a včas, což vedlo k vypovězení smlouvy ze strany žalobkyně dne 28. 2. 2025. Žalovaná si ani nikdy nestěžovala na nedostatečné zabezpečení areálu. Ten je střezen nepřetržitě, a to kamerovým systémem a službou, která dohlíží na kamery. Vjezd do areálu je zabezpečen čtečkami registračních značek vozidel. Další osobu do prostor přestěhovala sama žalovaná, přičemž se jedná přímo o osobu majetkově a personálně propojenou. Žalobkyně skutečně žalované zadržela dva stroje, o tomto žalovanou písemně informovala dne 11. 4. 2025.4. V rámci procesní obrany žalovaná dne 12. 1. 2026 uvedla, že prostory, které byly předmětem nájmu, byly pro truhlářskou výrobu zcela nepřipravené a nevhodné. Žalovaná musela sama upravit rozvodnou síť a vybavit prázdné prostory svými výrobními prostředky. Žalovaná požadovala po žalobkyni úpravu prostor, prostory náhradní nebo odpovídající slevu na nájemném, pokud bude muset úpravy provést sama. Následně žalobkyně znemožnila žalované užívat pronajaté prostory, a to instalací mnohatunových balvanů v lednu 2025. Od února 2025 pak žalované zadržuje olepovačku hran Cehisa Flexy a formátovací pilu SCM Class. Žalované od února 2025 vzniká škoda ve výši 45 000 Kč na nájemném za tyto stroje, aniž by je mohla využít k hospodářské činnosti. Škoda vznikla za 11 měsíců ve výši 495 000 Kč. Další škoda vzniká tím, že v prostorech nemůže provozovat ekonomickou aktivitu. Na závěr žalovaná znovu uvádí, že jí ze strany žalobkyně nebyl poskytnut stejnopis smlouvy o nájmu.5. Provedeným listinným dokazováním soud zjistil následující poznatky o skutkovém stavu ve věci samé:6. Žalobkyně je vlastníkem parcel v k.ú. , adresa, , zapsaných na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, . Součástí těchto parcel jsou nebytové prostory (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí). Předmětem podnikání žalobkyně je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor a dále výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně).7. Předmětem podnikání žalované je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, a to: poskytování služeb pro zemědělství, zahradnictví, rybníkářství, lesnictví a myslivost, činnost odborného lesního hospodáře a vyhotovování lesních hospodářských plánů a osnov, diagnostická, zkušební a poradenská činnost v ochraně rostlin a ošetřování rostlin, rostlinných produktů, objektů a půdy proti škodlivým organismům přípravky na ochranu rostlin nebo biocidními přípravky, nakládání s reprodukčním materiálem lesních dřevin, umělecko-řemeslné zpracování kovů, výroba a opravy čalounických výrobků, nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků. Předmětem činnosti žalované naopak není truhlářství, ani zpracování dřeva (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku žalované)8. Strany dne 16. 10. 2024 uzavřely smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (dále též „Smlouva“). Žalobkyně se jako pronajímatel zavázala žalované přenechat k užívání nebytové prostory a žalovaná se jako nájemce zavázala platit nájemné. Nájemné bylo sjednáno na částku 55 200 Kč bez DPH měsíčně a zálohy na služby ve výši 24 790,13 Kč měsíčně. Rovněž bylo ujednáno, že ke všem platbám nájemného bude připočtena daň z přidané hodnoty (čl. IV). Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou, a to od 1. 11. 2024 (odst. 3. 1; zjištěno ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání). Smlouva je podepsaná a parafovaná na každé straně.9. Ze Smlouvy se dále podává, že nájemce prohlašuje, že se seznámil se stavem pronajímaných prostor a v tomto stavu je přebírá (odst. 2.2). V případě prodlení nájemce s placením nájemného, případně dalších peněžitých závazků vzniklých na základě smlouvy delších 15 dnů, (…) je pronajímatel oprávněn nájemní vztah vypovědět s jednoměsíční výpovědní lhůtou (odst. 3.2) Nájemce má právo tuto smlouvu vypovědět, pokud předmět nájmu se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání (odst. 3.3). Pronajímatel vystaví fakturu za nájemné a zálohovou fakturu na služby samostatně a doručí je nájemci nejpozději do 5. dne příslušného měsíce s dobou splatnosti 15. dne příslušného kalendářního měsíce (odst. 5.2). V případě prodlení nájemce s platbou nájemného nebo s jakoukoliv jinou platbou dle této smlouvy, je nájemce povinen zaplatit pronajímateli úrok z prodlení ve výši 0,02 % z dlužné částky za každý den prodlení, kdy zmíněné nájemné nebo jiná splatná platba nebo její část zůstane nezaplacena (odst. 5.5). Nájemce je povinen provádět na své náklady běžné drobné opravy do částky 10 000 Kč bez DPH na každou jednotlivou opravu. Opravy, které svým rozsahem přesáhnou uvedenou částku, je povinen nájemce si předem nechat odsouhlasit od pronajímatele. Jakákoliv technická zhodnocení předmětu nájmu ze strany nájemce mohou být provedena pouze na základě písemné dohody uzavřené s pronajímatelem. Dohoda bude obsahovat určení, kdo ponese náklady s tím spojené, včetně případného souhlasu pronajímatele ke zhodnocení jeho nemovitosti a možnosti uplatnění nákladů v účetnictví nájemce či pronajímatele jako nákladů snižujících daňový základ. Nájemce je povinen bezodkladně nahlásit pronajímateli potřebu oprav nad rámec běžných oprav, jinak odpovídá za škody vzniklé porušením této povinnosti (odst. 7.7). Případné změny na předmětu nájmu nebo stavební úpravy může nájemce provést jen s výslovným předchozím a písemným souhlasem pronajímatele (odst. 7.9)10. V souladu s nájemní smlouvou žalobkyně vystavila žalované faktury (i.) č. , IBAN, ze dne 1. 2. 2025 ve výši 66 792 Kč vč. DPH splatnou 15. 2. 2025 za nájemné za únor 2025, (ii.) č. , IBAN, ze dne 31. 1. 2025 ve výši 49 582,7 Kč vč. DPH splatnou 14. 2. 2025 za spotřebované služby za listopad a prosinec 2024, přičemž součástí faktury je i vyúčtování služeb za rok 2024 a stanovení záloh pro rok 2025 a (iii.) zálohovou fakturu č. , Anonymizováno, ze dne 1. 2. 2025 ve výši 24 790,13 Kč splatnou 15. 2. 2025 za služby za únor 2025 (zjištěno z faktur č. , IBAN, , , IBAN, a , Anonymizováno, ).11. Dne 28. 2. 2025 žalobkyně vypověděla smlouvu o nájmu, a to z důvodu prodlení žalované s placením nájemného a záloh na poskytované služby. Smlouva byla ukončena ke dni 31. 3. 2025 (zjištěno z výpovědi smlouvy o