6 C 410/2020 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobci podali dne 17.6.2020 u zdejšího soudu návrh na vydání elektronického platebního rozkazu proti žalovanému zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že účastníci uzavřeli dne 7.2.2020 smlouvu o rezervaci nemovitostí, jejímž předmětem byl závazek žalobců umožnit nabýt vlastnické právo žalovanému k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], stavba občanského vybavení (stavba stojí na pozemku parc. [číslo] část [územní celek], pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům) stavba stojí na pozemku parc. [číslo] část [územní celek], pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp. a pozemku parc. [číslo] zahrada vše v k. ú. [část obce], část [územní celek], [územní celek] (dále jen nemovitosti). V článku II. odst. 1 rezervační smlouvy se žalovaný zavázal nejpozději do 27.3.2020 uzavřít se žalobci kupní smlouvu. V odst. 2 se žalovaný zavázal, že pokud nesplní takovou povinnost, bude povinen uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 300 000 Kč nejpozději do 7 dnů od vyžádání. Dne 16.2.2020 nechali žalobci vypracovat advokátem [anonymizováno] [jméno] [jméno] návrh kupní smlouvy a návrh smlouvy o úschově finančních prostředků, který žalovanému zaslali emailem k případným námitkám. Žalovaný žádné námitky žalobcům nedoručil, ani nepřednesl jiný návrh kupní smlouvy. Jelikož žalovaný jako budoucí kupující ničeho nepožadoval, ani do posledního dne lhůty sjednané k uzavření kupní smlouvy nesdělil žádný požadavek na úpravu návrhu kupní smlouvy, postupovali žalobci jako budoucí prodávající v souladu s rezervační smlouvou a poslední den lhůty, tj. dne 27.3.2020, podepsali veškerou smluvní dokumentaci ve znění vypracovaného návrhu, tedy kupní smlouvu s úřední legalizací podpisů, dohodu o úschově finančních prostředků a návrh na vklad vlastnického práva, a následně žalovaného formálně vyzvali výzvou k podpisu smluvní dokumentace. Tuto výzvu spolu s kopiemi všech podepsaných smluvních podkladů doručili do dispozice žalovaného kurýrní službou [právnická osoba], kdy na místě byl žalovaný kontaktován kurýrem telefonicky a odmítl zásilku převzít. O odmítnutí převzetí zásilky je sepsáno kurýrní službou písemné potvrzení, a jde tedy o řádné doručení do dispoziční sféry žalovaného. Žalobci současně zajistili, aby smluvní podklady byly pro žalovaného připraveny k podpisu – a to včetně úřední legalizace podpisu žalovaného advokátem přímo na místě – po celý den 27.3.2020, ve výzvě žalovanému sdělili podrobnosti, přesnou adresu a telefonické spojení na advokáta [anonymizováno] [jméno] [jméno], který vyhradil k možnému podpisu žalovaného kancelář až do 24:00 hod. dne 27.3.2020. Žalovaný měl a mohl ve sjednané lhůtě svoji povinnost splnit. Žalovaný však svoji povinnost z rezervační smlouvy nesplnil, a to výlučně z důvodů na jeho straně. Žalobcům proto vznikl nárok požadovat smluvní pokutu ve výši 300 000 Kč. Podáním ze dne 22.4.2020 žalobci prostřednictvím svého právního zástupce uplatnili u žalovaného nárok na smluvní pokutu. Zásilka s výzvou podací [anonymizováno] se dostala do dispozice žalovaného dne 30.4.2020, kdy byla uložena na poště. Žalovaný měl téhož dne objektivní možnost se s obsahem výzvy seznámit a podle rezervační smlouvy měl plnit do sedmi dnů, tj. nejpozději do 7.5.2020. Prvním dnem prodlení je tak 8.5.2020. Dne 31.3.2020, tj. 4 dny po uplynutí lhůty k uzavření kupní smlouvy, byla do dispozice žalobců doručena písemná námitka žalovaného, ke které byla přiložena plná moc právní zástupkyně [anonymizováno] [příjmení] [příjmení]. V písemné námitce žalovaný tvrdí, že měl během jednání o smlouvě projevovat určitý záměr, proč předmětné nemovité věci hodlá zakoupit, přičemž měl být žalobci ujišťován o možnosti takový záměr realizovat, a že taková okolnost má být rozhodující ve smyslu ust. § 583 občanského zákona, načež údajně poté žalovaný zjistil, že takový záměr není možné uskutečnit, a proto uzavřel, že jednal v omylu a rezervační smlouva je proto neplatná. Žalobci považují takový výklad občanského zákona za zcela nepřiléhavý a vadný. Rezervační smlouva byla podepsána až na druhé osobní prohlídce předmětných nemovitých věcí, kterou žalovaný prováděl. Územní plán, na který žalovaný odkazuje, byl pro žalovaného objektivně dostupným dokumentem, který existoval a byl mu přístupný v době právního jednání i dlouho předtím. Pokud by vlastnosti daných nemovitých věcí měly být natolik podstatné, aby mohly vyvolat omyl, je navíc nepředstavitelné, že by je smluvní strany neujednaly do rezervační smlouvy či jinak nezmínily, resp., že by si je žalovaný výslovně nevymínil, pokud by pro něj byly natolik podstatné. Rezervační smlouva však žádná taková prohlášení o vlastnostech nemovitých věcí neobsahuje. Bylo na žalovaném, aby si veškeré, pro něj podstatné okolnosti, kdy to po něm lze přiměřeně požadovat, ověřil. Rezervační smlouva proto nemohla být uzavřena v omylu vyvolávajícím neplatnost právního jednání. 2. Soud rozhodl podle návrhu elektronickým platebním rozkazem, č.j. EPR 143754/2020-10 ze dne 16.9.2020, proti němu podal žalovaný včasný odpor a následné včasné vyjádření k žalobě, ve kterém uvedl, že při uzavření smlouvy byl žalobci ujišťován, že nemovitosti lze rozdělit či oddělit z nich tři samostatné stavební celky, a toto ujištění bylo pro žalovaného hlavním podnětem k uzavření smlouvy, protože na jednom z nich chtěl postavit nový rodinný dům, na druhém zrekonstruovat stávající rodinný dům, na třetím zachovat restauraci. Samotného uzavření smlouvy se vedle žalovaného účastnil i jeho kolega [jméno] [příjmení], který může potvrdit, že o možnosti bezproblémové realizaci výše uvedeného záměru byl žalovaný ze strany žalobců výslovně ujišťován při uzavření smlouvy, přičemž z chování žalovaného bylo zcela zřejmé, že by smlouvu nikdy neuzavřel, pokud by nebylo možné daný záměr zrealizovat, a že se tedy jedná o rozhodující okolnost ve smyslu ust. § 583 občanského zákona. Po podpisu smlouvy žalovaný z opatrnosti zaslal dotaz ohledně možnosti realizace výše popsaného záměru [anonymizováno] [jméno] [příjmení], referentce odboru výstavby a životního prostředí [územní celek], a dostalo se mu odpovědi, že tento záměr není v souladu s územním plánem a záměry územního plánování obce, podle kterých minimální velikost pozemku pro nízkopodlažní obytnou zástavbu je v případě dělení pozemku či nové parcelace minimálně 700 m². Dále podle obecných požadavků na výstavbu má být u každého rodinného domu minimálně 40 % nezastavěné a nezpevněné plochy, u nově zastavovaných pozemků potom dokonce 70 % této plochy z výměry pozemku. Tvrzení žalobců se tak ukázalo jako nepravdivé. Nadto žalovaný po uzavření smlouvy dále zjistil, že nemovitosti, resp. pozemek parc. [číslo] v k.) [část obce] se nachází v zóně s vysokým nebezpečím výskytu povodně/záplavy (tzv. zóna 4), přičemž žalovaný v rámci předsmluvních jednání opakovaně upozorňoval na skutečnost, že v rámci financování popsaného záměru bude nutné nemovitosti zatížit hypotékou, což při tomto povodňovém riziku nebude možné (nemluvě o nemožnosti sjednání pojistné smlouvy ve vztahu k nemovitostem). Ze strany žalobců tak byla tato podstatná vada zamlčena a žalovaný na ni nebyl upozorněn. Žalovaný dále po uzavření smlouvy zjistil, že část stavby [adresa], postavené na pozemku parc. [číslo] v l. ú. [část obce], není v rozporu s právními předpisy evidována v katastru nemovitostí, což je další podstatná vada, která byla žalovanému ze strany žalobců zamlčena. Žalovaný tak byl ze strany žalobců uveden v omyl, a proto je smlouva v souladu s ust. § 583 občanského zákona neplatná. Žalovaný dopisem ze dne 24.3.2020, který byl žalobcům uložen na poště dne 25.3.2020 a žalobci si ho na poště vyzvedli dne 31.3.2020, vznesl námitku neplatnosti smlouvy, ale pro případ, že by smlouva byla v budoucnu soudem shledána platnou, z opatrnosti v souladu s ust. § 2002 odst. 1 občanského zákona od smlouvy odstoupil, a to z důvodu porušení smlouvy ze strany žalobců podstatným způsobem. Dne 25.3.2020, tedy okamžikem uložení přípisu na poště, měli žalobci objektivně možnost seznámit se s obsahem dopisu. Dopis ze dne 24.3.2020 byl žalobcům řádně doručen a jeho účinky, tj. účinky odstoupení od smlouvy, nastaly dnem 25.3.2020, kdy byl dopis uložen na poště. Za této situace nemohl žalobcům vzniknout nárok na smluvní pokutu, protože odstoupením od smlouvy byla smlouva zrušena od počátku. Smlouva byla uzavřena jako rezervační, která je jako inominátní smlouva, kdy obě smluvní strany mají zájem zarezervovat nemovitost po určitou dobu z důvodu, aby na nemovitosti neprobíhaly prohlídky s dalšími zájemci. Je většinou kladen důraz na rychlost a kupující v té době nemá objektivně možnost si ověřit všechny prodávajícím tvrzené vlastnosti věci. Pokud by kupující měl možnost ověřit si všechny tvrzené vlastnosti věci, nebyl by pak vůbec důvod k uzavření rezervační smlouvy, ale mohla se uzavřít rovnou smlouva kupní. Standardní kupní smlouva