13 C 138/2021-144 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobce se žalobou, došlou původně Obvodnímu soudu pro Prahu 1 dne 6. 1. 2021, postoupenou zdejšímu soudu dne 29. 6. 2021, domáhal stanovení povinnosti žalovanému tak, jak je uvedena ve výroku I. tohoto rozhodnutí s odůvodněním, že žalobce je právnickou osobou provozující mezinárodní letiště, zapsanou v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze, a žalovaný je právnickou osobou – podnikatelem, zapsanou v obchodním rejstříku Městského soudu v Praze. Právní předchůdce žalobce, společnost [právnická osoba], coby pronajímatel, a žalovaný, coby nájemce, spolu dne 31. 10. 2017 uzavřeli smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání a poskytování některých služeb s tím spojených, evidenční [číslo] která byla dne 28. 6. 2018 doplněna dodatkem [číslo]. Na základě této smlouvy pronajímatel poskytl nájemci prostor sloužící k podnikání nacházející se v budově [adresa] ([anonymizována dvě slova]) [příjmení] [jméno] [jméno] [příjmení], ve [anonymizováno] nadzemním podlaží, označený jako obchodní prostor č. [anonymizováno] o výměře 128,3 m2 k užívání za účelem provozování obchodní činnosti nájemce, a to maloobchodního prodeje. Žalovaný jako nájemce se zavázal platit za pronájem výše uvedeného prostoru pronajímateli nájemné stanovené smlouvou o nájmu, tvořené složkou základního nájemného a nájemného z obratu, resp. minimálního nájemného z obratu, a dále se žalovaný zavázal hradit pronajímateli úplatu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu stanovenou taktéž smlouvou. V případě žalovaného byla sjednána měsíční platba základního nájemného a ceny za služby související s nájmem v celkové výši 317 672,66 Kč včetně DPH za měsíc, splatná vždy do 5. kalendářního dne měsíce, za nějž se základní nájemné platí, poprvé bylo splatné dne 5. 11. 2017. V souladu s ust. čl. 2 obchodních podmínek docházelo pak každoročně s účinností od 1. 5. k jednostrannému zvyšování základního nájemného ze strany pronajímatele o průměrnou roční míru inflace, vyhlášenou ČSÚ, za předchozí kalendářní rok. Měsíční platba základního nájemného a ceny za služby související s nájmem, tedy s účinností od 1. 5. 2018, činila 325 590,20 Kč včetně DPH měsíčně a s účinností od 1. 5. 2019 činila 332 265,70 Kč včetně DPH za měsíc. Dále byla mezi smluvními stranami sjednána povinnost pro žalovaného hradit současně tzv. nájemné z obratu, kdy minimální nájemné z obratu bylo dle odst. 4.2.2 smlouvy ve výši 51 000 Kč bez DPH, tj. 61 710 Kč s DPH měsíčně, splatné vždy do 25. dne kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byl obrat či obrat z kurzových zisků realizován. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 10. 2022. Způsob ukončení nájmu byl ve smlouvě stanoven v ust. článku XII. obchodních podmínek, které jsou součástí smlouvy, kdy nájemce byl oprávněn smlouvu jednostranně ukončit pouze výpovědí z důvodů uvedených v ust. článku 12.3 obchodních podmínek, a to za: a) pokud se předmět nájmu stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý k užívání za účelem nájmu dle smlouvy, nebo b) pokud pronajímatel přes písemné upozornění nájemce po nájemcem stanovené lhůtě k nápravě hrubě porušuje své povinnosti při údržbě a opravách předmětu nájmu, k nimž je povinen. Dodatkem č. 1 ke smlouvě o nájmu ze dne 28. 6. 2018 byla smlouva o nájmu doplněna o možnost ukončení smlouvy písemnou výpovědí ze strany pronajímatele bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou, která začíná plynout od 1. dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla písemná výpověď doručena nájemci. Strany se dohodly, že v případě výpovědi ze strany pronajímatele nevzniká pronajímateli povinnost poskytnout nájemci jakékoliv odstupné, náhradu či jiné kompenzační plnění. Tímto ustanovením není dotčen čl. XII odst. 12.2, odst. 12.3, odst. 12.6 a odst. 12.7 těchto obchodních podmínek. Dne 31. 7. 2018 doručil žalovaný pronajímateli dopis označený jako výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání [anonymizováno]. V tomto dopise sdělil žalovaný pronajímateli, že ke dni 31. 10. 2018 ukončí činnost v obchodní jednotce [anonymizováno] na [anonymizována dvě slova] v prostoru [anonymizováno], tedy v předmětu nájmu. Zároveň žalovaný sdělil, že od 1. 8. 2018 přestane částečně hradit nájemné za předmět nájmu, když uvedl, že jistota za tuto prodejnu činí 910 000 Kč, základní nájemné bez DPH za měsíce srpen, září a říjen 2018 činí 808 840,50 Kč a obratové nájemné bez DPH za měsíce červenec, srpen, září a říjen 2018 činí 204 000 Kč, součet těchto dvou složek činí 1 012 840,50 Kč. Po odečtení jistoty od této částky zbývá nájemci uhradit pronajímateli částku 102 840,50 Kč, kterou nájemce uhradí ke dni 5. 10. 2018. Nájemce bude pronajímateli hradit měsíčně DPH ze základního nájemného, které činí 55 976,70 Kč, vždy v řádném termínu splatnosti nájemného, tzn. k 5. dni v daném měsíci, za měsíc srpen, září a říjen 2018. Nájemce bude pronajímateli hradit měsíčně DPH z obratového nájemného, které činí 10 710 Kč, vždy v řádném termínu splatnosti, tzn. k 5. dni v daném měsíci, za měsíce srpen, září a říjen 2018.“ Pronajímatel dne 8. 8. 2018 žalovanému odeslal odpověď na uvedený dopis, kdy sdělil žalovanému, že smlouva neumožňuje její ukončení způsobem uvedeným v dopise a že žalobce trvá na dodržení veškerých jejích ustanovení a odmítl návrh na použití jistoty na úhradu nájemného, když takový postup smlouva o nájmu předpokládá pouze jako oprávnění pronajímatele pro případ prodlení s úhradou a použije se až poté, kdy prodlení nastane. Zároveň byl žalovaný upozorněn na možnost uplatnění smluvních sankcí pro případ porušení smlouvy. Na to žalovaný reagoval dopisem ze dne 28. 8. 2018, kde opětovně požadoval ukončení smlouvy ke dni 31. 10. 2018. Pronajímatel reagoval dopisem ze dne 27. 9. 2018, kdy žalovaného informoval o potencionální možnosti dřívějšího ukončení smlouvy k 31. 12. 2019 a opětovně jej vyzval k dodržování všech ustanovení sjednaných ve smlouvě včetně hrazení všech plateb dle daného splátkového kalendáře. Dne 29. 10. 2018 zaměstnanci žalobce při pohybu v prostoru terminálu 2 zjistili, že žalovaný bez upozornění nebo souhlasu žalobce uzavřel provozovnu, jež byla předmětem nájmu dle smlouvy, čímž porušil ustanovení článku 7.1. obchodních podmínek, jež jsou součástí smlouvy. Článek 7.1. obchodních podmínek smlouvy stanoví, že„ nájemce je povinen ode dne ujednaného ve smlouvě ponechat předmět nájmu otevřený k obchodování pro veřejnost v rozsahu nejméně 14 hodin denně s tím, že otevírací hodina nastane nejpozději v 7 hodin ráno každý den a během otevírací doby je nájemce povinen zajistit nepřetržitý provoz obchodování v předmětu nájmu vyjma případů, kdy nelze předmět nájmu otevřít k obchodování pro veřejnost v důsledku poškození předmětu nájmu událostí krytou pojištěním nebo jiných případů vyšší moci nebo v případech předem písemně schválených pronajímatelem nebo [anonymizováno] [obec] na základě předchozího písemného souhlasu bude možné otevírací dobu upravit“. Dne 30. 10. 2018 žalobce zaslal žalovanému výzvu k dodržování podmínek smlouvy. Dle článku 11.13 obchodních podmínek smlouvy,„ pokud nájemce poruší kteroukoli povinnost uvedenou v článku 7.1 obchodních podmínek (provozní závazek), je pronajímatel oprávněn po nájemci požadovat a nájemce povinen pronajímateli za každý den prodlení s řádným splněním povinnosti zaplatit smluvní pokutu odpovídající součtu základního nájemného včetně ceny za služby a částky průměrného měsíčního nájemného z obratu vypočteného za poslední tři celé kalendářní měsíce vyjma období, kdy byl předmět nájmu uzavřen. Pokud od počátku doby nájmu do porušení výše uvedené povinnosti nájemcem neplynuly tři celé kalendářní měsíce, za průměrné nájemné z obratu se pro účely výpočtu smluvní pokuty považuje trojnásobek měsíčního minimálního nájemného z obratu; pokud není minimální nájemné z obratu sjednáno, považuje se pro účely výpočtu smluvní pokuty trojnásobek měsíčního základního nájemného.“ Žalovaný nicméně na výzvu žalobce nereagoval a provozovnu již neotevřel. Dne 1. 11. 2018 předal žalobci prostřednictvím podatelny žalobce dokument označený jako předávací protokol k provozovně [anonymizováno], [anonymizována dvě slova], [anonymizována dvě slova], ze dne 31. 10. 2018 s průvodním dopisem. Ani následné opakované výzvy k dodržování podmínek smlouvy žalovaný nerespektoval, provozovnu již neotevřel. Žalovaný od měsíce srpna 2018 přestal hradit veškeré platby, k nimž byl povinen podle smlouvy. Žalobce využil svého oprávnění stanoveného v článku 9.2. obchodních podmínek smlouvy a ke dni 1. 11. 2018 přistoupil k čerpání jistoty v plné výši, která činila 910 000 Kč na úhradu pohledávek na nájemném, ceně za služby a obratovém nájemném za období měsíců srpen, září, říjen roku 2018 v celkové výši 961 840,50 Kč O tom žalobce žalovaného informoval dopisem ze dne 6. 11. 2018. Zároveň žalobce vyčíslil v souladu s článkem [číslo] obchodních podmínek smluvní úrok z prodlení ke dni 31. 10. 2018 ve výši 25 593,97 Kč a uplatnil v tomto dopise nárok na jeho úhradu. Žalobce vyzval žalovaného v tomto dopise k