14 C 285/2023-71 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobci se žalobou podanou soudu dne 6.11.2023 domáhali opravy Prohlášení vlastníka ze dne 29.10.2004 (dále jen „Prohlášení“), kterým došlo k rozdělení vlastnictví domu č. p. , Anonymizováno, (dále jen „Budova“), postaveném na pozemku parc. č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , v obci , adresa, na vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu, a k uspořádání vztahů k pozemkům parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , ve znění smlouvy o výstavbě ze dne 24. 5. 2010, a to v rozsahu uvedeném ve výroku I. rozsudku.2. Žalobci tvrdili, že jsou všichni vlastníky jednotek v Budově, kteří hlasovali pro opravu Prohlášení na základě návrhu na hlasování per rollam, aktivní legitimaci k podání žaloby dovozovali z rozhodnutí Městského soudu v Praze, č.j. 25 Co 277/2021 ze dne 3. 2. 2022 a rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1811/2020, podle žalobců je jedna z jednotek v Prohlášení vymezena v rozporu s kogentním zněním právních předpisů (§ 1168 odst. 1 o. z.), když žalovaný byl na základě kupní smlouvy ze dne 25. 4. 2017 (s právními účinky vkladu k 26. 4. 2017) zapsán do katastru nemovitostí jako vlastník nebytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (dále jen „Jednotka“), umístěné v 1. PP Budovy, postavené na pozemku parc. č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , v obci , adresa, ; s Jednotkou je spojen v katastru nemovitostí uvedený spoluvlastnický podíl na společných částech Budovy a na pozemku parc. č. , hodnota, a pozemku parc. č. , hodnota, o velikosti id. 539/10000, Jednotka však byla vymezena v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb., žalobce a), se určovací žalobou domáhal určení, že žalovaný není vlastníkem Jednotky, v rámci soudního řízení soudy obou stupňů, zejména pak soud odvolací (zejména pod body 12, 34, 35 a 36 odůvodnění rozsudku), konstatovaly, že s ohledem na ustálenou judikaturu je nutné domáhat se nápravy současného stavu nikoliv určovací žalobou, ale žalobou na opravu Prohlášení, žalobci se pokusili Prohlášení opravit v rámci rozhodování shromáždění vlastníků jednotek, konkrétně hlasováním per rollam k návrhu ze dne 24. 10. 2022, s opravou Prohlášení vyslovili souhlas všichni vlastníci jednotek v Budově s výjimkou žalovaného, který výslovně vyslovil dne 31. 10. 2022 nesouhlas. Budova, ve které se Jednotka nachází, byla původně nájemní dům, který koupila společnost , Anonymizováno, vlastněná italskými subjekty, Jednotka byla kolaudována jako sklep a nacházely se v ní sklepní kóje, společné rozvody vody a kanalizace a revizní šachty k rozvodům vody a kanalizace, nový vlastník Budovy kóje reálně zrušil a Jednotku nechal prázdnou, Jednotka je přístupná z místnosti o výměře cca 10 m2, ve které se nachází hlavní uzávěr vody a plynu, uzávěry k vodovodním stoupačkám, elektrorozvodna pro společné prostory domu a která byla užívána jako úklidová místnost (dále jen „Rozvodna“), při vymezování jednotek v domě vlastník Budovy vymezil prostor bývalých sklepů jako Jednotku – sklad – prostor bez dalšího příslušenství o výměře 61,5 m2, plocha Jednotky nebyla zaměřena přesně, její skutečná plocha činí 58,98 m2, Jednotka zůstala prázdná a stejně jako Rozvodna byla nadále přístupná všem vlastníkům jednotek v Budově, prostory Jednotky i Rozvodny byly vždy přístupny žalobci a), který 9. 4. 2015 zajistil a zaplatil generální úklid těchto prostor, aby se v něm nerozmnožovaly krysy a na své náklady v uvedeném prostoru vyměnil všechna sklepní okna a nechal opravit dveře prokousané od krys, v říjnu roku 2017 se žalobci dozvěděli od správce domu, firmy , právnická osoba, ., že Jednotka byla prodána žalovanému, koncem dubna 2018 začal žalovaný, bez jakéhokoli oznámení žalobci a), realizovat stavební práce, během kterých odvezl z Jednotky odhadem 20 m3 sutě, jednalo se převážně o materiál původní podlahy a podloží pod ní, žalovaný z prázdné Jednotky odvezl asi odhadem 6 až 7 velkých kontejnerů sutě, napojil se načerno na elektrorozvodnou skříň žalobce a) (společné prostory), při stavebních úpravách zasáhl do společných prostor Budovy a nosných konstrukcí, a to bez toho, aniž by předem získal od žalobce a) souhlas, bez toho, aniž by zásahy do společných prostor se žalobci probral, a a o připojení na společné rozvody informoval. Kromě toho žalovaný žalobcům avizoval, že zabírá i místnost sousedící s Jednotkou – Rozvodnu, ze které si udělal sklad , právnická osoba, , žalobci poté v reakci na zahájené stavební práce zjistili, že žalovaný inzeruje u realitní kanceláře , právnická osoba, reality prodej Jednotky jako Jednotky využitelné pro kancelářské prostory nebo pro ubytování a Jednotku nabízí k prodeji za cenu 3,65 mil. Kč, z inzerce vyplynulo, že žalovaný zamýšlí Jednotku, kolaudovanou jako sklep, ke které dokonce svévolně připojil Rozvodnu (aby mohl udělat předsíň budoucích jednotek), přestavět na nebytový prostor, který by umožnil užívat prostor k inzerovaným účelům, poté, co žalobci realitní kancelář i žalovaného upozornili na protiprávní kroky žalovaného, žalovaný změnil text inzerátu, když vypustil veřejně deklarovaný účel a současně začal Jednotku inzerovat již ve stavu po rekonstrukci, o změnu účelu užívání žalovaný ani nepožádal a už vůbec nezískal souhlas, který je potřebný jak ze zákona (§§ 11 odst. 5 ZoVB), tak ze Stanov, z reportáže v médiích se pak žalobci dozvěděli, že podobným agresivním způsobem vystupuje i jiném domě. Protože žalovaný evidentně zasáhl do společných částí Budovy a dokonce i do nosných konstrukcí domu a protože průběh přestavby se žalobcem nijak nekonzultoval, ani si nezískal souhlas žalobců k zásahům, které realizoval, žalobci požádali o zásah stavebního úřadu, dne 12. 7. 2018 v 10.30 proběhlo místní šetření za účasti žalobce, žalovaného a dvou pracovnic stavebního úřadu, pracovnice stavebního úřadu hned úvodem konstatovaly, že prostor Jednotky byl kolaudován jako sklep (rozh. č.j. , datum, ) a vyjádřily podiv nad skutečností, že byla samostatně vymezena jako nebytový prostor – sklad, když k tomuto účelu nebyla nikdy kolaudována, a sklepy musí být součástí společných prostor, při prohlídce prostoru Jednotky vyšlo najevo, že je udělána zcela nová podlaha, které se nachází asi 15-20 cm pod úrovní podlahy sousední místnosti (vyhloubením podlahy žalovaný získal vyšší světlou výšku místností), dále bylo zjištěno, že probíhá izolace stěn, příprava na vybudování sádrokartonových příček (část příček již stála), že došlo k vybudování nových kanalizačních rozvodů, přípravy na nové toalety a odtoku ze sprchového koutu a nových rozvodů elektro, stavební úřad konstatoval, že v Jednotce se nachází revizní šachta ke kanalizační přípojce, revizní otvor k jedné z kanalizačních stoupaček a rozvod tlakové vody (a to z důvodu, že prostor Jednotky je prostorem bývalých společných sklepů), v prostoru Jednotky se nachází jednak rozvody k původním bytům v domě, tak i rozvody k bytům postaveným v rámci pozdější půdní vestavby, rozvody vody byly při místním šetření již částečně zastavěny příčkou, přičemž žalovaný plánuje ponechat celé rozvody za zdí, a tím je znepřístupní, stavební úřad při prohlídce dále mimo jiné konstatoval stav Rozvodny, kde nalezl hlavní uzávěr plynu, hlavní uzávěr vody, uzávěry ke stoupačkám, rozvodnu elektro – skříň s jističi pro společné prostory domu a stavební materiál. Přestože byl žalovaný informován, že Rozvodna není součástí prostoru Jednotky, dne 13. 7. 2018 žalovaný oznámil žalobci, že vymění klíče u Rozvodny s tím, že jeden klíč v zapečetěné obálce předá žalobci a), a to výlučně pro případ nouze. Jak žalobce a) zjistil, k okamžiku oznámení byl zámek od Rozvodny již vyměněný. V Prohlášení je přitom Jednotka vymezena (neplatně) jako jedna místnost, bez příslušenství, o podlahové ploše 61,5 m. Žalobce a) nechal sklepní prostory zaměřit s výsledkem, že prostor bývalých sklepů (vymezený jako Jednotka) měří 58,98 m2, , adresa, ,34 m2, Rozvodna nikdy netvořila a ani netvoří součást Jednotky, ani Jednotka, ani Rozvodna, nemohly být nikdy platně vymezeny jako samostatná jednotka coby věc v právním smyslu. Na tyto skutečnosti, stejně jako na skutečnost, že žalovaný byl zřejmě prodávajícím uveden v omyl, což by měl řešit, byl žalovaný upozorněn několikrát, mimo jiné emailem ze dne 25. 7. 2018. Výzvu k zastavení prací poté formuloval vůči žalovanému i stavební úřad svým usnesením ze dne 23. 7. 2018. Žalovaný tedy provedl stavební úpravy (které stavební úřad v hrubé stavbě zastavil) spočívající v předělání místnosti na dvě jednotky se sociálním zázemím (WC, sprcha). Pomine-li se skutečnost, že se žalovaný načerno a bez souhlasu napojil na společnou infrastrukturu domu, zalepil obvodové stěny polystyrenem, tak následky jeho stavebních úprav se objevily o několik měsíců později, když v jeho činnosti začal vlhnout byt nad sklepními prostorami, což potvrdilo, že s předmětným prostorem nelze nacházet jako se samostatnou jednotkou, ale že stavebně technicky se jedná o společný sklep. Žalovanému bylo pravomocně dne , Jméno žalobce K, . 2021 nařízeno odstranění těch stavebních úprav