8 C 197/2021 — Obvodní soud pro Prahu 7

1. Žalobkyně se domáhala žalobou ze dne 14.9.2021 určení výše nájemného. Uvedla, že dle zákona č. 131/2000 Sb., o hl. m. [obec], v platném znění, a na základě Statutu hl. m. [obec] jí byla svěřena správa bytového domu [ulice a číslo], [obec a číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce]. Předmětný dům byl do 11. 06. 2018 ve vlastnictví České republiky podniku v [obec a číslo], státního podniku v likvidaci, [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo]. Na základě souhlasného prohlášení ze dne 24. 05. 2018 došlo k potvrzení vlastnického práva hl. m. [obec] a svěřené správy žalobkyně k předmětnému domu; právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly dne 11. 06. 2018. Společnými nájemci bytu v domě jsou žalovaní na základě nájemní smlouvy ze dne 15. 10. 2012. Návrhem ze dne 20. 01. 2021 doručovaným oběma žalovaným žalobkyně navrhla zvýšení nájemného ze stávající částky 14.816 Kč měsíčně na 17.779 Kč měsíčně bez služeb spojených s užíváním bytu. Návrh byl žalovaným doručen dne 25. 1. 2021 a 27. 1. 2021 [ulice] výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2020 ze dne 06. 11. 2020, kterým byla zjištěna výše nájemného v místě a čase obvyklá. Vzhledem k tomu, že dle nájemní smlouvy byla výše nájemného určena ujednáním nájemce a pronajímatele uplatní se limit dle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Žalovaný dopisem ze dne 22. 3. 2021 vyslovil nesouhlas se zvýšením nájemného. Žalobkyně současně pro úplnost dodává, že žalované navrhovala zvýšení nájemného již v květnu 2019, a to v rámci plošného zvyšování nájemného v bytech svěřených žalobkyni. Žalovaná tehdy, spolu s dalšími nájemci bytů v domě, vyslovila nesouhlas se zvýšením nájemného. Nicméně následně probíhala jednání, na základě kterých bylo domluveno provedení některých namítaných oprav bytů a domů s tím, že žalovaná a ostatní nájemci se žalobkyní uzavřou dodatky ke stávajícím nájemním smlouvám, ve kterých bude zvýšení nájemného dohodnuto. Žalovaná a ostatní nájemci nakonec předběžnou dohodu nesplnili a navržené dodatky nepodepsali. Protože mezitím žalobkyni uplynula lhůta k podání určovací žaloby dle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, žalobkyně začala připravovat nový návrh na zvýšení nájemného, který následně pozastavila s ohledem na vypuknutí pandemie covid-19 a činí jej až nyní. Žalobkyně dále uvádí, že nájemné k bytu nebylo řadu let vůbec zvyšováno, takže se nachází hluboko pod tržní úrovní. Dále je žalobkyně nucena zvyšovat nájemné i s ohledem na růst cen stavebních prací a dalších nákladů spojených s údržbou bytového fondu. Současně je situace, kdy žalovaní (a ostatní nájemci bytů v domě [ulice a číslo], [obec a číslo]) od roku 2019 neplatí zvýšené nájemné na rozdíl od ostatních stovek nájemců žalobkyně, kteří na zvýšení v roce 2019 v drtivé většině dobrovolně přistoupili, nespravedlivá vůči těmto lidem. Návrh na zvýšení nájemného i podání této žaloby bylo schváleno usnesením Rady MČ [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 01. 2021. 2. Žalovaní nárok uplatněný žalobou neuznávají, a to ani z části. Dle žalovaných důvody pro zvýšení nájemného tvrzené žalobkyní nejsou dány. Žalobkyní tvrzená srovnatelná výše nájemného, určená znaleckým posudkem, není adekvátní. Byť ve znaleckém posudku znalec uvádí, že podkladem pro vypracování znaleckého posudku bylo místní šetření se zaměřením současného stavu dne 23. 10. 2020, v bytě užívaném žalovanými žádné šetření neproběhlo. Znalec v bytě užívaném žalovanými však rozhodně nebyl, tedy neměl při vypracování znaleckého posudku možnost posoudit stav bytu obývaného žalovanými, přestože stav bytu je jednou z významných skutečností ovlivňující tzv. srovnatelné nájemné. Znalec v posudku uvádí, že celkový technický stav budovy odpovídá jejímu stáří. Bohužel znalec již neuvádí, že dům byl postaven v roce 1937, jedná se tedy o stavbu starou více než 80 let, která navíc není dlouhodobě řádně udržována ani opravována. Žalobkyně dlouhodobě o dům nepečuje, provádí v podstatě jen havarijní opravy a nemovitost udržuje zcela nedostatečně. Žalovaní užívají byt od 1. 11. 2012, celou dobu řádně a včas hradili nájemné i další platby související s užíváním bytu. Za celou dobu však nebylo do bytu ze strany pronajímatele investováno v podstatě ničeho. Ze strany pronajímatele byly zajišťovány toliko havarijní opravy a provizorní řešení stupňujících se problémů, ale nutné rekonstrukce ani odstranění vytýkaných závad v domě a bytě provedeny nebyly. Žalovaná na vlastní náklady provedla rekonstrukci koupelny, wc a kuchyně za vyšší náklady, než kolik činila sleva z nájemného 4 000 Kč od 1.11.2012 do [číslo] 2019. Vše ostatní je v bytě původní – okna, parkety, rozvody elektrické energie, stoupačky, odpady, dveře, atd. – s ohledem na stáří objektu je jasné, že všechny tyto prvky jsou již za hranicí své životnosti a již neplní řádně svoji funkci. Žalobkyně je vlastníkem, resp. subjektem pověřeným správou domu od roku 2018. Žalobkyně, přestože byla všemi uživateli bytů v domě upozorňována na havarijní stav domu, rozvodů, četné závady v bytech apod., nečinila a ani nečiní nic k jejich odstranění. [příjmení] vody i odpady se neustále ucpávají, praskají, uživatelé bytů se vzájemně opakovaně vytápějí, odpad se vrací prostřednictvím toalety, tlaková vlna rozmetala výkaly po bytě. Komfort bydlení je v topné sezóně dále snižován hlasitými zvuky, které vydává běžící topení – jedná se o rány a hučení, které zejména v noci dost výrazně narušují klidný spánek. O problémech s topením byla žalobkyně také opakovaně informována, zajistila provedení„ kosmetické opravy“, která však problém neodstranila. V chodbách domu je místy popraskaná a opadaná zeď, popraskané luxfery, u stropu vestibulu jsou patrné stopy po zatékání, odlupující se omítka, fasáda domu vyžaduje komplexní renovaci atd. Další skutečností, která snižuje komfort bydlení žalovaných je umístění sociálních pokojů do bytu [číslo]. Žalobkyně protiprávně umožnila užívání bytu [číslo] v domě k nebytovým účelem, a sice k provozování činnosti, kterou je organizování programů pro děti i dospělé, poskytování předškolní péče o děti, pořádání zájmových kroužků pro předškolní děti atd., a to v době od [číslo] do 18 hod (pondělí – pátek). Pronajmutí bytu [číslo] k nebytovým účelům (provozování dětské skupiny [příjmení]) má za následek zvýšený pohyb cizích osob po domě, s tím spojené i zvýšené riziko poškození a opotřebení vybavení a zařízení domu, zvýšené riziko krádeží, zvýšení hluku v domě, zvýšení nákladů na služby spojené s užíváním bytu, aniž by tyto byly poměrně rozúčtovávání. Konečně je třeba zohlednit i fakt, že výše nájemného se v poslední době zejména v [obec] výrazně snížila, a to vlivem koronavirové pandemie a nadbytku volných bytů. 3. V průběhu řízení žalovaná strana upřesnila své procesní stanovisko v tom směru, že s výší nájemného stanovenou znalcem [příjmení] [celé jméno znalce] souhlasí, má však za to, že zvýšení nájemného je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na stav bytu, domu i skutečnost, že žalobkyně do bytu neinvestuje. 4. Z provedených důkazů soud zjistil následující (Usnesení Rady [anonymizováno] [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 01. 2021, Smlouva o nájmu bytu ze dne 15. 10. 2012, znalecký posudek znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2022 a [číslo] 2020, návrh č.j. MČ [anonymizováno] [číslo] 2021 [spisová značka] ze dne 20. 01. 2021 s dodejkou převzatou [číslo] 2021 27.1.2021, odpověd žalovaného na návrh na zvýšením nájemného ze dne 18.3.2021, výpis z [list vlastnictví] k.ú. [část obce], fotodokumentace, evidence předpisů plateb, přehled oprav prováděných 7U s.r.o. v domě [adresa] za rok 2020, 2021, objednávka číslo O [číslo] [spisová značka]) Žalobkyně byla svěřena správa bytového domu [ulice a číslo], [obec a číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce]. V předmětném domě se nachází v 2. NP byt [číslo] o velikosti 3+1, jehož společnými nájemci jsou žalovaní. Smlouva o nájmu bytu byla uzavřena 15. 10. 2012. Návrhem ze dne 20. 01. 2021 doručeným oběma žalovaným navrhla žalobkyně zvýšení nájemného ze stávající částky [číslo], - Kč měsíčně na 17.779 Kč měsíčně. Návrh byl oběma žalovaným doručen 25. respektive 27. 1. 2021 [ulice] výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2020 ze dne 06. 11. 2020, kterým byla zjištěna výše nájemného v místě a čase obvyklá. Žalovaný s návrhem vyslovil nesouhlas. Dle fotodokumentace vykazuje nemovitost značné opotřebení a jedná se zjevně o starší dům, kotelna byla vytopena. Podle přehledu oprav prováděných v domě [adresa] za rok 2020, 2021 činily investice do oprav v roce 2020 792.403,95 Kč a v roce 2021 517.290,90 Kč. V lednu 2023 žalobce objednal služby spočívající v aktualizaci dokumentace (dle vyjádření žalobkyně za účelem oprav) na vnitřní splaškovou vodu a vnitřní vodovod v částce 83 490 Kč. 5. Žalovaná ve své účastnické výpovědi uvedla, že do jejího bytu i jiných bytů v domě se neinvestuje, v domě jsou staré stoupačky. Žalovaná bydlí v prvním