10 C 112/2020-218 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] ve znění jejího doplnění ze dne [datum] a ze dne [datum] po žalované zaplacení částky 14 0157,04 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že dne [datum] uzavřel s žalovanou smlouvu o spolupráci v realitní oblasti, jejímž předmětem byl závazek žalobce pro žalovanou zařizovat za provizi obchodní záležitosti v realitní oblasti. V období rozhodném pro žalobou uplatňovaný nárok působil žalobce u žalované na pozici realitního oblastního ředitele, v důsledku čehož mu vznikal nárok na provizi rovněž z obchodních případů realizovaných realitními makléři v řídící působnosti žalobce. Dopisem ze dne [datum] oznámila žalovaná žalobci, že odstupuje od smlouvy od spolupráci v realitní oblasti z důvodů v tomto dopise uvedených. S těmito důvody a tvrzeními žalovaný nesouhlasil a ohradil se proti nim svým dopisem ze dne [datum], současně však sdělil žalované, že nemá zájem o další spolupráci mimo jiné s ohledem na obsah dopisu a souhlasil s ukončením spolupráce. Žalobci po dobu trvání smlouvy o spolupráci v realitní oblasti vznikl nárok mimo jiné na uhrazení provize v celkové výši 281 915,54 Kč za níže uvedené obchodní případy označené v evidenci žalovaného takto: -) [spisová značka] - klient [jméno] [příjmení] - číslo smlouvy [číslo] – provize ve výši 137.758,50 Kč – bylo vyplaceno – není předmětem žaloby -) [spisová značka] - klient [jméno] [příjmení] - číslo smlouvy [číslo] podřízený makléř [jméno] [příjmení], Generální provize 325.150,4 Kč, rozdílová nevyplacená provize (12%) činila 47.211,84 Kč vč. DPH; -) [spisová značka] - klient [jméno] [jméno] [příjmení] - číslo smlouvy [číslo]; podřízený makléř [jméno] [příjmení], Generální provize 180.000 Kč, rozdílová nevyplacená provize (14%) činila [číslo] vč. DPH; -) [spisová značka] - klient [jméno] [příjmení] - číslo smlouvy [číslo] podřízený makléř [právnická osoba], Generální provize 165.500 Kč, rozdílová nevyplacená provize (25 %) činila [číslo] vč. DPH; -) klient [jméno] [příjmení] bez čísla smlouvy - podřízený makléř [jméno] [příjmení], Generální provize 265.000 Kč, rozdílová nevyplacená provize (4,5 %) činila [číslo] vč. DPH -) [spisová značka] - klient [jméno] [příjmení] - číslo smlouvy [číslo] - makléř [jméno] [příjmení], podřízený manažerovi [jméno] [příjmení], který byl přímo podřízený žalobci, Generální provize [číslo], rozdílová nevyplacená provize (4,5%) činila 1960 vč. DPH. Žalovaná prováděla v případě provize v souladu s článkem 8. smlouvy o spolupráci v realitní oblasti ve spojení s § 28 zákona č. 235/2004 Sb. tzv. samofakturaci a v souvislosti se shora uvedenými obchodními případy sama vystavila za žalobce fakturu na částku 281.915,54 Kč, ze které ale žalobci vyplatila pouze 137.758,50 Kč, zbývající částka ve výši 144.157,04 Kč zůstala žalovanou neuhrazena, a to i po obdržení předžalobní výzvy. Žalobce dále uvedl, že byť byla smlouva o realitní činnosti ze dne [datum] uzavřena v písemné podobě, jejím podepsaným zněním žalobce nedisponuje a obsah smlouvy dokládá smlouvou shodného obsahu uzavřenou mezi žalovanou a dalším spolupracovníkem, a to A. Casinem, přičemž znění smluv nebylo možné v jednotlivých případech měnit. Odměňování bylo stranami ujednáno v příslušné Provizní směrnici, která byla součástí Sbírky interních předpisů žalované. Provizní směrnice rozlišuje provizi vzniklou uskutečněním Vlastní produkce (tedy osobním zprostředkováním realitního obchodu) a rozdílovou provizi vzniklou Nadřízenému v případě uskutečnění realitního obchodu osobou v postavení Podřízeného. Výše této odměny je stanovena jako součin (a) rozdílu tzv. Koeficientu /procentuálního vyjádření podílu na odměně/ Nadřízeného a Koeficientu Podřízeného a (b) celkové neboli Generální provize získané všemi realitními obchody uskutečněnými tzv. Podřízeným v daném období. Splatnost provize byla stranami dohodnuta do 15. dne následujícího měsíce po daném produkčním měsíci, což v případě uplatněného nároku bylo do [datum], jak ostatně uvedla žalovaná na jí vystaveném daňovém dokladu. Pokud jde o konkrétní činnost při uskutečňování každého jednotlivého obchodního případu, příslušní, jemu“ podřízení”, makléři zajišťovali pro klienty (prodávajícího a kupujícího) kompletní realitní transakci. Žalovaná se podílela jen na inzerci nemovitostí v realitních serverech, poskytnutí CRM a tvorbu realitních smluv interním právním oddělením. Žalovaná ani žádný jeho zástupce s klienty nekomunikoval, veškerou komunikaci a řízení procesů zajišťoval příslušný makléř, případně ve spolupráci s nadřízeným, bylo-li to třeba, tedy se žalobcem. Činnost makléře ve spolupráci s jeho nadřízeným (žalobcem) zahrnovala vše od získání zakázky, tedy dohody s prodávajícím a tzv. náběru nemovitosti, přes její přípravu, náklady na fotografa, homestaging, video a další marketing zakázky, provádění prohlídek, komunikaci se zájemci o koupi, moderování připomínkového řízení o znění kupních smluv, komunikace s finančními poradci či bankami ohledně hypoték, podávání listin na katastrální úřad, kontroly lhůt, předání nemovitosti zájemcům, opatřování podkladů pro uvolnění výplaty kupních cen z úschovy a iniciace výplaty. 2. Žalovaná v odporu uvedla, že popírá oprávněnost uplatněného nároku. Pokud jde o spolupráci mezi účastníky, jako takovou ji nerozporuje, ale nemůže se vyjádřit k jejímu obsahu. Žalobcem uváděné obchodní případy není schopna z důvodu nedostatečných tvrzení identifikovat. Žalovaná neeviduje ve svém systém žádný závazek vůči žalobci, částku ve výši 137 758,50 uvedenou v jí vystaveném daňovém dokladu [číslo] ze dne [datum] žalobci řádně uhradila, přičemž se jednalo o provizi za vlastní produkci žalobce. Žalovaná nikdy nevystavila žalobcem tvrzený daňový doklad [číslo] na částku 281 915,54 Kč a popírá tedy jeho pravost. V dalším podání ze dne [datum] žalovaná namítla, že sporuje jak uzavření smlouvy, tak žalobcem tvrzený rozsah sjednané spolupráce. Současně s tím žalovaná uvedla, že žalobce přehlíží ujednání [číslo] odst. 3 smlouvy, dle kterého makléř nebude po dobu trvání spolupráce vykonávat jinou nebo obdobnou podnikatelskou činnost. V srpnu 2019 žalobce nicméně působil jako realitní makléř [právnická osoba], pro kterou realizoval prodej bytu na [obec a číslo], což přestavovalo závažné porušení smlouvy o spolupráci. Žalovaná dále uvedla, že ji není známo, na jakém základě měl žalobce přístup do interního informačního systému žalované s tím, že sporuje realizaci žalobcem tvrzených obchodů jím uvedenými makléři jakož i to, že by tito makléři byli podřízenými žalobce. Skutkový stav: 3. Ze smlouvy o spolupráci v realitní činnosti verze [číslo] uzavřené dne [datum] mezi žalovanou a [příjmení] [příjmení] jako makléřem soud zjistil, že předmětem smlouvy byl závazek makléře pro žalovanou a na její účet zařizovat za provizi obchodní záležitosti v rámci realitní činnosti žalované, což zahrnovalo zejména -) jednání se zákazníky žalované, vyhledávání potenciálních zákazníků, uzavírání rezervačních a zprostředkovatelských smluv se zákazníky ohledně nákupu, prodeje, pronájmu nemovitostí, vyhledávání zájemců o nákup a pronájmu nemovitostí -) vyvíjení činnosti k získávání dalších makléřů pro spolupráci a činnost při vedení skupiny makléřů ve smyslu interních předpisů -) shromažďování informací o potřebách zákazníků/potenciálních zákazníků, zpracování a třídění těchto informací za účelem jejich využití žalovanou nebo jinými makléři. Žalovaná se zavázala zaplatit makléři za vykonanou činnost provizi dle smlouvy a příslušných interních předpisů s tím, že žalovaná vede v rámci interního informačního systému příslušný účet makléře, ze kterého se převádí prostředky na bankovní účet makléře. Podle čl. 3 bod 2 odst. 5 se makléř zavazuje bezpodmínečně dodržovat interní předpisy, pokyny a zmocnění. Makléř je povinen postupovat s odbornou péčí, poskytovat žádané služby zákazníkům a odpovídajícím způsobem vystupovat vůči potenciálním zákazníkům. Podle čl. 1 odst. 1 se interními předpisy pro účely smlouvy rozumí veškeré dokumenty, které jsou součástí sbírky interních předpisů vedené žalovanou. Součástí sbírky interních předpisů jsou zejména: organizační směrnice, provizní směrnice a provozní směrnice s tím, že tyto předpisy jsou přílohou předmětné smlouvy. Interním informačním systémem se pro účely smlouvy rozumí elektronické systémy žalované se zabezpečenými dálkovými přístupy, využívanými žalovanou a makléři ke zpracování veškerých informací nezbytných v rámci plnění předmětu smlouvy, zejména zpracování osobních údajů, evidence zákazníků, evidence makléřů, evidence zprostředkovaných smluv a výpočty provizí. Způsob stanovení výše provize makléře a její splatnost určuje provizní směrnice. Provizní směrnice obsahuje datum, ke kterému vstupuje v platnost. Podle čl. 3 bod 2 odst. 3 makléř není oprávněn po dobu trvání smlouvy vykonávat jinou podnikatelskou nebo obdobnou činnost související s předmětem této smlouvy nebo jakýmkoliv způsobem působit v oblasti zprostředkování nebo uzavírání předmětných smluv, čímž jsou míněny rezervační smlouvy, zp