16 C 30/2022-126 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobce se domáhal zaplacení shora uvedené částky z titulu smlouvy o poskytování realitních služeb. Žalobu odůvodnil zejména tím, že dne 14. 11. 2019 uzavřel jakožto zprostředkovatel s žalovaným jakožto zájemcem smlouvu poskytování realitních služeb na prodej pozemků parc. č. , Anonymizováno, /8 o výměře 1 201 m2 a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /2 o výměře 1 801 m2 ve výlučném vlastnictví žalovaného. Žalovaný se v uvedené smlouvě rovněž zavázal poskytnout potřebnou součinnost zprostředkovateli a dále závazek, že neuzavře bez vědomí zprostředkovatele kupní smlouvu či budoucí kupní smlouvu k pozemkům s žádnou třetí osobou. Za porušení některé z povinností se žalovaný zavázal zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 3 % z částky kupní ceny předvídané ve smlouvy, tj. z částky 9 006 000 Kč. Smluvní pokuta tak činí 270 180 Kč. Žalovaný však dne 23. 12. 2020 uzavřel bez vědomí žalobce kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /2 ve prospěch manželů , jméno FO, , čímž porušil svůj závazek ze smlouvy. Žalobce se tak domáhá uhrazení smluvní pokuty za porušení povinností z výše uvedené smlouvy, kdy s ohledem na obchodní vztahy požaduje uhradit částku nižší. Výměra všech pozemků, jenž byly předmětem zprostředkovatelské smlouvy, činila 3 002 m2, žalovaný však prodal pozemek o výměře 1 201 m2, smluvní pokuta tak odpovídá poměrně výměře prodaného pozemku.2. Žalovaný se ve věci vyjádřil tak, že nárok v žalobě uvedený považuje za neoprávněný, a to ani částečně. Uvedl, že smlouva byla uzavřena k zprostředkování kupujících na předmětné pozemky, které nabízel k prodeji. Neměl v úmyslu smlouvu podepsat, neboť si všiml článků o svých povinnostech a na to navázané smluvní pokutě. Při podpisu smlouvy však byl vystaven nátlaku, kdy mu žalobce měl sdělit, že pokud žalovaný smlouvu nepodepíše, zruší schůzku s kupujícími. Žalovaný měl být dále ujištěn, že pokud se prodej pozemků realizovat nebude, tak smlouva bude roztrhána a žalobce nebude nárokovat ničeho po žalovaném. Smlouva byla podepsána těsně před schůzkou s kupujícími. Uzavřená smlouva s kupujícími nakonec byla anulována z důvodu nesložení zálohy a žalobce neučinil žádné kroky k ochraně práv žalovaného. Dále žalovaný uvedl, že dne 24. 4. 2020 byla na e-mail žalobce zaslána výpověď smlouvy o poskytování realitních služeb ke dni 30. 4. 2020. Dále uvedl, že žalobce rovněž hrubě porušil smlouvu, kdy bez vědomí žalovaného uzavřel rezervační smlouvu na prodej pozemku 391/8 za cenu 3 606 000 Kč, ačkoliv žalobce má mandát na prodej pozemků , Anonymizováno, /8 a , Anonymizováno, /2 jako celku za kupní cenu 9 006 000 Kč. Uvedené hrubé porušení by mělo za následek okamžité ukončení smluvního vztahu. Žalovaný v duplice uvedl, že vlastní několik emailových adres, které využívá. Jsou mezi nimi i adresy , e-mail, či , e-mail, . Žalobce se snaží jen účelově zpochybnit doručenou výpověď, kdy k tvrzení, že výpověď je falsum žalobce nenavrhl žádné důkazy.3. Žalobce ve své replice uvedl, že předložená výpověď ze dne 24. 4. 2020 je falsum, žalovaný předkládá jen vytištěný text, není tak prokázáno ani, že se jedná skutečně o e-mailovou zprávu. Výpověď ostatně nebyla žalobci nikdy doručena. Dle textu měla být výpověď odeslána z z e-mailové adresy , e-mail, , tj. z adresy na soukromém serveru žalované, nad kterým má plnou kontrolu, a tak i možnost zfalšovat potvrzení odeslání zprávy. Žalovaný však dosud komunikoval s žalobcem pouze prostřednictvím své e-mailové adresy , e-mail, . Žalovaný však i po zaslání údajné výpovědi komunikoval s žalobcem jako kdyby k výpovědi nedošlo. Žalobce odmítá rovněž tvrzení o hrubém porušení smlouvy, kdy uvádí, že ve smlouvě se žalobce nezavazuje prodávat pozemky výlučně jako celek, byly možné různé varianty. Žalovaný se ani nedomáhal okamžitého zrušení a toto nenastává ex lege.4. Soud provedl dokazování všemi listinami nacházejícími se ve spise. Zamítl návrh žalobce na doplnění dokazování zadáním znaleckého posudku na posouzení doručení výpovědi smlouvy, neboť důkazní břemeno k prokázání svého tvrzení, že výpověď zprostředkovatelské smlouvy byla žalobci doručena nese žalovaný. Žalovaný se z jednání dne 31. 8. 2023 omluvil zprávou zaslanou soudu těsně před jednáním s tím, že jeho zdravotní stav mu nedovoluje se zúčastnit jednání, dlouhodobě se léčí s diabetem II. stupně (13 let). Uvedenou omluvu nepodložil žádnou lékařskou zprávou, ačkoliv byl o tom již předem soudem vyrozuměn. Lékařská zpráva, že žalovaný je v domácím léčení byla soudu zaslána až po konání soudního jednání. Soud tak jednal bez účasti žalovaného a vzhledem k jeho absenci u jednání jej nepoučil o břemenu důkaznímu k výše uvedenému tvrzení. Soud má tak za to, že doručení výpovědi nebylo prokázáno a zamítl návrh žalobce na doplnění dokazování znaleckým posudkem k prokázání tvrzení žalobce, že výpověď doručena nebyla z důvodu nadbytečnosti.5. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Žalobce jakožto zprostředkovatel a žalovaný jakožto zájemce uzavřeli dne 14. 11. 2019 smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, ve které zájemce prohlásil, že je jediným vlastníkem nově vzniklých pozemků parc. č. , Anonymizováno, /8 o výměře 1 201 m2 a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /2 o výměře 1 801 m2 v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, a zprostředkovatel se zavázal obstarat zájemci prodej svěřených pozemků (prokázáno Smlouvou o poskytování realitních služeb ze dne 14. 11. 2019). Cena požadovaná zájemcem za převod nově vzniklých pozemků je 9 006 000 (viz článek II, odst. 2 smlouvy). Zájemce se zavázal, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí zprostředkovatel budou realizovány výlučně před zprostředkovatele a že bez vědomí zprostředkovatele neuzavře kupní smlouvu či budoucí kupní smlouvu k nově vzniklým pozemkům s žádnou třetí osobou, tedy ani s osobou, jež byla vyhledána zprostředkovatelem, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy (viz článek III. odst. 2 písm. c/ smlouvy). Zájemce se zavázal zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši 3 % z kupní ceny uvedené výše, pokud výše uvedenou povinnost poruší (viz článek IV odst. 1 smlouvy). Smlouva byla stranami uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2019 s tím, že platnost smlouvy se automaticky prodlužuje vždy o další 2 měsíce, pokud od kohokoliv z účastníků nedojde nejméně pět dnů před skončením její platnosti k doručení písemného oznámení, že již nemá zájem na dalším prodloužení smlouvy (viz článek V odst. 1 smlouvy). Závěrem strany potvrdily, že smlouva byla uzavřena na základě jejich pravé a svobodné vůle, nebyla ujednána v tísni ani za jinak jednostranně nevýhodných podmínek (viz článek V. odst. 2 smlouvy).6. Žalovaný komunikoval s žalobcem převážně prostřednictvím e-mailu , e-mail, (prokázáno emailem ze dne 21. 8. 2019, 27. 8. 2019, 29. 8. 2019, 17. 10. 2019, 7. 11. 20197. Žalovaný dne 24. 4. 2020 sepsal výpověď smlouvy o poskytování realitních služeb, dle které má být výše uvedené smlouva vypovězena k 30. 4. 2020 (prokázáno z kopie e-mailu ze dne 24. 4. 2020 s uvedením e-mailové adresy: , e-mail, ). Odeslání a doručení uvedeného e-mailu žalobkyni prokázáno nebylo. Žalovaný nenavrhl důkazy k prokázání svého tvrzení o doručení výpovědi a vzhledem k jeho neúčasti na jednání se mu nedostalo poučení ve smyslu § 118a o. s. ř.8. Žalovaný i po výše uvedeném datu tvrzené odeslané výpovědi zaslal žalobci dne 11. 5. 2020 z e-mailové adresy , e-mail, výpis z Katastru nemovitostí o zapsání geometrického plánu na pozemky , adresa, (prokázáno e-mailem ze dne 11. 5. 2020). Žalovaný dále informoval žalobce o nutnosti doplnit do kupní smlouvy závazek kupujícího o hrazení poplatku obci , adresa, za umožnění připojit se na kanalizaci a vodovod (prokázáno e-mailem ze dne 2. 6. 2020 z e-mailové adresy , e-mail, ). Dne 2. 7. 2020 žalovaný z e-mailové adresy , e-mail, žalobci zasílal varianty úschovy a vyplacení peněz od kupujících za pozemky. V obsahu zprávy byl zmíněn i prodej pozemku o výměře 1 201 m2 (prokázáno e-mailem ze dne 2. 7. 2020). Dne 24. 7. 2020 žalovaný nabídl žalobci okamžité zaslání provize ve výši 50 000 Kč za seznámení s kupcem panem , jméno FO, s tím, že se již o nic dalšího nemusí starat (prokázáno e-mailem z e-mailové adresy , e-mail, ze dne 24. 7. 2020). Odeslání ani doručení těchto zpráv nebylo stranami sporováno.9. Dne 23. 12. 2020 žalovaný prodal pozemek parc. č. , Anonymizováno, /8 o výměře 1 201 m2, jenž je předmětem Smlouvy o poskytování realitních služeb ze dne 14. 11. 2019 manželům , jméno FO, , jméno FO, za celkovou kupní cenu ve výši 3 000 000 Kč. Uvedená smlouva byla založena do katastru nemovitostí v rámci vkladového řízení č. PÚ-597/2021-209 (prokázáno Kupní smlouvou o převodu vlastnictví k nemovitosti ze dne 23. 12. 2020 s doložkou Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj).10. Dne 6. 12. 2021 žalobce vyzval žalovaného k uhrazení smluvní pokuty za porušení povinností vyplývající ze Smlouvy o poskytování realitních služeb ve výši 270 180 Kč