8 C 55/2022-406 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobkyně se podanou žalobou u zdejšího soudu domáhala po žalované vydání 16 ks přístupových čipů ke vchodovým dveřím domu na adrese , Adresa žalobkyně, (dále jen „dům“). Svou žalobu odůvodnila tím, že v domě vlastní bytové jednotky č. , Anonymizováno, (dále jen „byty“), které pronajímá třem obchodním společnostem, z nichž dvě mají v domě zapsané své sídlo. Žalobkyně aktuálně disponuje 23 přístupovými čipy, nicméně z důvodu množství pracovníků společností, jakož i jejich pomocného personálu (uklízečky a lidé vyzvedávající poštu) není toto množství čipů dostačující, neboť jednotliví pracovníci společností si musí přístupové čipy mezi sebou předávat, což žalobkyně shledává obtěžujícím. Oprávněnost nároku žalobkyně spatřuje v tom, že má jako vlastník právo na neomezený přístup do svých bytů, žalované přitom nepřísluší posuzovat přiměřenost počtu přístupových čipů na vlastníka. Požadavek žalobkyně na vydání 16 přístupových čipů (z aktuálních 23 čipů na požadovaných 39) není způsobilý zasáhnout do vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek v domě. Existence recepce podle žalobkyně neřeší její potíž, neboť recepce má omezenou provozní dobu. Nadto jsou dle tvrzení žalobkyně náklady na provoz recepce rozúčtovány pouze mezi vlastníky bytů, které slouží k podnikatelským účelům, což svědčí o diskriminaci žalobkyně. Žalobkyně dále tvrdila, že jednatel žalobkyně usiloval o rekolaudaci bytů a o této jednal s výborem žalované ústně, nicméně členové výboru žalované uvedli, že by k rekolaudaci nedali souhlas.2. Žalovaná se ve věci samé vyjádřila tak, že s nárokem uplatněným žalobou zcela nesouhlasí. Žalovaná nemá vůči žalobkyni povinnost vydat jí požadovaný počet čipů. Dále upozorňuje na to, že byty jsou zkolaudovány jako bytové jednotky a žalobkyně je pronajímá jako nebytové prostory v rozporu se stavebním zákonem. Byty jsou využívány jako provozovny určené pro styk s veřejností, kvůli čemuž je v převážně bytovém domě provoz a hluk jako v kancelářské budově. S tím je spojeno též obtěžování ostatních nájemníků/vlastníků bytových jednotek v domě nad obvyklou míru. S provozem a užíváním kanceláří velkým množstvím osob a jejich návštěv (klientů) souvisí rovněž větší produkce odpadu, nutnost jejich zásobování, nepřiměřeným hlukem a kouřem z balkonů bytů. Podle žalované žalobkyně obtěžuje ostatní uživatele bytových jednotek též porušováním nočního klidu a pořádání firemních večírků v bytech. Nájemníci bytu č. , hodnota, mají také na svědomí vytopení bytové jednotky č. , hodnota, v důsledku vypouštění vody z velkého nafukovacího bazénu. Žalovaná odkazuje na počet návštěv za leden až únor 2023, kdy počet návštěvníků pro všechny tři byty se vyšplhal až na 757 osob. Žalobkyně rovněž porušuje povinnost ve stanovách SVJ o nahlášení počet osob v bytech. Žalovaná uvádí, že dům disponuje recepcí, která může pracovníky společností do domu vpouštět. Poskytnutím čipů žalobkyni by došlo k rychlejšímu opotřebení společných částí domu, které má žalovaná za úkol udržovat. Pro dokreslení situace žalovaná uvádí, že žalobkyně dluží na vyúčtování služeb statisíce Kč. Neopomněla zmínit ani obavy z porušování požární bezpečnost, neboť byty žalobkyně užívané jako kanceláře nejsou napojeny na systém elektrické požární signalizace, ačkoli kanceláře k tomuto systému napojeny být musí.3. Soud provedl veškeré účastnicemi řízení předložené listinné důkazy s výjimkou listinných důkazů přiložených k vyjádření žalobkyně doručené soudu 22. 5. 2023 a zápisu z jednání SVJ z 1. 6. 2023. Soud rovněž provedl výslech tří svědků. Koncentrace řízení nastala 30 dnů po konání prvního ústního jednání, tj. ke dni 7. 4. 2023 bylo řízení zkoncentrováno. Ačkoli žalobkyně tvrdí, že důkazy přiloženými k vyjádření ze dne 22. 5. 2023 hodlá zpochybňovat věrohodnost důkazních prostředků navržených žalovanou, dle hodnocení soudu k tomuto nejsou předložené nové důkazy způsobilé. Žalobkyně předložila celou řadu nových důkazů (mj. výpisy z obchodního rejstříku a katastru nemovitostí, fotografie domovních schránek a ofocené internetové schránky společností sídlících v domě), soud ovšem ani u jednom z nich neshledal možnost znevěrohodnit dosud provedené důkazy. Žalobkyně pozdě předloženými důkazy hodlala prokázat to, že počet právnických osob sídlících v domě je vyšší, než uváděla a prokazovala žalovaná, nicméně k tomuto měla příležitost již předzkoncentrováním řízení. Věrohodnost důkazních prostředků by mohly listinné důkazy zpochybnit, kdyby kupříkladu prokazovaly, že se jedná o falza; k tomu však žádný listinných důkazů sloužit nemohl. Soud rovněž zamítl návrh žalované na provedení důkazu v podobě zápisu jednání SVJ ze dne 1. 6. 2023, k němuž tudíž došlo až po koncentraci řízení (jinými slovy nemohl být uplatněn dříve). Tento důkaz soud zamítl z toho důvodu, že byl navržen k prokázání existence dluhu žalobkyně vůči žalované, což ovšem není předmětem tohoto řízení a daná skutečnost s tímto řízením nesouvisí, neboť je před zdejším soudem samostatně projednávána pod sp. zn. 31 C 199/2022. Posledním zamítnutým návrhem na doplnění dokazování byl účastnický výslech jednatele žalobkyně. Provedení tohoto důkazu by bylo v rozporu s § 131 o. s. ř., dle kterého soud přistoupí k provedení účastnického výslechu pouze pokud nelze danou skutečnost prokázat jiným způsobem (důkazem). Soud spatřuje rozpor účastnického výslechu s § 131 o. s. ř. v tom, že skutečnosti, které měl účastnický výslech prokázat (snahu dosáhnout rekolaudace bytů), byly prokázány jiným důkazním prostředkem (listinným důkazem – sdělením stavebního úřadu).4. Mezi účastnicemi řízení je nesporné, že žalobkyně je vlastníkem tří bytů v domě a že žalovaná je osobou odpovědnou za správu společných částí domu. Dále je nesporné, že žalobkyně měla ke dni 23. 5. 2023 ve své dispozici 23 čipů ke vchodovým dveřím.5. Po provedeném dokazování dospěl soud ke skutkovým zjištěním, že v domě se nachází celkem 41 jednotek, z toho 30 jednotek jsou byty a dalších 11 jednotek tvoří nebytové prostory – sklepy (prokázáno prohlášením vlastníka budovy o vymezení jednotek v budově č.p. , Anonymizováno, ). Žalobkyně vlastní v domě tři byty, které se nacházejí ve 4. NP, 7. NP a 9. NP (prokázáno tamtéž). Žalobkyně uzavřela smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání s tím, že byty budou sloužit jako kancelářské prostory; nájemci jsou přitom povinni dodržovat platné bezpečnostní, protipožární a musí zajistit, aby nebyl porušován klid, dobré mravy nebo pořádek v domě (prokázáno smlouvami o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 29. 4. 2018, 3. 12. 2020 a 29. 4. 2021 ).6. Žalobkyně jeden z bytů pronajímá společnosti , právnická osoba, (dále jen „firma č. , hodnota, “), v níž figuruje na adrese domu až 22 poradců (prokázáno internetovými stránkami firmy). Firma č. , hodnota, si též stěžovala na nízký počet čipů, když aktuálních 7 čipů firmě č. , hodnota, nepostačuje a žádala o vydání dalších 11 čipů (prokázáno dopisem ze dne 28. 3. 2023). Společnost , právnická osoba, . (dále jen „firma č. , hodnota, “) potřebuje pro vstup 18 čipů, aktuálně disponuje pouze 15 čipy (prokázáno dopisem ze dne 30. 3. 2023). Žalobkyně potřebuje ke vstupu 7 čipů, disponuje pouze jedním (prokázáno dopisem ze dne 29. 3. 2023). Společnost , Anonymizováno, . (dále jen „firma č. , hodnota, “) k užívání bytu potřebuje 8 čipů, má však pouze jeden (prokázáno dopisem ze dne 28. 3. 2023). Dřívější nájemce žalobkyně vypověděl smlouvu o nájmu z důvodu nových plateb za recepci, vypínání čipů a jejich nedostatečný počet a špatných vztahů se sousedkou (prokázáno výpovědí z nájmu ze dne 5. 1. 2021). Žalobkyně neposkytla aktivní čipy v jejím vlastnictví k jejich kontrole a evidenci v měsících prosinci 2020 a lednu 2021, následkem čehož byly 5. 2. 2021 deaktivovány, přičemž aktivních zůstalo pouze 7 čipů vydaných žalobkyni v minulosti a další tři čipy dodatečně vydané byly nabídnuty k aktivaci (prokázáno emailem ze dne 8. 2. 2021).7. V minulosti byly žalobkyni adresovány stížnosti majitelů ostatních bytových jednotek v domě, v kterých byla zmíněna hlučná večerní venkovní party s grilováním (prokázáno emailem ze dne 1. 9. 2017), rušení nočního klidu, pouštění hlasité hudby a pohyb osob na chodbách v nočních hodinách a vyhazování nábytku z balkonu na pozemek jedné z vlastnic (prokázáno emailem ze dne 1. 11. 2017), vyhazování skleněných lahví na silnicipřed domem (prokázáno emailem ze dne 16. 9. 2021 a emailem ze dne 23. 9. 2021) a vytopení jednotky nacházející se pod bytem č. , hodnota, , jakož i únik vody z bazénu na terase této jednotky (prokázáno emailem ze dne 22. 8. 2018).8. V posledních letech každoročně vzrůstá množství a přeplněnost odpadních nádob, zejména na papír a kartonové krabice, též dochází k nadužívání technologií chlazení v domě (prokázáno dopisy od , právnická osoba, ze dne 22. 2. 2023 a 24. 2. 2023). Počet osob evidovaných recepcí v domě jakožto návštěv bytů žalobkyně činí za leden až únor 2023 757 osob. Za leden až červen 2022 to bylo celkem 926 osob a srpen až prosinec 2022 1 054 osob