29 C 21/2025-90 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobce se v řízení domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. , hodnota, nacházejícího se v 4. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , bytový dům, v části obce , adresa, , postavený na pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, to vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, (dále jen „Byt“). Uvedl, že nájemní vztah mezi žalobcem a žalovanou byl založen nájemní smlouvou ze dne 1. 4. 2004, od kteréhož data žalobce jako nájemce Byt nepřetržitě užívá. Nájemné bylo sjednáno na částku 2 489 Kč a nikdy nedošlo k jeho platnému navýšení. Dne 25. 11. 2024 žalobce obdržel od žalované jako pronajímatelky výpověď nájmu z bytu dle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), jelikož měl hrubě porušit svoje povinnosti vyplývající z nájmu spočívající v tom, že se ocitl v prodlení s platbou nájemného za měsíc říjen 2024 a měsíc listopad 2024 v řádu několika jednotek dnů. Žalobce považoval tuto výpověď za účelovou v rozporu se zákonem i dobrými mravy. S podrobnější argumentací tvrdil, že souhrn jeho pohledávek vůči žalované bohatě převyšuje třeba i roční nájemné, z čehož dovozoval, že výpověď je neoprávněná již jen proto, že neexistoval žádný jeho dluh z titulu nájmu vůči žalované v době podání výpovědi. I kdyby však dluh na nájemném existoval, nemohlo by se jednat o hrubé porušení povinností nájemce, když dluh v době podání výpovědi byl žalobce v prodlení ohledně nájemného za listopad 2024 v řádu několika málo dnů za současného porušování povinností pronajímatele (dodávky tepelné energie). Výpověď je navíc nejasná a nepřezkoumatelná, jelikož neobsahuje specifikaci konkrétní dlužné částky a jednoznačné vysvětlení.2. Žalovaná v rámci vyjádření k žalobě v první řadě sporovala, že by nájemné nebylo nikdy od počátku vztahu zvýšeno. Naopak, jak plyne z dodatků nájemní smlouvy, současná výše nájmu činí 14 119 Kč. Žalovaná též vyvracela tvrzení žalobce, že by měl vůči ní jakékoliv pohledávky či že by kdy došlo ke změně splatnosti nájemného tak, jak bylo sjednáno přímo v nájemní smlouvě. Namítala, že výpověď co do popisu skutkového stavu není nesrozumitelná či nejasná, když obsahuje specifikaci dlužných částek s tím, že došlo k prodlení s platbou dvou nájemných, resp. že dochází k dlouhodobému hrazení po splatnosti. Výpovědním důvodem má být tedy dlouhodobé porušování povinnosti hradit nájemné, které kulminovalo v momentě, kdy se žalobce ocitl v prodlení s úhradou dvou plateb nájemného, což nutno klasifikovat jako hrubé porušení nájemcovy povinnosti. Žalovaná přitom za obsáhlé citace odborné literatury a judikatury dovozovala, že není nutné, aby ke dni podání výpovědi trvalo hrubé porušení nájemcovy povinnosti. Postačuje, že se tak stalo před podáním výpovědi. Žalobce navíc vykazuje známky problematického chování, nabádá ostatní nájemce ke sporům se žalovanou, dopouští se rušení nočního klidu apod. S ohledem na vše uvedené žalovaná považovala výpověď za oprávněnou, navrhla žalobu jako nedůvodnou zamítnout a v souvislosti s tím uplatnila v řízení svá práva prostřednictvím vzájemného návrhu, jímž se domáhala vyklizení Bytu.3. V replice žalobce posléze vyvracel tvrzení žalované, že by se kdy ocitl v prodlení ohledně plateb nájemného za rok 2024.4. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění.5. Mezi žalobcem a žalovanou (původně její právní předchůdkyní) vznikl nájemní vztah uzavřením nájemní smlouvy z 1. 4. 2004, na základě níž je žalobce ke dni rozhodnutí soudu oprávněn užívat Byt. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou, nájemné stanoveno na částku 2 489 Kč/měsíc a jeho splatnost vždy do patnáctého dne měsíce, za který se nájemné platí (zjištěno ze Smlouvy č. SSM 037/04, č. l. 51–53). Dodatkem č. , hodnota, k předmětné nájemní smlouvě bylo od 1. 7. 2019 nájemné zvýšeno na částku 12 252 Kč/měsíc a dodatkem č. , hodnota, bylo zvýšeno na částku 14 119 Kč s účinností od 1. 5. 2023 (zjištěno z dodatků, č. l. 24 a 34).6. Žalobci byla dána výpověď z nájmu Bytu datovaná k 25. 11. 2024 (dále jen „Výpověď“). V ní bylo uvedeno, že žalobce se ocitl postupně v prodlení s úhradami nájemného za měsíce leden 2024–září 2024, a zároveň za říjen 2024 uhradil nájemné až ke dni 20. 11. 2024 a za listopad 2024 platba nájemného nebyla učiněna vůbec. Ke dni 16. 11. se tedy žalobce ocitl v prodlení ohledně dvou plateb nájemného, s tím, že nejde o ojedinělé porušení povinnosti, což pronajímatel (žalovaná) považuje za hrubé porušení nájemcovi (žalobcovy) povinnosti ve smyslu § 2288 odst. 1 o. z. Proto žalovaná přistoupila k výpovědi z nájmu spočívající v nezaplacení nájemného a záloh za služby spojené s užíváním bytu, k čemuž citovala odbornou literaturu potvrzující závěr, že prodlení s úhradou nájemného za dva měsíce je nutno považovat za hrubé porušení nájemcovy povinnosti. Žalovaná poučila žalobce o možnosti vznést námitky proti výpovědi u soudu dle § 2286 o. z. (zjištěno z výpovědi z nájmu, č. l. 4–5).7. Soud vzal ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), mezi stranami nesporné tvrzení, že Výpověď byla žalobci doručena 25. 11. 2024.8. Z dalších provedených důkazů (výpis z obchodního rejstříku žalované, č. l. 9; žaloba na určení výše nájemného podaná žalovanou proti žalobci, č. l. 27–28; vyjádření žalobce k žalobě na určení výše nájemného, č. l. 30; e-mailová komunikace mezi účastníky, č. l. 26 a 29–33; detail úhrad nájemného z účtu žalobce za rok 2024, č. l. 58–67 a 69–73; výpisy transakcí z účtu žalobce za rok 2024 a částečně 2025, č. l. 66–67).9. Soud neprovedl důkaz navrhovaný žalobce, a to detail úhrady z účtu žalované ve prospěch žalobce ohledně vyúčtování za rok 2023, č. l. 68, jelikož tento důkaz neměl žádnou relevanci k právnímu posouzení uvedenému níže.10. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.11. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.12. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.13. Soud ponejprv konstatuje, že žaloba byla podána včas s ohledem na skutečnost, že Výpověď byla žalobci doručena 25. 11. 2024 a žalobce podal žalobu u zdejšího soudu dne 27. 1. 2025. Hmotněprávní dvouměsíční lhůta stanovená § 2290 o. z. uplynula dle pravidel pro počítání běhu lhůt, tj. v daném případě § 605 odst. 2 o. z. ve spojení s § 607 o. z. (jelikož den 25. 1. 2025 připadl na sobotu), právě dne 27. 1. 2025, kdy byla žaloba soudu doručena.14. Dále se soud zabýval naplněním žalovanou uplatněného výpovědního důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.15. Ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. patří k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.16. Soud je zajedno s argumentací žalované potud, že nezaplacení nájemného po dobu dvou po sobě jdoucích měsíců může být (s přihlédnutím k okolnostem) klasifikováno jako hrubé porušení nájemcových povinností, pro které mu může být dána výpověď. Soud se však již neztotožňuje s názorem žalované, že by tomu tak nemuselo být ke dni podání výpovědi. Jakkoliv si soud uvědomuje, že i pronajímatel má svá oprávnění plynoucí z nájemního vztahu a právo jejich ochrany, nelze se ztotožnit s výkladem, jímž by de facto libovolně mohlo ze strany pronajímatele docházet k výpovědím za porušení nájemcových povinností, ke kterým došlo v (dávné) minulosti, přestože nájemce již ke dni podání výpovědi žádné povinnosti hrubým způsobem neporušuje. Pronajímatel by tak byl oprávněn kdykoliv v budoucnu nájem vypovědět, byť eventuální negativní následky v minulosti nastalé porušením nájemcových povinností hrubým způsobem, již pominuly. Pří výkladu, v němž postačuje porušení nájemcových povinností, které nemusí trvat ke dni výpovědi, by tedy pronajímatel mohl lehce své právo nájem vypovědět zneužít právě s odkazem na minulé porušení povinností nájemce, které pro něj již však žádné negativní následky ve skutečnosti neskýtá. Dle názoru soudu je na pronajímateli, aby v momentě, kdy nájemce poruší hrubým způsobem své povinnosti, promptně vyhodnotil, zdali toto porušení pro něj představuje důvod výpovědi, kterou nájemci v závislosti na takovém závěru buď dá anebo nedá, a to právě a jen v momentě, kdy následky porušení povinností nájemce trvají.17. Nelze přitom spustit ze zřetele, že Nejvyšší soud (dále jen „NS“) již ve vztahu k materii o. z. přijal závěr, dle nějž, je k oprávněnosti výpovědi dle § 2288 odst. 1 písm. a) třeba, aby porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi (srov. rozsudek NS ze dne 26. 9. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2128/2023, či usnesení NS ze dne 13. 2. 2019, sp. zn. 26 Cdo 4049/2018, proti němuž podaná ústavní stížnost byla odmítnuta usnesením