15 C 230/2023-146 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne , datum, domáhala po žalované zaplatit částku , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení z titulu nároky slevy z ceny, kterou si strany sjednaly v rámci spolupráce spočívající ve výstavbě developerského projektu „, Anonymizováno, , adresa, “ zahrnující stavbu rodinných domů na celkem , hodnota, pozemcích v katastrálním územím , adresa, ve vlastnictví žalované. Původní dohoda z roku 2021 spočívala v tom, že žalobkyně bude nakupovat pozemky poté, co žalovaná na vlastní náklad vybuduje stavbu inženýrských sítí a komunikace, včetně chodníků a veřejného osvětlení, oplocení pozemků a žalobkyně na těchto pozemcích bude stavět rodinné domy pro své klienty. Žalovaná však v průběhu spolupráce z vážných finančních důvodů požádala žalobkyni o nákup pozemků před dokončením technické infrastruktury, s čímž žalovaná nejprve zásadně nesouhlasila, avšak následně přistoupila na to, že pokud žalovaná nevybuduje technickou infrastrukturu do určitého data, bude jí v rámci kupních smluv poskytnuta sleva z ceny pozemků. Takto bylo v období , Anonymizováno, /, Anonymizováno, –, Anonymizováno, /, Anonymizováno, uzavřeno 6 kupních smluv, kdy žalobkyně nakoupila v rámci první etapy celkem , hodnota, pozemků v k.ú. , adresa, . Žalovaná se v kupních smlouvách zavázala, že na pozemcích bude realizovat na vlastní náklad výstavbu technické infrastruktury, tj. inženýrské sítě v rozsahu vodovodní řad a kanalizační řad splaškové tlakové kanalizace, včetně přípojek, veřejné osvětlení, stavbu komunikace, včetně chodníků dle projektové dokumentace společnost , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, . , Anonymizováno, , IČO, a rozvody elektro ukončené v elektrorozvaděči umístěného v pilíři oplocení. Současně se zavázala vybudovat stavbu oplocení, a to v části na hranici pozemků s veřejnou komunikací – betonový sokl + ocelové sloupky + ocelové výplně, včetně branky a pojezdové brány a v části mezi pozemky ocelové sloupky + pletivo s poplastovanou úpravou. Ve všech smlouvách článku IV. odst. 8 se zavázala žalovaná k zajištění vydání příslušného kolaudačního rozhodnutí s vyznačeným nabytím právní moci, respektive kolaudačního souhlasu na stavbu vodovodního řadu a kanalizačního řadu, splaškové tlakové kanalizace, včetně přípojek pro jejich užívání nejpozději do , datum, a vydání kolaudačního souhlasu na stavbu rozvodů elektro nejpozději do , datum, . Žalobkyně za pozemky zaplatila řádně a včas kupní cenu, vyjma doplatku v souhrnné částce , částka, , který byl splatný vždy nejpozději do 20 pracovních dnů ode dne splnění všech podmínek uvedených v článku IV. odst. 8 kupních smluv za současného doložení ze strany žalované, že technická infrastruktura včetně oplocení a doložených kolaudačních souhlasů byla dokončena, což mělo být doloženo protokolárním zápisem mezi stranami s fotodokumentací zaslané žalobkyni. Strany v čl. III odst. 3 kupních smluv také prohlásili, že kupní cena je sjednána i s přihlédnutím k realizaci staveb technické infrastruktury. Pro případ nesplnění vybudování a zkolaudování technické infrastruktury, včetně komunikace a oplocení do , datum, byl v kupních smlouvách dle článku IV. odst. 9 ve prospěch žalobkyně vymezen automaticky bez dalšího nárok na slevu z kupní ceny , částka, za každý m2 z výměry pozemků. Dohromady dle výměr v jednotlivých kupních smlouvách se jednalo o slevu v souhrnné částce , částka, . K porušení závazků žalovanou došlo, neboť zápis o předání a převzetí je datován ke dni , datum, tj. po termínu sjednaném ke dni , datum, , ačkoliv byl k tomuto datu doložen kolaudační souhlas ve vztahu k vodovodu a kanalizace a komunikace a veřejného osvětlení a rozvody elektro na pozemcích byly ukončené v elektro rozvaděči umístěném v pilíři oplocení, včetně zapojení do trafostanice, ale v případě elektřiny bez oživení a kolaudačního souhlasu a ve stavbách oplocení byly zjištěny konkrétní v zápise specifikované závady. Splatnost slevy z kupní ceny nastala tedy automaticky a bez dalšího ke dni , datum, . Ještě v prosinci vedla žalobkyně s žalovanou jednání o další spolupráci v rámci projektu „, Anonymizováno, , adresa, “, kdy navrhovali vzdát se slevy z ceny oproti tomu, že by byla žalobkyně výhradním stavitelem rodinných domů v lokalitě. K dohodě však nedošlo. V důsledku porušení závazku žalované, ale už s nakoupenými pozemky žalobkyní a prodlení žalobkyně s plněním závazků vůči vlastním klientům, došlo k odstoupení klientů žalobkyně od uzavřených smluv a žalobkyni tak vznikla škoda v podobě ušlého zisku. Dne , datum, provedla žalobkyně zápočet slevy z ceny ve výši , částka, oproti nároku žalované na doplatek kupních cen v souhrnné výši , částka, , čímž ke dni doručení k , datum, zanikl v plném rozsahu nárok žalované na doplatky kupních cen a nárok žalobce na slevu ve výši , částka, . Zbývající nárok na slevu ve výši , částka, byl po žalované nárokován předžalobní upomínkou z , datum, s lhůtou splatnosti , datum, a ode dne následujícího žalobkyně nárokuje zákonné příslušenství.2. Žalovaná v rámci obrany proti žalobě v podání ze dne , datum, odmítla, že by to byla žalobkyně, kdo by se ocital v rámci projektu pod tlakem žalované, byla to naopak žalovaná, která měla v rámci projektu a spolupráce s žalobkyní slabší postavení, kdy jí žalobkyně jako výrazně silnější ekonomický subjekt poskytla prostřednictvím jí ovládané společnosti , právnická osoba, finanční zápůjčku ve výši , částka, pro účely realizace projektu, která měla být splacena do , datum, z financí utržených z prodeje pozemků žalobkyni, ta však pozemky od žalovaného do termínu splatnosti půjček nekoupila. Souhlasila však s posunem splatnosti zápůjček do konce září 2021. Ve sjednaných kupních smlouvách žalobkyně trvala na předmětné doložce o slevě a s ohledem na blížící se splatnost zápůjček žalované nezbylo, než aby znění kupních smluv akceptovala, stejně tak jako se podrobila ustanovení spočívající nejen v závazku žalované vybudovat technickou infrastrukturu, ale také jí zkolaudovat, což žalovaná nemohla platně garantovat, neboť kolaudační rozhodnutí je správním aktem, které nespadá do pravomoci žalované. Žalobkyně tak dle žalované zneužila svou pozici hospodářsky silnější strany, rozhodně pak i stanovená sleva z ceny v kupních smlouvách byla žalobkyní nastavená jako nepřiměřená, navíc kolaudační rozhodnutí byla vydána nejpozději k datu , datum, s výjimkou rozhodnutí týkající se rozvodů elektro a technická infrastruktura vybudována byla, což potvrzuje také předávací protokol ze dne , datum, , který pokud zmiňuje některé vady a nedodělky, tak jde o marginální nedostatky, které nebrání převzetí a užívání a současně nezbavovaly žalovanou k povinnosti na odstranění poškození. Sleva, pokud ze své podstaty má kompenzovat právě vady a nedodělky, tak by měla být přiměřená, což rozhodně není, pokud žalovaná splnila svůj závazek vybudovat technickou infrastrukturu téměř kompletně, respektive s drobnými nedodělky a žalobkyně přesto požaduje finanční plnění ve výši 100 % hodnoty slevy. Vůlí žalované bylo od počátku sjednat slevu reflektující rozsah dokončenosti díla, tomu odpovídá i ustanovení kupních smluv v článku I. odst. 2, že kupní cena za předmět převodu je sjednána i s přihlédnutím k realizaci staveb. Sleva požadovaná žalobkyní v situaci téměř úplného splnění sjednaného závazku je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná tak nebyla oprávněna provést započtení oproti pohledávce žalované na doplatek kupních cen ve výši , částka, , současně nemůže být dána příčinná souvislost mezi nesplněním závazků žalované ve formě dodání kolaudačního rozhodnutí v sekci elektrorozvodů a škodou žalobkyně, když klienti s žalobkyní ukončili spolupráci ještě před termínem splnění závazku žalovanou, tj. před , datum, . Následně žalovaná zejména v podání ze dne , datum, a v dalších ústních a písemných vyjádřeních akcentovala obranu spočívající v nutnosti nazírání na ujednání o slevě jako na ujednání o smluvní pokutě i přesto, že termín smluvní pokuta v rámci ujednání není použit, a to zejména s odkazem na judikát Nejvyššího soudu ze dne , datum, sp. zn. , spisová značka, . V případě doložení ujednání o slevě jako nároku z titulu smluvní pokuty, se žalovaná dožadovala aplikace § 2051 občanského zákoníku její moderace, neboť aktuální požadavek žalobkyně vyplývající z článku III. odst. 1 kupních smluv, tedy sleva , částka, /m2 oproti , částka, /m2 při splnění převažující části díla je přemrštěný. Žalobkyni dle žalované nemohla vzniknout škoda v souvislosti s tím, že žalovaná nezajistila k , datum, kolaudační souhlas pro elektro rozvody, neboť jeho absence realizaci staveb nebránila, když zpoždění bylo datováno k prosinci a do vánočních svátků a ani po vydání kolaudačního souhlasu k , datum, žalobkyně ve stavbách nepokračovala a v lokalitě zkolaudovala pouze jediný dům. Současně i z komunikace z 2/2023 vyplývá, že jednatel žalobkyně zvažoval koupit další pozemky v lokalitě a v důsledku prodlení s ko