34 C 155/2024-60 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobce se domáhal, aby soud uložil žalovanému zaplatit mu částku ve výši , částka, s příslušenstvím, a to z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobu odůvodnil tím, že ze zákona vykonává správu budovy čp. , Anonymizováno, , bytový dům, nacházející se na pozemku par. č. , Anonymizováno, , zastavěna plocha a nádvoří, a tohoto pozemku, vše v k. ú. , adresa, (dále jen „, adresa, “). Žalovaný též vykonává ze zákona správu, a to sousední budovy čp. , Anonymizováno, , bytový dům, nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, a tohoto pozemku, vše v k. ú. , adresa, (dále jen „, adresa, “). V , Anonymizováno, . podzemním podlaží , adresa, se nachází vjezd do podzemní garáže, nebytové jednotky č. , Anonymizováno, , vybudované pod celou délkou budovy (dále jen „, Anonymizováno, ). Pod sousední , adresa, se rovněž nachází podzemní garáž, vybudovaná pod celou délkou budovy (dále jen „, Anonymizováno, “) s tím, že vjezd do , Anonymizováno, je možný pouze přes hlavní vjezdová vrata, skrz které se vjede do , Anonymizováno, , kdy na konci , Anonymizováno, se nachází vjezd do , Anonymizováno, . Žalovaný, resp. její členové, užívají nemovitosti ve správě žalobce bez jakéhokoliv právního titulu, když je užívají tím, že užívají vjezdová vrata, projíždějí , Anonymizováno, ve správě žalobce, způsobí rozsvícení osvětlení a dochází rovněž k nadměrnému znečišťování, a to zejména v zimních měsících. Žalobce tímto nese vícenáklady, zejména na zvýšenou spotřebu elektrické energie, údržbu a opravy a úklid. Žalobce si nechal skrze znalecký posudek vyčíslit obvyklou úplatu za užívání části , Anonymizováno, a vjezdu, jakož i náklady za spotřebovanou el. energii, opravu, údržbu, úklid a ostatní správu , Anonymizováno, a podíl žalovaného na těchto položkách. Za uvedené tak po žalovaném žádá částku rozvrženou do čtyř položek – položky č. , hodnota, ve výši , částka, představující nárok na náhradu za vjezd do a průjezd , Anonymizováno, , odpovídající v místě a čase obvyklé úplatě za užívání podzemní garáže za roky , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , položky č. , hodnota, ve výši , částka, představující nárok na náhradu alikvotní části nákladů za spotřebovanou elektrickou energii v průjezdové části , Anonymizováno, , Anonymizováno, za roky , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , položky č. , hodnota, ve výši , částka, představující nárok na náhradu alikvotní části nákladů vynaložených na úklid průjezdem dotčené části , Anonymizováno, za roky , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a položky č. , hodnota, ve výši , částka, představující nárok na náhradu alikvotní části nákladů vynaložených na ostatní náklady vynaložené na provoz dotčené části , Anonymizováno, .2. Žalobce má za to, že správa , Anonymizováno, spadá pod jeho správu a že je též oprávněn podat předmětnou žalobu. Žalobce uplatňuje nároky všech podílových spoluvlastníků , Anonymizováno, s tím, že v podané žalobě tito spoluvlastníci nevystupují jako fyzické osoby, ale v rámci existujícího a pro tento účel zřízeného , Anonymizováno, . Většina spoluvlastníků , Anonymizováno, odsouhlasila podání žaloby. Dále uvedl, že všichni podíloví spoluvlastníci , Anonymizováno, jsou členy žalobce jako , Anonymizováno, a že všichni podíloví spoluvlastníci sousední , Anonymizováno, jsou členy žalovaného. Příslušní členové žalované pak využívají , Anonymizováno, , a z toho je žalovaný pasivně legitimovaný. , Anonymizováno, je sice vymezena jako samostatná jednotka, nicméně míra samostatnosti ve vztahu k společným částem nemovité věci je téměř nulová a faktický charakter je tedy takový, že se jedná o společnou část , adresa, . Skrz Garáž 1 se například přistupuje i ke sklepům či výměníkové stanici. Všichni členové SVJ mají do Garáže 1 přístup skrz čip. , jméno FO, fondu dlouhodobé zálohy (fondu oprav) přispívají všichni vlastníci jednotek v domě, z čehož se hradí servis vrat atp. Pakliže náklady na provoz a údržbu jednotky dle vyúčtování hradí všichni členové , Anonymizováno, , tj. i nevlastníci podílů, jsou všichni členové , Anonymizováno, rovněž oprávněni uplatnit žalobou nárokované částky vůči členům žalovaného. Žalobce v tomto směru odkázal i na nařízení vlády ČR č. 366/2013 Sb. a rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 5610/2015 či 26 ICdo 28/2022 či § 1996 o. z. Ke zřízení bezúplatného věcného břemene namítl, že to bylo vázáno na výzvu developera, která nikdy nebyla uplatněna. Dále má za to, že úplata znaleckým posudkem byla stanovena správně.3. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby v celém rozsahu pro nedostatek aktivní i pasivní legitimace. Žalovaný nesporoval skutečnost, že účastníci jako , Anonymizováno, vykonávají správu předmětných budov a že pod budovami se nacházejí předmětné samostatné nebytové jednotky. Žalovaný ale poukázal na to, že garáže jsou ve spoluvlastnictví jednotlivých spoluvlastníků. Nejedná se společnou část domu, ale prostor vymezený jako zcela samostatná nebytová jednotka, která je, pokud jde o prostor pod , adresa, , zapsána na LV č. , hodnota, , ze kterého lze zjistit, že tato jednotka (, Anonymizováno, je ve spoluvlastnictví jednotlivých osob. , Anonymizováno, nenáleží do správy žalobce jako , Anonymizováno, , neboť , Anonymizováno, je oprávněna provádět pouze správu společných částí nemovité věci, pro kterou je zřízena. , Anonymizováno, má provádět pouze takovou správu domu a pozemku, která nenáleží vlastníku jednotky. Žalobce tímto překračuje zákonný rámec. Není legitimován pro stanovování výše úplaty, natož pro její inkasování a uplatňování nároku, a to i kdyby byl zplnomocněn. Totožné platí i pro druhou nebytovou jednotku – , Anonymizováno, . I ta je rovněž ve spoluvlastnictví jednotlivých osob viz LV č. , hodnota, s tím, že žalovaný poukázal též na to, že ne všichni vlastníci jednotek v domě jsou spoluvlastníky , Anonymizováno, . Jedná se o pouhou část vlastníků v domě. Z uvedeného je patrno, že ani žalovaný není pasivně legitimován. Žalovaný se neobohacuje na úkor žalobce a není zde žádný zákonný důvod pro to, aby žalobce po něm požadoval z tohoto titulu úplatu. Z logiky věci není ani možné, aby se na vydání úplaty podíleli vlastníci jednotek, kteří nejsou ani spoluvlastníci , Anonymizováno, a , Anonymizováno, vůbec neprojíždějí.4. Žalovaný též poukázal na to, že ke garážím se váže hlasovací právo, kdy tato jednotka hlasuje samostatně skrz společného zástupce tak jako ostatní vlastníci jednotek domě. Žalovaný dále namítl absenci souhlasu spoluvlastníků s oceňováním jejich soukromého majetku. Dále namítl nedostatky znaleckého posudku, tj. nesouhlasí s metodikou ocenění a výší částek. Žalovaný též namítl, že v kupní smlouvě s , právnická osoba, (developer) se každý nabyvatel spoluvlastnického podílu ke , Anonymizováno, zavázal za účelem umožnění prospěšného užívání jednotek – , Anonymizováno, do 15 dnů ode dne doručení výzvy prodávajícího uzavřít smlouvu o bezúplatném zřízení věcných břemen vstupu, vjezdu, průchodu a průjezdu automobilem s věcně právními účinky omezující spoluvlastníky jednotky , Anonymizováno, ve prospěch spoluvlastníků jednotky , Anonymizováno, . K uzavření takových smluv bohužel nedošlo. Z uvedeného je však patrné, že závazek ležel pouze na spoluvlastnících , Anonymizováno, bez jakékoliv intervence , Anonymizováno, . Zároveň je patrno, že i v daném případě by mělo jít o bezúplatnost tak, jak tomu je ve většině případů, což sám znalec nakonec jednoznačně potvrzuje ve znaleckém posudku. Namítaná judikatura žalobce je navíc zcela účelová a nepřiléhavá, protože se nejedná o společnou část domu. Namítané uspořádání , Anonymizováno, a jaké části vedou skrz či systém vyúčtování žalobce jsou též bez významu. Žalovaný závěrem namítl, že vjezd na pozemek parc. č. , Anonymizováno, je veřejnou účelovou komunikací. Žalovaný též poukázal na dobré mravy, kdy převody se děly před více než , Anonymizováno, lety a po celou dobu nikdo nic po spoluvlastnících nevyžadoval. Pokud je o argumentaci, že každý může projít tím prostorem, neboť vlastní čip, tak ji považuje za absurdní.5. Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav:6. , adresa, , bytový dům, nacházející se na pozemku par. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, vše v k. ú. , adresa, (v textu definovaná jako , adresa, ), je zapsána na LV č. , hodnota, a je vymezena na jednotky, které vlastní zde konkrétně určené osoby. Mezi jednotkami je zde samostatně uvedena i nebytová jednotka č.p. , Anonymizováno, (informace o stavbě č.p. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, ). , adresa, , bytový dům, nacházející se na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, vše v k. ú. , adresa, , je zapsána na LV , Anonymizováno, a je vymezena na jednotky, které vlastní zde konkrétně určené osoby. Mezi jednotkami je zde samostatně uvedena i nebytová jednotka č.p. , Anonymizováno, – , Anonymizováno, (informace o stavbě č.p. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, ). Žalobce jako společenství vlas