34 C 65/2020-332 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobkyně domáhala, aby soud určil nájemné ve vztahu k bytové jednotce č. , hodnota, nacházející se na adrese , adresa, , jež stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaném na LV č. , hodnota, , vedeném pro k.ú. , adresa, (dále také jen předmětný byt)․ V odůvodnění žaloby uvedla, že žalobkyně vykonává svěřenou správu nemovitosti: předmětného bytu č. , hodnota, . Žalovaný užívá byt jakožto nájemce na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , kdy hradí žalobkyní za užívání bytu nájemné v částce , částka, měsíčně. Výše nájemného za byt je hluboko pod výší obvyklého nájemného v daném místě. Žalobkyně proto žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, měsíčně. Návrh žalobkyně byl dne , datum, vhozen do schránky žalovaného. Žalovaný návrh na zvýšení nájemného nepřijal ve lhůtě dvou měsíců, proto ve lhůtě dalších tří měsíců podává žalobkyně návrh k soudu, aby stanovil výši nájemného rozsudkem. Výše nájemného stanovená znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. , hodnota, -, Anonymizováno, ke srovnatelnému bytu činí , částka, /m2 měsíčně, při rozloze bytu , Anonymizováno, m2 tedy obvyklé nájemné činí , částka, měsíčně.2. Žalovaný uvedl, že s navýšením nájmu na , částka, /m2 by souhlasil pro byt bez závad. Byt užívaný žalovaným je však hygienicky závadný pro nadlimitní noční (22:00-6:00hod) hlukovou zátěž od roku , Anonymizováno, v zimním režimu provozu, konkrétně v ložnici o výměře , Anonymizováno, a v obývacím pokoji o výměře , Anonymizováno, . Vada, která brání řádnému užívání bytu je způsobena zavěšením potrubí přívodu horkovodu do výměníkové stanice pod podlahou bytu žalovaného. Při měření , datum, provedené Zdravotním ústavem se sídlem v , adresa, pro Hygienickou stanici , Anonymizováno, bylo zjištěno, že noční hlukový limit v ložnici je překračován o , Anonymizováno, a v obývacím pokoji o , Anonymizováno, . Žalovaný proto uplatnil slevu z nájmu ve výši , částka, /měsíčně od , datum, do odstranění hlukové vady. K výši požadované slevy na nájemném žalovaný uvedl, že užitná podlahová plocha předmětného bytu je , Anonymizováno, m2, obytná podlahová plocha bytu je , Anonymizováno, m2 (, Anonymizováno, ). Nadlimitním nočním hlukem jsou zasaženy , Anonymizováno, pokoje o výměře , Anonymizováno, m2, tedy , Anonymizováno, % obytné podlahové plochy bytu (koef. , Anonymizováno, ). Topná sezóna trvá , Anonymizováno, měsíců (, Anonymizováno, – , Anonymizováno, ) z , Anonymizováno, měsíců (koeficient , Anonymizováno, ). Podíl nočních hodin je , Anonymizováno, hodin (22:00 – 6:00), tedy , Anonymizováno, dne (koeficient 0, Anonymizováno, ). Celkový koeficient pro poskytnutí slevy je , Anonymizováno, Z nájemného požadovaného žalobcem ke dni , datum, ve výši , částka, za využití koeficientu ve výši , Anonymizováno, činí sleva , částka, měsíčně. Dále namítl, že žádný návrh na zvýšení nájemného mu nebyl v létě , Anonymizováno, doručen. Žalobkyně použila doručenku dopisu z , datum, se zn.: , Anonymizováno, -, č. účtu, s technickými přílohami. Žalovaný dále uplatnil vzájemný návrh na odstranění hlukové vady váznoucí na bytě č. , hodnota, , konkrétně ve dvou místnostech užívaných žalovaným jako ložnice a obývací pokoj umístěných v jižní časti bytu, kdy tato vada je způsobena výměníkovou stanicí umístěnou v sousedícím domě č.p. , Anonymizováno, , který stojí na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , kat. úz. , adresa, , obec , adresa, a trubním vedením přívodního horkovodu (primeru) v budově , adresa, /, Anonymizováno, (vedeném pod podlahou jižní časti předmětného bytu namísto vedení , Anonymizováno, nad podlahou suterénu). Navrhl, aby žalobkyně odstranila uvedenou vadu takovým způsobem, aby v uvedeném bytě byly splněny hygienické limity nočního i denního hluku stanovené právními předpisy tak, že vada bude odstraněna v období po skončení topné sezóny při odstávce horkovodu , Anonymizováno, , tj. od , Anonymizováno, . do , Anonymizováno3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti.4. Žalobkyně vykonává správu nemovitostí ve vlastnictví , Anonymizováno, , mimo jiné i bytu č. , hodnota, nacházejícího se v , Anonymizováno, . podlaží domu na adrese , adresa, , jež stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaném na LV č. , hodnota, , vedeném pro k.ú. , adresa, Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, (informace o pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, ).5. Žalovaný užívá byt o výměře , Anonymizováno, m2 na základě Smlouvy o nájmu bytu , Anonymizováno, uzavřené z důvodu přechodu nájmu na dobu neurčitou ze dne , datum, , za což hradí žalobkyni nájemné ve výši , částka, měsíčně (smlouva včetně jejích příloh - evidenčního listu z roku , Anonymizováno, a rozpisu místností). Žalovaný užíval byt spolu s manželkou , tituly před jménem, , jméno FO, již od roku , Anonymizováno, , která uzavřela s předchůdcem žalobkyně smlouvu o nájmu předmětného bytu dne , datum, (smlouva o nájmu bytu z , datum, ). Žalovaný s , jméno FO, uzavřel manželství dne , datum, (rozsudek o rozvodu manželství zdejšího soudu č.j. , Anonymizováno, s vyznačenou doložkou právní moci z , datum, ). Na základě dohody rozvedených manželů z , datum, žalobkyně uznala, že se žalovaný stal nájemcem předmětného bytu (sdělení , Anonymizováno, , adresa, z , datum, ).6. Žalobkyně dne , datum, žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, /m2 měsíčně, celkem tedy , částka, měsíčně. Návrh byl doručen žalovanému dne , datum, (návrh na zvýšení nájemného od , datum, ze dne , datum, a doručenkou na adresu žalovaného). Žalovaný návrh na zvýšení nájemného nepřijal dne , datum, .7. Žalobkyně dne , datum, žalovanému písemně navrhla zvýšení nájemného na částku , částka, /m2 měsíčně, celkem tedy , částka, měsíčně. Návrh se dostal do sféry dispozice žalovaného dne , datum, (návrh na zvýšení nájemného od , datum, ze dne , datum, a doručenkou na adresu žalovaného, jež byla dne , datum, vhozena do schránky žalovanému).8. Žalovaný na návrh na zvýšení nájemného nereagoval, žalobkyně proto dne , datum, zaslala žalovanému předžalobní výzvu, jež byla žalovanému odeslána téhož dne (předžalobní výzva ze dne , datum, a podací arch z téhož dne).9. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, zpracoval ke dni , datum, znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, , z něhož plyne, že výše obvyklého nájemného za srovnatelný byt (v k. ú. , adresa, , rozloha bytu , Anonymizováno, m2, umístění bytu v bytovém domě s výtahem, který je konstrukčně cihlový, nikoli skeletový či panelový, není novostavbou, v dobrém stavebně technickém stavu, provozuschopný s úplnými rozvody a instalacemi, umístěný ve středních podlažích, nikoli suterénní či přízemní, se základním příslušenstvím, hygienickým a kuchyňským zázemím, s etážovým, ústředním či dálkovým vytápěním a obdobným ohřevem vody, běžnou materiálovou charakteristikou stavebních prvků a úprav, tj. bytových rozvodů a instalací, vytápění, ohřevu vody, podlah, oken, dveří, povrchových úprav, bez mimořádného příslušenství zvyšujícího podlahovou plochu, tedy, balkónu, lodžie, terasy, sklepní kóje apod.) činila , částka, /m2 (znalecký posudek).10. Žalovaný přičlenil na základě souhlasu stavebního úřadu odboru výstavby , Anonymizováno, v , adresa, část kočárkárny o výměře , Anonymizováno, m2 k předmětnému bytu. Z tohoto prostoru se stala ložnice (rozhodnutí odboru výstavby , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, ve spojení s půdorysem přízemí – stavební úpravy při sloučení bytové jednotky).11. V roce , Anonymizováno, došlo k rekonstrukci výměníkové stanice. Výměníková stanice je umístěna v suterénu ve vedlejším domu č. , Anonymizováno, (prostor vpravo) od bytu žalovaného. Pod předmětným bytem - pod ložnicí a obývacím pokojem - je umístěn horkovodní přívod (půdorys , Anonymizováno, . PP výměníkové stanice v budově č.p. , Anonymizováno, a půdorys , Anonymizováno, . NP-přízemí s byty nad VS s horkovodem v budově č.p. , Anonymizováno, , fotografie půdorysu bytu s vyznačením hlukové zátěže na č.l. , Anonymizováno, , měření autorizované laboratoře , tituly před jménem, , jméno FO, z , datum, , sdělení , Anonymizováno, , adresa, z , datum, ).12. Žalovaný již dne , datum, zaslal , Anonymizováno, , adresa, , odboru majetkoprávnímu, zastoupenému společností , Anonymizováno, ., stížnost na noční hlučnost z výměníkové stanice v předmětném bytu a požádal o poskytnutí , Anonymizováno, % slevy z nájmu (stížnost na neúnosnou noční hlučnost z výměníkové stanice ze dne , datum, ).13. Svědkyně , Anonymizováno, , zaměstnankyně žalobkyně, vypověděla, že žalovaný si stěžuje na hluk vycházející z technologií výměníkové stanice a pronikající do jeho bytu od roku , Anonymizováno, .14. Žalobkyně si dne , datum, objednala zhotovení projektové dokumentace pro rekonstrukci výměníkové stanice VS , adresa, (smlouva o dílo z ,