10 C 82/2022-99 — Okresní soud v Písku

1. Žalobce se domáhal proti žalovaném zaplacení částky 45 408 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že na základě kupní smlouvy ze dne 18. 2. 2021 se stal vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši ideální ½ bytové jednotky [číslo] vymezené v bytovém domě [adresa] včetně podílu na společných částech domu [adresa] a pozemku parc. č. st. [číslo] v rozsahu [číslo] v katastrálním území a obci [obec], zapsáno na LV [číslo] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen předmětné nemovité věci). Ke dni 14. 5. 2021 nastaly právní účinky zápisu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí. Dne 16. 7. 2021 žalobce zaslal žalovanému výzvu k vypořádání podílu na předmětných nemovitých věcech a nabídl odprodej svého podílu za částku 1 500 000 Kč, dále žalovaného upozornil na skutečnost, že žalovaný využívá celou bytovou jednotku a žalobce má právo na bezdůvodné obohacení ve výši ½ nájemného v místě a čase obvyklého, a to za celou dobu, kdy nad rámec svého spoluvlastnického podílu byt užívá. Žalovaný na to reagoval dne 12. 8. 2021 nabídkou, že podíl žalobce odkoupí za 975 000 Kč. V reakci na tuto nabídku žalobce dne 30. 8. 2021 navrhl žalovanému, že odkoupí jeho podíl za 1 300 000 Kč a opětovně jej vyzval k vydání bezdůvodného obohacení za užívání bytové jednotky nad rámec spoluvlastnického podílu. Přes snahy žalobce však nedošlo k dohodě, proto si nechal zpracovat posudek o ceně obvyklého nájemného, které pro danou jednotku činí 7 864 Kč měsíčně. Žalovanou částku tvoří bezdůvodného obohacení za období od 14. 5. 2021 do 31. 5. 2021 (17 dní) ve výši 2 156 Kč a za období od 1. 6. 2021 do 30. 4. 2022 (11 měsíců) ve výši 43 252 Kč, tj. celkem 45 408 Kč. K námitce žalovaného, že mu nebyla zaslána předžalobní upomínka ve správné formě odkázal na nález Ústavního soudu ze dne 21. 4. 2016 sp. zn. I. ÚS 3228/15 s tím, že se snažil téměř sedm měsíců věc vyřešit mimosoudně. K námitce žalovaného ohledně stanovení výše bezdůvodného obohacení uvedl, že již v rámci mimosoudního jednání žalovaný opakovaně zpochybňoval hodnotu předmětného bytu. Dne 25. 5. 2022 proběhla dražba spoluvlastnického podílu žalobce, který vydražil žalovaný za částku 1 430 000 Kč. Z uvedeného vyplývá, že byt není v tak špatném stavu, jek od počátku uváděl žalovaný. 2. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, který byl zrušen včasným odporem žalovaného, v němž potvrdil, že žalobce nabyl k bytové jednotce spoluvlastnický podíl ve výši ½ celku a že jednotku užívá žalovaný s manželkou k bydlení. Nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení co do základu nároku žalovaný učinil nesporným, rozporoval výši nároku, když nesouhlasil s postupem tzv. tržního posouzení ocenění nemovitosti žalobcem vypracovaného [právnická osoba], neboť realitní kancelář nepůsobí na místním trhu a nezná místní poměry. Ocenění bylo provedeno za období leden – duben 2022, ačkoliv od 14. 5. 2021 doznal trh s nemovitostmi významných změn a k porovnání byly zvoleny pouze byty první kategorie s ústředním vytápěním a ve většině v domech s výtahem. Byt užívaný žalovaným je bytem pouze s lokálním vytápěním s kamny na tuhá paliva, nachází se ve čtvrtém nadzemním podlaží bez výtahu a je umístěn v jedné z nejrušnějších ulic města Písku. Ocenění žalobcem proto považoval za nepoužitelné. Následně doplnil, že akumulační kamna se v bytě více jak 10 let nenachází. Žalobci nelze přiznat právo na náhradu nákladů řízení, neboť nezaslal předžalobní výzvu v souladu s § 142a o.s.ř. V průběhu řízení při ústním jednání dne 24. 10. 2022 vznesl námitku započtení pohledávky ve výši 9 203 Kč oproti žalované částce s odůvodněním, že tato částka připadá na žalobce v souvislosti s platbami hrazenými žalovaným vyplývajících z evidenčních listů předložených žalovaným k důkazu. Žalovaný platil tyto platby v souvislosti se společnými prostorami i za žalobce ve výši ½ plateb. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazujícím stav evidovaný k datu 25. 4. 2022, [list vlastnictví] vedený [stát. instituce], [stát. instituce] soud zjistil, že účastníci byli podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitých věcí, každý v rozsahu id. ½, když nabývacím titulem žalobce byla smlouva kupní, o zřízení věcného předkupního práva ze dne 18. 2. 2021 s právními účinky zápisu ke dni 14. 5. 2021. 4. Z dopisu právní zástupkyně žalobce ze dne 12. 7. 2021 ve spojení s podacím archem ze dne 16. 7. 2021 vyplývá, že žalobce nabídl žalovanému svůj spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ na předmětných nemovitých věcech za cenu 1 500 000 Kč. Dále žalovaného upozornil, že s ohledem na užívání celé bytové jednotky má nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve výši ½ nájemného v místě a čase obvyklém, a to za celou dobu, kdy žalovaný užívá byt nad rámec svého spoluvlastnického podílu. Běžné tržní nájemné činí 10 000 Kč, bezdůvodné obohacení za užívání bytu pak činí 5 000 Kč měsíčně. V případě, že do 31. 7. 2021 nebude zahájeno mimosoudní jednání vedoucí k vypořádání spoluvlastnictví, byl žalovaný upozorněn, že se žalobce obrátí se žalobou k příslušnému soudu. 5. Z dopisu právního zástupce žalovaného ze dne 12. 8. 2021 vyplývá, že žalovaný k nabídce žalobce sdělil, že je ochoten převzít spoluvlastnický podíl žalobce za cenu 975 000 Kč odpovídající výši ½ ceny obvyklé zjištěné realitní kanceláří [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. 6. Z dopisu právního zástupce žalobce ze dne 30. 8. 2021 ve spojení s detailem zprávy doručené do datové schránky právního zástupce žalovaného dne 30. 8. 2021 bylo zjištěno, že žalobce nesouhlasil s oceněním nemovitostí žalovaným a nabídl, že odkoupí spoluvlastnický podíl žalovaného za 1 300 000 Kč. Opětovně vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 5 000 Kč měsíčně a zpřístupnění bytu. 7. Z e-mailové korespondence právních zástupců účastníků ze dne 11. 11. 2022 a 15. 11. 2022 vyplývá, že žalovaný se k dopisu žalobce ze dne 30. 8. 2022 vyjádřil tak, že nehodlá prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti, neboť užíváním bytu zajišťuje jediným možným způsobem bytovou potřebu svou a své manželky, má zájem odkoupit podíl žalobce za polovinu zjištěné tržní ceny, tedy maximálně za 975 000 Kč. Žalobce reagoval tak, že nabízená cena je příliš nízká a neodpovídá skutečnosti. Opětovně vyzval žalovaného k hrazení bezdůvodného obohacení ve výši 5 000 Kč měsíčně, a to i zpětně. Upozornil, že mu dosud nebyl zpřístupněn byt. 8. Z tržního posouzení nemovitosti vypracovaného realitní kanceláří [jméno] reality vyplývá, že realitní kancelář posuzovala nájem předmětné bytové jednotky, přičemž vycházela z dat za období 1/ 2022 až 4/ 2022 a stanovila tržní nájemné ve výši 7 864 Kč měsíčně. 9. Z odborného vyjádření - Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky [číslo] [obec] nám. v [obec] vypracovaného [anonymizováno] [příjmení] [příjmení] dne 18. 8. 2021 bylo zjištěno, že stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitých věcí na částku 1 950 000 Kč. Zpracovatel vycházel mimo jiné ze zjištění, že topení je lokální, kdy pouze v obývacím pokoji jsou kamna na dřevo. 10. Z usnesení o udělení příklepu soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [jméno] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] ve spojení s vyrozuměním o nabytí právní moci usnesení o příklepu a zaplacení nejvyššího podání soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [jméno] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] a sdělením soudního exekutora ze dne 6. 9. 2022 vyplývá, že soudní exekutor provedl dražbu spoluvlastnického podílu žalobce ve výši id. ½ na předmětných nemovitých věcech a nejvyšší podání učinil žalovaný ve výši 1 430 000 Kč. Usnesení o příklepu nabylo právní moci dne 17. 6. 2022. Za příslušenství bytové jednotky byla mimo jiné označena akumulační kamna. Pro stanovení nejnižšího podání soudnímu exekutorovi sloužilo odborné vyjádření o stanovení obvyklé ceny vypracované [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 18. 8. 2021 a smlouva o provedení dražby. Ze sdělení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [jméno] ze dne 13. 9. 2022 ve spojení s návrhem na vklad vlastnického práva ze dne 10. 7. 2000 a Prohlášením vlastníka budovy ze dne 17. 4. 2000 vyplývá, že soudní exekutor při stanovení příslušenství nemovité věci vycházel z prohlášení vlastníka, kde byla uvedena akumulační kamna. 11. Z řádné faktury za elektřinu [číslo] [číslo] bylo zjištěno, že v období od 5. 12. 2019 do 7. 12. 2020 byla žalovanému vyúčtována elektřina v částce 16 288 Kč, celková spotřeba elektřiny činila 3,894 MWh a v období od 8. 12. 2020 do 10. 12. 2021 byla žalovanému vyúčtována elektřina v částce 17 069 Kč, celková spotřeba elektřiny činila 3,657 MWh. Z faktur dále vyplývá, že elektřina byla žalovaným odebírána v distribuční sazbě D25d, tj. v sazbě s nízkým a vysokým tarifem. Výše zaplacených záloh činila vždy 33 600 Kč. 12. Z evidenčních listů pro výpočet plnění poskytovaných s užíváním bytu vyplývá popis předmětné nemovité věci a způsob vytápění kombinací elektrického vytápění a kamny, vybavení TUV – boiler, vybavení elektro – elektřina i na vaření, ne vytáp. Zálohy na služby s