9 C 79/2022-70 — Okresní soud v Písku

1. Žalobci se žalobou soudu doručenou dne 26. 4. 2022 domáhali určení výše nájemného z bytu specifikovaného ve výroku I. s odůvodněním, že právní předchůdkyně žalobců a žalovaný uzavřeli dne 26. 6. 2000 nájemní smlouvu na tento byt a žalobci dne 26. 11. 2021 zaslali žalovanému návrh na zvýšení nájemného o 20 %, tedy na částku 4 296 Kč, když v návrhu uvedli, že naposledy bylo nájemné zvýšeno dne 1. 1. 2010. Žalovaný žalobcům sdělil, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Žalovaný hradí nájemné v měsíční výši 3 580 Kč, což je vzhledem k městu, lokalitě a době užívání naprosto neadekvátní. Stávající nájemné je zcela nedostatečné a nerespektuje vývoj nájemného v místě a čase. Z analýzy nájemného v České republice, kterou pro Ministerstvo pro místní rozvoj vypracovala [právnická osoba], je patrné, že od července 2017 do června 2018 činila průměrná cena nájemného v městě [obec a číslo] až 147 Kč za metr čtvereční. Za tohoto předpokladu by výše nájemného dosahovala částky asi 7 500 Kč. Na základě kalkulačky dostupné na internetových stránkách www.odhady-zdarma.cz byla výše nájemného s ohledem na lokalitu, dispozici a vybavení bytu odhadnuta na částku 12 000 Kč. Průměrné nájemné ze zveřejněných internetových nabídek pronájmů vychází na 9 000 Kč. Jelikož žalovaný zvýšení nájemného o 20 % odmítl, aniž by pro to měl relevantní odůvodnění, musí se žalobci domáhat určení nájemného soudem a požadují tedy zvýšení určení nájemného na částku 9 000 Kč měsíčně. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil, namítl, že v bytě je mnoho závad, kdy byt je ve špatném stavu, není tam topení, musí se topit dřevem a dřevo nosit do schodů. Navíc od roku 1993 mu pan [celé jméno žalobce] v bytě nic neopravil a nikdo z nájemníků tak vysoký nájem neplatí. 3. Žalobci na vyjádření žalovaného reagovali tvrzením, že žalovaný po celou dobu trvání nájemního vztahu mezi ním a žalobci nepožadoval slevu z nájemného z důvodu těchto závad. Žalobci byli nuceni podat žalobní návrh o určení výše nájemného až poté, co žalovaný odmítl jejich návrh na zvýšení nájemného o 20 %. 4. Žalovaný u ústního jednání konaného dne 30. 3. 2023 uvedl, že má regulované nájemné, a to lze zvýšit pouze o 20 %. Navíc nerozumí tomu, že mu aktuálně bylo nájemné sníženo a za rok 2022 měl přeplatek. 5. Listem vlastnictví [číslo] vedeným [stát. instituce], [stát. instituce] pro [katastrální uzemí] bylo prokázáno, že žalobci jsou každý podílem jedné ideální čtvrtiny spoluvlastníci předmětného bytu, přičemž tento byt nabyli do svého vlastnictví na základě usnesení soudu o schválení dědické dohody. 6. Nájemní smlouvou ze dne 26. 6. 2000 bylo prokázáno, že žalovaný uvedeného dne jako nájemce uzavřel s [jméno] [celé jméno žalobkyně] jako pronajímatelkou smlouvu o nájmu, na základě které [jméno] [celé jméno žalobkyně] dala žalovanému do nájmu předmětný byt na dobu neurčitou a to za nájemné, které se stanoví dle vyhlášky č. 176/1993 Sb. a které je splatné vždy do každého 15. dne v měsíci, za který nájemné náleží. 7. Dopisem ze dne 24. 11. 2021 ve spojení s podacím lístkem bylo prokázáno, že žalobci navrhli žalovanému zvýšení nájemného z předmětného bytu na částku 4 296 Kč a tento dopis podali k poštovní přepravě na adresu žalovaného doporučeně dne 26. 11. 2021. 8. Z písemnosti založené na č.l. 7 bylo zjištěno, že žalovaný sdělil žalobcům, že s navrhovaným zvýšením nájemného nesouhlasí. 9. Znaleckým posudkem [titul] [jméno] [příjmení], soudního znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí [číslo] bylo prokázáno, že obvyklé nájemné za byt srovnatelný s předmětným bytem činí 5 500 Kč měsíčně. K tomuto závěru dospěl znalec za použití porovnávací metody, kdy jako srovnávací objekty použil tři srovnatelné byty v [obec]. 10. Dle § 3074 odst. 1, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen o. z.) platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu jakož i práva a povinnosti vzniklá přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. … Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně. 11. Podle § 2249 odst. 2, odst. 3 o. z. platí, že prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 12. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. platí, že ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. 13. Na základě provedených důkazů učinil soud následující skutkové a právní závěry: [jméno] [celé jméno žalobkyně] (jako právní předchůdkyně žalobců) a žalovaný uzavřeli dne 26. 6. 2000 nájemní smlouvu na předmětný byt, jehož vlastníky jsou v současné době žalobci. Dne 26. 11. 2021 zaslali žalobci žalovanému návrh na zvýšení nájemného, v němž navrhli zvýšení o 20 %, tj. o 716 Kč s tím, že zvýšení nájemné by činilo 4 296 Kč. Žalovaný dne 3. 2. 2022 žalobcům sdělil, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Nájemné hrazené žalovaným činí 3 580 Kč. Výše nájemného v místě a čase obvyklá činí 5 500 Kč měsíčně. Z uvedeného je zřejmé, že nájemné placené dosud žalovaným je nižší než obvyklé nájemné a žalobci mají právo na jeho zvýšení. 14. Vzhledem k tomu, že žalovaný nesouhlasil s návrhem na zvýšení nájemného na částku 4 296 Kč, který mu žalobci učinili písemně a který splňuje podmínky ustanovení § 3074 odst. 2 o. z., žalobci se oprávněně obrátili na soud s požadavkem na určení výše nájemného. V případě žaloby o určení výše nájemného není pronajímatel ve smyslu ustanovení § 2249 respektive 3074 o. z. vázán svým předchozím návrhem na zvýšení nájemného a může se domáhat u soudu určení výše nájemného až do částky srovnatelného obvyklého nájemného. Soud však nemůže určit nájemné vyšší než je nájemné, které je v místě a čase obvyklé, a to nejdříve ode dne podání návrhu. Za situace, kdy žalovaný odmítl návrh žalobců na zvýšení nájemného (o pouhých 20 %), soud žalobě o určení výše nájemného vyhověl co do základu a nájemné určil částkou 5 500 Kč měsíčně, která odpovídá nájemnému v místě a čase obvyklému. V části požadavku na určení nájemného v rozsahu převyšujícím obvyklé nájemné pak žalobu zamítl, neboť je vázán omezením vyplývajícím z ustanovení § 2249 odst. 3 poslední věta o. z. 15. Pokud jde o obranu žalovaného spočívající v tvrzení o vadách bytu, je podstatné, že žalovaný sice uvedl seznam závad, které na předmětném bytě shledává, avšak – dle tvrzení žalobců, které žalovaný nijak nerozporoval – žalovaný po celou dobu trvání nájemního vztahu mezi ním a žalobci nepožadoval slevu z nájemného z důvodu těchto závad. V této souvislosti je navíc nutno konstatovat, že případná existence vad v bytě není pro zvýšení nájemného relevantní, neboť nároky z vad bytu jsou řešeny zvláštními ustanoveními (a to u vad vzniklých po 1. 1. 2014 ustanoveními §§ 2264 a 2265 a u vad vzniklých do 31. 12. 2013 ustanoveními §§ 668, 673-675, 692, 691, 698 a 699) a pro jejich uspokojení je nutno využít speciální postup stanovený právě v této speciální úpravě. Charakter bytu byl zohledněn v rámci znaleckého zkoumání, když jako srovnávací objekty pro určení obvyklého nájemného znalec použil právě byty obdobné povahy. Pokud žalovaný u posledního ústního jednání uvedl, že mu nájemné bylo sníženo, soud se touto námitkou nezabýval, neboť pro posouzení věci nemá žádný význam. Navíc z listin, které žalovaný k tomuto předložil, je zřejmé, že žalovanému byly vyúčtovány zálohy zaplacené na nájemné a služby spojené s užíváním bytu za rok 2022, přičemž na zálohách zaplacených za služby mu vznikl přeplatek. V evidenčním listu„ pro výpočet nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. a o změně zákona č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů,“ je pak uvedena celková měsíční platba včetně záloh na služby v částce 3 726 Kč. 16. Soud shrnuje, že na základě skutkových zjištění a po právním zhodnocení věci bylo na místě určit výši nájemného od 26. 4. 2022 (tj. od data podání žaloby