28 C 94/2024-110 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 14. 3. 2024 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu částku 350 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že mezi žalobcem jako zájemcem, žalovanou jako zprostředkovatelem a , tituly před jménem, , jméno FO, , nar. , datum, byla uzavřena dne 15. 11. 2023 rezervační smlouva, na základě které se zprostředkovatel zavázal zprostředkovat uzavření kupní smlouvy k nemovitosti - pozemku č. parc. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , hodnota, , bytový dům a pozemku č. parc. , hodnota, , vše v katastrálním území , Anonymizováno, , obec , Anonymizováno, zapsané u katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , Anonymizováno, na LV č. , hodnota, . V čl. I bod 3 rezervační smlouvy, se smluvní strany dohodly, že převodní smlouva bude mít alespoň tyto náležitosti: a) kupní cena činí 10 450 000 Kč, přičemž v této ceně je zahrnut rezervační poplatek, respektive provize zprostředkovatele, b) kupní cena bude hrazena v plné výši z hypotečního úvěru, c) kupní cena po odečtení rezervačního poplatku bude vypořádána prostřednictvím advokátní úschovy, přičemž návrh na vklad vlastnického práva zájemce do katastru nemovitostí bude podán po přepsání kupní ceny do úschovy a peníze budou prodávajícímu vyplaceny z úschovy po zápisu vlastnického práva zájemce k nemovitosti do katastru nemovitostí a po výmazu případného původního zástavního práva z katastru nemovitostí, d) prodávající předá nemovitost zájemci ve lhůtě 10 dnů ode dne zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V souladu s čl. II rezervační smlouvy, složil žalobce rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč na bankovní účet zprostředkovatele. Žalovaná zahájila prostřednictvím svého jednatele , tituly před jménem, , jméno FO, jednání o převodní smlouvě s , tituly před jménem, , jméno FO, a žalobcem. Účastníkem jednání byl i bratr žalobce , tituly před jménem, , jméno FO, , nar. , datum, , neboť měl být spoluvlastníkem kupované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že se , tituly před jménem, , jméno FO, v současné době zdržuje v zahraničí, udělil pro podpis převodní smlouvy plnou moc žalobci. Následně předložila žalovaná žalobci a jeho bratru návrh kupní smlouvy a návrh smlouvy o advokátní úschově, žalobce předložené návrhy akceptoval v rozsahu sjednaném v rezervační smlouvě a dne 29. 1. 2024 předal podepsané výtisky převodní smlouvy a smlouvy o úschově žalované v její kanceláři, kde přijetí bylo písemně potvrzeno pracovnicí žalované. Podle čl. I bodu 4 rezervační smlouvy se žalobce a , tituly před jménem, , jméno FO, zavázali uzavřít převodní smlouvu do 31. 1. 2024, v uvedené lhůtě však převodní smlouva ze strany , tituly před jménem, , jméno FO, nebyla podepsána a převodní smlouva nebyla podepsána ani do dne podání žaloby. Vzhledem k tomu, že převodní smlouva nebyla ve sjednané lhůtě uzavřena, kdy žalobci bylo telefonicky sděleno žalovanou, že smlouva převodní realizována nebude, zaslal žalobce prostřednictvím svého zástupce žalované dne 1. 2. 2024 e-mail, ve kterém navrhl buď uzavřít předloženou realitní smlouvu a v případě jejího neuzavření vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná prostřednictvím svého zástupce e-mailem ze dne 12. 2. 2024 sdělila, že rezervační poplatek vrácen nebude, přičemž odkázala na to, že nejsou splněny podmínky pro jeho vrácení dle čl. II odst. 3 rezervační smlouvy. Žalobce uvedl, že rezervační poplatek měl být vrácen žalobci do 10. 2. 2024, což žalovaná neučinila. Žalovaná byla následně vyzývána k vrácení částky 350 000 Kč i ve formě předžalobní výzvy, žalovaná však uvedla, že tuto částku žalobci nevrátí, neboť to byl žalobce, který měl porušit sjednané povinnosti a z tohoto důvodu došlo k aktivaci ustanovení o smluvní pokutě dle čl. V odst. 2 rezervační smlouvy. Žalobce uvedl, že žalovaná nechce vrátit rezervační poplatek, který žalobce složil na její bankovní účet, čímž se bezdůvodně obohatila o částku 350 000 Kč a je namístě, aby toto bezdůvodné obohacení žalobci vydala. Žalobce dále upozornil na to, že smlouvu uzavřel se žalovanou jako spotřebitel v souladu s ustanovením zákona 39/2020 Sb. o realitním zprostředkováním, přičemž podle § 14 zákona o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkováním nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřítrealitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Podle § 15 věty první shora uvedeného zákona, smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Žalobce tak uvedl, že žádá vydání bezdůvodného obohacení s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023 č. j. 33 Cdo 1507/2022-115.2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Uvedla, že činí spornými všechny skutečnosti uvedené v žalobě, zejména pak důvod uplatněného nároku. V prvé řadě žalovaná poukázala na to, že ve věci není pasivně legitimována, neboť žalobce uzavřel dne 15. 10. 2023 (později datum opravila na 15. 11. 2023) jako zájemce s , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícím a žalovanou jako zprostředkovatelem rezervační smlouvu, kdy následně složil na účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč. Žalobce však svoji povinnost uzavřít v době trvání rezervační smlouvy s , tituly před jménem, , jméno FO, převodní smlouvu porušil, proto , tituly před jménem, , jméno FO, vznikl v souladu s čl. V odst. 2 rezervační smlouvy nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tj. ve výši 350 000 Kč s tím, že dnem následujícím po posledním dni trvání rezervační smlouvy, tj. ke dni 1. 2. 2024 byl nárok žalobce na vrácení rezervačního poplatku započten proti nároku , tituly před jménem, , jméno FO, na uhrazení smluvní pokuty. Z tohoto důvodu byla částka ve výši 350 000 Kč přeposlána dne 13. 2. 2024 žalovanou na účet , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaná se tak bezdůvodně obohatit nemohla, když postupovala zcela v souladu s uzavřenou rezervační smlouvou a byla pouze platebním místem. Žalovaná rovněž upozornila, že na danou věc nelze aplikovat rozhodnutí Nejvyššího soudu 33 Cdo 1507/2022-115, neboť smluvní pokuta byla sjednána ve prospěch , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávajícího a výlučného vlastníka předmětných nemovitostí a nikoliv ve prospěch žalované jako zprostředkovatele. Žalovaná dále uvedla, že samotná převodní smlouva nebyla uzavřena z důvodu na straně žalobce, neboť smlouvy měla již připravené k podpisu s termínem úhrady kupní ceny nejpozději do 15. 3. 2024, kdy byl sjednán i termín podpisu smluvní dokumentace, který však žalobce na poslední chvíli zrušil, neboť neměl zajištěno financování předmětné koupě. Následně žalobce účelově do sídla žalované odvezl smlouvy podepsané pouze z jeho strany, a to bez předchozí výzvy k prodávajícímu či žalované k jejich uzavření, kdy tyto smlouvy nebyly schváleny prodávajícím , tituly před jménem, , jméno FO, , obsahovaly neoznámené změny a termín úhrady kupní ceny byl samovolně prodloužen do 30. 4. 2024 bez jakýchkoliv sankcí při neuhrazení kupní ceny řádně a včas. Žalovaná uvedla, že žalobce neměl od uzavření rezervační smlouvy zajištěné financování koupě předmětných nemovitostí a neustále účelově prodlužoval termín k uzavření smluv. Rezervační smlouva byla uzavřena dne 15. 10. 2023 (ve skutečnosti se jednalo o den 15. 11. 2023), ale teprve až dne 20. 1. 2024 požádal žalobce žalovanou, zda by mohl odhadce jeho úvěrující banky navštívit předmětné nemovitosti ke stanovení odhadní ceny. Žalobce měl tedy dostatek času na zjištění financování.3. Žalobkyně jako repliku na vyjádření žalované uvedla, že žalobce neměl stanovenou žádnou povinnost učinit jakoukoliv předchozí výzvu prodávajícímu či žalované k uzavření smlouvy. Ze strany žalované mu byl e-mailem zaslán návrh kupní smlouvy, který žalobce akceptoval a předal proto podepsané výtisky kupní smlouvy žalované jako realitnímu zprostředkovateli. Žalobce v návrhu kupní smlouvy pouze vynechal ustanovení o smluvní pokutě, které nebylo sjednáno v čl. I bodu 3 rezervační smlouvy, přičemž datum splatnosti kupní ceny odpovídala formě splatnosti kupní ceny úvěrem, kdy prodávající toto akceptoval v čl. IV bod 1 rezervační smlouvy. Žalobce dále uvedl, že na předloženou podepsanou kupní smlouvu neobdržel žádnou negativní reakci od zprostředkovatele ani od prodávajícího, kdy žalované nic nebránilo, aby zajistila podpis kupní smlouvy od prodávajícího anebo, aby vyzvala prodávajícího k jeho vyjádření předložené kupní smlouvě. Je tak vinou žalované, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Žalobce dále doplnil žalobu v tom směru, že 16. 11. 2023 oznámila žalovaná žalobci e-mailem, že nechala připravit návrh kupní smlouvy a úschovy, dne 17. 1.2024 pracovnice žalované zaslala žalobci e-mailovou pozvánku na podpis kupní smlouvy, který byl stanoven dne 30. 1. 2024 v kanceláři žalované. Dne 20. 11. 2023 oznámila žalovaná žalobci e-mailem, že zasílá návrh smluv prodávajícímu a následně zašle návrhy smluv žal