15 C 51/2025-52 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaný a žalobkyně uzavřeli dne 10. 3. 2023 nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byl byt č. 13 o výměře 40,8 m2 nacházející se v 5. podlaží domu č.p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, . Dne 10. 3. 2003 uzavřeli účastníci inominátní dohodu o poskytnutí zálohové platby, na jejímž základě uhradila žalobkyně žalovanému zálohovou platbu 400 000 Kč za právo nájmu plynoucí z nájemní smlouvy, což byla běžná praxe, neboť tehdejší právní úprava neupravovala institut kauce. Dohoda byla nedílnou součástí nájemní smlouvy a byla kauzálně spjata s nájemní smlouvou. Žalobkyně své závazky plynoucí z nájemní smlouvy plnila vždy řádně a včas, žalovanému tak nevzniklo právo uspokojit se ze zálohy či zálohu zadržovat. Žalovaný tak zaplacenou zálohu zadržuje bez jakéhokoliv právního titulu. Nájemní smlouva byla ukončena výpovědí žalobkyně ze dne 3. 1. 2024, přičemž žalobkyně zároveň vyzvala žalovaného k vrácení zálohy ve výši 400 000 Kč. Následně pak došlo k ukončení nájemního vztahu a byt byl řádně předán žalovanému v bezvadném stavu dne 21. 4. 2024. Žalovaný zálohu dosud nevrátil, ač k tomu byl znovu vyzván před podáním žaloby. Skutečnost, že platba ve výši 400 000 Kč byla ze strany žalobkyně žalovanému vyplacena pak vyplývá ze smluvní dokumentace (viz č.l. II dohody), když nájemní smlouva uzavřena ve stejný den jako dohoda a nájemní smlouva je nedílnou součástí dohody. V č.l. III. dohody je pak navíc počítáno s vrácením zálohy. Z tohoto je patrno, že k platbě došlo. Pokud by pak platila teze žalovaného, že dohoda je reálným kontraktem, který je naplněn teprve úhradou zálohy, tak je nutno připomenout, že nájemní smlouva je nedílnou součástí dohody, přičemž pokud by k úhradě nedošlo, pak by zcela postrádalo logiku, že by nájemní vztah trval 20 let a že by žalovaný toleroval užívání jeho nemovitosti při nesplnění hlavního závazku dohody, proto je námitku žalovaného nutno důsledně posoudit stran její věrohodnosti. Navíc s námitkou na nezaplacení zálohy přichází žalovaný až nyní, v minulosti ji nikdy neuplatnil. Podpis smlouvy, jímž dlužník potvrzuje přijetí hotovostní částky sám o sobě stačí jako důkaz provedení platby. S tím, že záloha byla uhrazena pak kalkuluje i dokument nazvaný vyúčtování užívacího práva, který vystavil žalovaný. Zde nutno konstatovat, že tato listina kalkuluje s čerpáním zálohy na doplatek na tržní nájemné, což však nemá oporu v žádném smluvním ujednání účastníků, když způsob zvyšování nájemného je ve smlouvě upraven odlišně, a to na základě výzvy od žalovaného, přičemž z důvodu nečinnosti žalovaného pak v určitém období nedocházelo ke zvýšení nájemného. Zpětné zvýšení nájemného a započtení zálohy pak není možné. Pakliže žalovaný tvrdí, že se mohlo jednat o dar, půjčku apod., tak je na něm, aby některou z těchto kauz i prokázal. Z povahy a účelu zálohové platby vyplývá, že zadržení při řádném plnění povinností žalobkyně jako nájemce představuje plnění bez právního titulu, tedy bezdůvodné obohacení. Částka 400 000 Kč byla v roce 2003 poměrně velkou sumou, za kterou se obchodovaly malé byty. Inkasování zálohové platby v této výši tak bylo nemravné. Rovněž jakékoliv snahy žalovaného o kompenzaci tržního nájemného byly nemravné a neopodstatněné.2. Žalovaný se ve věci vyjádřil tak, že žalobkyně neprokázala, že částku 400 000 Kč žalovanému uhradila, přičemž se jedná o reálný kontrakt, který je naplněn úhradou částky. Z ničeho nevyplývá, že podmínkou uzavření nájemní smlouvy bylo zaplacení platby žalobkyní. Pakliže by tato platba doložena byla, tak s ohledem na označení platby jako zálohové za přenechání užívacího práva k bytu by žalobkyně měla jednoznačně uvést na co a za co mělo být sjednáno poskytnutí zálohy, tj. zda se jednalo o dar, půjčku, dorovnání tržního nájemného, zálohu na dorovnání apod. Dikce dohody nijak nespecifikuje podmínky platby ve smyslu zákonných předpokladů kauce či jistoty. V tomto směru je věcí žalobkyně, aby platbu označila. Je zřejmé, že se nejednalo o kauci, nýbrž o platbu za, i v té době, velice výhodné až exkluzivní přenechání užívacího práva k bytu. Institut kauce pak v době uzavření nájemní smlouvy nebyl občanským zákoníkem upraven. Žalovaný je toho názoru, že se jednalo o zálohovou platbu za nájemné případně o platbu, jíž se dorovnávalo exkluzivní užívání eventuálně exkluzivní výše nájemného hrazeného žalobkyní. Navíc je nutno vycházet z toho, že záloha měla být vrácena v případě ukončení nájemního vztahu se strany žalovaného, nájemní vztah však ukončen žalobkyní. Pakliže by měla být dohoda hodnocena jako neplatná, tak by toto mělo jít k tíži žalobkyně, která tuto dohodu připravovala. Žalobkyně byt od roku 2009 sama neužívala, neboť ho podnajímala, přičemž za tu dobu vydělala na podnájemném asi 1 300 000 Kč. Za této situace je tak nemravné vrácení zálohové platby za exkluzivní nájem, kdy nájemné činilo 1 700 Kč měsíčně. Tím, že byt byl pronajat na dobu 99 let se žalovaný vlastně vzdal práva vypovědět nájem pod sankcí vrácení částky 400 000 Kč.3. Účastníci učinili nesporným, že žalovaný a žalobkyně uzavřeli dne 10. 3. 2003 nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byl byt číslo 13, nacházející se v domě č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, (dále také jen ,,byt“). Dále účastníci učinili nesporným, že dne 10. 3. 2003 uzavřeli dohodu o poskytnutí zálohové platby, jejímž obsahem je ujednání o poskytnutí zálohové platby 400 000 Kč za přenechání užívacího práva k bytu. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobkyně ze dne 3. 1. 2024. Dne 21. 4. 2024 byl byt žalovanému předán. Žalovaný obdržel výzvu k plnění ze dne 8. 1. 2025.4. Z nájemní smlouvy vyplývá, že žalovaný jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli dne 10. 3. 2003 smlouvu, kterou se žalovaný zavázal přenechat žalobkyni k nájmu byt, přičemž sjednané nájemné činilo 1 700 Kč měsíčně s tím, že bylo ujednáno, že nájemné se v každém kalendářním roce, počínaje rokem 2004 bude zvyšovat dle míry inflace vyhlášené ČSÚ za příslušný kalendářní rok. Ke zvýšení nájemného pak dojde na základě výzvy pronajímatele, a to s účinností vždy k 1. 1. kalendářního roku. Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 15. 4. 2003 do 15. 4. 2102.5. Z dohody ve spojení se shodnými tvrzeními účastníků bylo zjištěno, že dne 10. 3. 2003 účastníci uzavřeli dohodu o poskytnutí zálohové platby, kterou se žalobkyně zavázala poskytnout žalovanému zálohovou platbu za přenechání užívacího práva k bytu ve výši 400 000 Kč s tím, že tato platba bude provedena v hotovosti a bude provázena podpisem nájemní smlouvy. Dále bylo ujednáno, že pakliže dojde k ukončení nájemního vztahu ze strany žalovaného před uplynutím sjednané doby, bude pronajímatelem záloha vrácena v plné výši žalobkyni. Po 10 letech od podpisu smlouvy pak bude předmětem jednání mezi účastníky dohoda o výši zálohy. Účastníci učinili nedílnou součástí dohody nájemní smlouvu uzavřenou mezi nimi dne 10. 3. 2003.6. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že žalovaný je vlastníkem bytového domu č.p. , Anonymizováno, v , adresa, v , Anonymizováno, .7. Z výpovědi nájemní smlouvy ve spojení s dodejkou bylo zjištěno, že žalobkyně dne 3. 1. 2024 nájem vypověděla s tím, že zároveň požádala ve lhůtě 15 dnů od ukončení nájmu o vrácení složené zálohy ve výši 400 000 Kč. Výpověď byla žalovanému doručena dne 9. 1. 2024.8. Z předávacího protokolu bylo zjištěno, že dne 21. 4. 2024 byl byt předán žalovanému, a to bez závad.9. Z předžalobní upomínky ve spojení s dodejkou vyplývá, že před podáním žaloby byl žalovaný upomínán o zaplacení částky 400 000 Kč.10. Z vyúčtování užívacího práva bylo toliko zjištěno pouze to, že je zde operováno s částkou 400 000 Kč. Nájemné je zde v letech 2003 až 2009 uvedeno ve výši 5 000 Kč měsíčně, v roce 2010 ve výši 5 100 Kč, v roce 2011 ve výši 5 200 Kč atd.11. Z e-mailu žalovaného vyplývá, že žalovaný informoval žalobkyni, že od roku 2010 do roku 2022 nezvyšoval nájemné s tím, že od 1. 1. 2024 bude činit nájemné 150 Kč za m2.12. Z čestného prohlášení vyplývá, že v březnu 2023 poskytly rodiče žalobkyně žalobkyni zápůjčku ve výši 300 000 Kč pro účely složení zálohové platby k nájmu bytu.13. Pokud žalovaný namítal, že ze strany žalobkyně nebyla prokázána platba 400 000 Kč, tak soud dospěl k opačnému závěru. V dohodě je jasně deklarováno, že platba bude provedena v hotovosti a bude provázena podpisem nájemní smlouvy. Nájemní smlouva, jakožto nedílná součást dohody, pak byla podepsána téhož dne. Z tohoto má soud za prokázané, že platba byla poskytnuta. V návaznosti na platbu pak byla podepsána nájemní smlouva. V tomto směru lze odkázat na judikát zmíněný žalobkyní (rozhodnutí NS ze dne 21. 6. 2012 sp.zn. 33 Cdo 2547/2011), který je pro danou situace dle názoru soudu přiléhavý. Pro závěr, že platba byla poskytnuta pak svědčí i chování účastníků, kdy nájemní vztah trval více jak 20 let a čestné prohlášení ro