17 C 319/2021-203 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, kterým by postupem dle ust. § 1766 z. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, dále jen o. z.) došlo ke změně ujednání smlouvy o nájmu nebytových prostor tak jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že dne 25. 9. 2018 uzavřela v pozici nájemce se žalovaným jako pronajímatelem nájemní smlouvu, na základě které, se stala nájemcem nebytových prostor nacházejících se v domě žalobce na adrese , adresa, . Dopisem ze dne 19. 1. 2021 oznámil žalovaný žalobkyni, že s účinností od 1. 2. 2021 dochází ke zvýšení servisních poplatků, a to dle čl. 10.1.3 nájemní smlouvy, a to z částky 13 635 Kč na částku 21 094 Kč. Žalobkyně toto zvýšení poplatků považuje za razantní a neoprávněné, o čemž žalovaného informovala a se zvýšením poplatků vyjádřila nesouhlas. Ačkoliv probíhalo mezi účastníky řízení jednání, k žádné dohodě stran nedošlo. Žalobkyně dále uvedla, že aktuálním razantním zvýšením servisních poplatků není stávající nájem pro žalobkyni vůbec ekonomicky přijatelný (a to i s ohledem na pandemii covid), když před uzavřením smlouvy žalobkyně pečlivě ekonomicky zhodnotila své možnosti. Žalobkyně by tak ráda obnovila dřívější stav, který při uzavření smlouvy akceptovala, neboť je přesvědčena o tom, že důvody pro navýšení servisních poplatků nejsou dány. Dále uvedla, že navýšením servisních poplatků o skoro 100 %, došlo k podstatné změně okolností, že tato změna založila v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr. Žalobkyně nemohla tuto změnu rozumně předpokládat ani ovlivnit, neboť jen stěží lze předpokládat tak zásadní navýšení servisních poplatků, pokud ceny energií rozhodně takto dramaticky nerostou a rozsah služeb poskytovaný v rámci nájemní smlouvy je stále stejný. Závěrem uvedla, že by měly servisní poplatky zůstat stejné, případně by se měly navázat na inflaci a soud by měl závazek ze smlouvy změnit obnovením rovnováhy práv a povinností.2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil tak, že nárok vznesený žalobkyní zcela neuznává. Zvýšení poplatků odůvodnil odkazem na čl. 10.1.3 smlouvy, kdy důvod pro změnu vyplynul ze změny cen energií a služeb, změny jejich rozsahu nebo kvality s ohledem na předchozí vyúčtování. Dle žalovaného došlo současně ke změně počtu odběratelů jednotlivých služeb v budově a růstu cen za služby a energie. Využil tudíž postupu sjednaného v čl. 10.1.3 smlouvy a oznámením ze dne 19. 1. 2021 zvýšil servisní poplatky na částku 21 094 Kč, která odpovídá skutečné spotřebě žalobkyně stanovené na základě předchozího vyúčtování po přepočtu dle rozměr jednotlivých pronajatých prostorů v domě. Vysvětlil, že servisní poplatky rozpočítává v poměru m2 k celkem pronajatým m2 v budově. Upozornil, že služby přefakturovává bez jakékoliv přirážky a jeho výnosem je holý pronájem prostor. Dále uvedl, že za období 1. 1. 2019 do 31. 3. 2021 narostla např. jen platba za ostrahu/recepci po přepočtu o více jak 14 000 Kč za tři měsíce, což bylo dáno mimo jiné značným nárůstem minimální mzdy pracovníků ostrahy a recepce i změnou výše platebních odběratelů v budově. Nárůst cen jednotlivých služeb nemůže jít k tíži žalovaného. Uzavřel věc tak, že po žalobkyni požaduje jen to, aby uhradila to, co sama spotřebuje a k čemu se ve smlouvě zavázala. Samotná smlouva se zvyšováním plateb na servisních poplatcích v čl. 10.1.3 počítá a se zvýšením musí počítat každý rozumný podnikatel, navíc s tímto žalobkyně výslovně ve smlouvě souhlasila.3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalovaného uvedla, že návrh nájemní smlouvy byl předložen žalovaným a že jakékoliv změny a úpravy jsou ze strany žalovaného velmi obtížné a nereálné. Konstatovala, že žalovaný není ochoten o dané věci jednat ani poskytnout materiály, doklady a vysvětlení na základě kterých přistoupil k navýšení servisních poplatků. Žalovaný si stanovil výši servisních poplatků moc nízkou a až následně zjistil, že mu to nepokrývá výdaje. Toto pochybení nemůže jít k tíži žalobkyně. Důvodem pro zvýšení poplatků je tedy jejich chybné stanovení v počátku, a nikoliv tvrzený nárůst nákladů. Navíc v mezidobí nedošlo ke změně rozsahu a kvality služeb, snad jen k mírnému navýšení energií či služeb. Dále rozporovala postup rozpočítávání nákladů mezi nájemníky domu, kdy žila v domnění, že náklady budou rozpočítány v poměru jí užívané podlahové plochy a podlahové plochy všech prostor v budově, a nikoliv pouze prostor obsazených nájemníky. Dle dohody nemělo mít vliv na rozúčtování kolik prostor v domě je aktuálně pronajato. Takovýmto způsobem může žalovaný měnit poplatky o desítky až stovky procent, což je nepřípustné. Žalovaný navíc již při uzavírání smlouvy uvedl žalobkyni v omyl o tom, kolik činí skutečná výše celkových nákladů. Ceny energií a služeb v mezidobí nevzrostly natolik, aby mohlo dojít k tak zásadnímu navýšení servisních poplatků.4. Žalovaný se následně vyjádřil také a uvedl, že je dle čl. 10.1.3 oprávněn servisní poplatky navýšit, pokud na základě vyúčtování zjistí, že paušální poplatky za servisní poplatky nepostačují k jejich úhradě. Současně sdělil, že na základě jeho oznámení ze dne 30. 12. 2021 došlo ke snížení servisních poplatků pod jejich spornou výši, kdy navíc žalobkyně ani navýšené poplatky nikdy žalovanému neuhradila. Dále je toho názoru, že dokazovat otázku výše nákladů účtovaných na poplatky považuje za neekonomické a omezil svá tvrzení na to, že pro změnu okolností nejsou ve sporu splněny podmínky předvídané v ust. § 1765 o. z. I kdyby přistoupil ke zvýšení poplatků neoprávněně, ačkoliv možnost jednostranného zvýšení poplatků byla sjednána ve smlouvě, nemůže taková skutečnost založit změnu okolností ve smyslu o. z. a odkázal na odbornou doktrínu týkající se výkladu ust. § 1765 o. z.5. Řízení bylo následně k návrhu obou účastníků přerušeno a po rozhodnutí Krajského soudu v Plzni ze dne 26. 3. 2024 č. j. 14 Co 60/2024-123 bylo v řízení pokračováno. Ve věci proběhlo po opakovaných žádostech účastníků řízení o odročení jednání, dne 10. 6. 2025 první a poslední jednání ve věci.6. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.7. Z listiny označené jako nájemní smlouva soud zjistil, že dne 25. 9. 2018 se účastníci řízení dohodli na tom, že žalovaný jako pronajímatel přenechá do užívání žalované jako nájemkyni prostor – fotoateliér, nacházející se v domě , adresa, celkové výměře 204,42 m2. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou 10 let pro období plynoucí od 15. 10. 2018 do 14. 10. 2028, a to s automatickou prolongací na dobu jednoho roku (čl. 4 smlouvy). Žalovaná se za nájem prostor zavázala hradit nájemné a další platby. V čl. 7 smlouvy bylo stanoveno nájemné na částku 30 663 Kč měsíčně, s tím, že tato částka nezahrnuje servisní poplatky a zálohy na platby za média uvedené v čl. 9 a 10. smlouvy. Nájemné mohl žalovaný zvýšit v návaznosti na míru inflace (čl. 7.2 smlouvy). Vedle nájemného se žalobkyně zavázala v čl. 9 smlouvy hradit servisní poplatky a platby za dodávky médií. Servisní poplatky byly specifikovány v čl. 2.1.13 a 9.1.3 smlouvy společně jako úhrady za služby jež jsou žalobkyni poskytovány nebo zajišťovány žalovaným a byly podrobně rozepsány v čl. 9.1.3 smlouvy. Pod servisními poplatky byly účastníky řízení míněny platby za instalaci, údržbu, opravy a renovace společných částí budovy, dále úklid, ostraha, pohotovost, administrativa a technická kontrola společných prostor, výdaje za odvoz odpadků, odklízení sněhu, sekání trávníku a terénní úpravy, výdaje za poskytování médií (voda, plyn, elektřina, telefon, teplo) ve společných prostorách budovy, dále úhrada za správu budovy a provádění prací nebo služeb jakéhokoliv druhu, které žalovaný bude rozumně považovat za nezbytné pro účely běžné údržby nebo zdokonalení služeb v budově. Pod zálohami na platby za dodávky médií byly míněny zálohy na dodávku elektrické energie, vodné a stočné, dodávky tepla a TUV a dodávky chladu přímo v předmětu nájmu (čl. 9.2.1 smlouvy). Žalobkyně se ve smlouvě (čl. 9.1.2 smlouvy) zavázala, že za servisní poplatky bude hradit částku 24 122 Kč bez DPH měsíčně v členění na 13 635 Kč bez DPH měsíčně za servisní poplatky a na částku 10 487 Kč bez DPH měsíčně jako zálohy na platby za dodávky médií, resp. byly výše servisních poplatků (myšleno servisní poplatky a zálohy na dodávku médií dohromady) smluveny společně ve výši 118 Kč bez DPH za m2 plochy předmětu nájmu. Servisní poplatky tedy byly dohodu stran vymezeny a rozčleněny na samotné „servisní poplatky“ a na „zálohy na platby za dodávky médií“. Článek 10 smlouvy byl rozčleněn na ujednání o platbách servisních poplatků (10.1), o platbách za dodávky médií (čl. 10.2) a článek o vyúčtování plateb za dodávky médií (čl. 10.3). Ke zvýšení plateb na servisní poplatky mohlo dojít toliko na základě písemného oznámení žalovaného za splnění podmínky existence změn cen energií a služeb, změny jejich rozsahu a kvality nebo s ohledem na předchozí vyúčtování (čl. 10. 1. 3 smlouvy). Ujednání o způsobu případného zvýšení záloh na dodávky médií smlouva neobsahuje, obsahuje po