38 C 23/2024-377 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobce se svou žalobou domáhal na žalovaném odstranění ve výroku uvedených vad společných částí domu č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území Horní Bříza. Žalobu odůvodnil tím, že žalovaný po rekonstrukci, kterou provedl, prodal jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Na jednotkách , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , respektive na jejich společných částech, se na podzim roku 2020 začaly projevovat podstatné vady spočívající v kondenzaci vody na stěnách jednotek okolo oken a na podlaze i v ní, v přítomnosti tepelných mostů mezi balkonovými dveřmi a podlahou navazující na konstrukci balkonů, v přítomnosti tepelných mostů mezi podlahou a zdmi na severní, východní a jižní straně jednotek a v osazení stavebních otvorů pro okna a dveře bez parozábrany kolem okenních rámů. Kolem uvedených vad se pak tvořila plíseň ohrožující zdraví uživatelů jednotek, když docházelo k nadměrnému srážení vlhkosti. Uvedené jednotky pak jakostí ani provedením neodpovídají účelu jejich koupě, kdy účelem koupě bylo bydlení. Jedná se pak o podstatné vady, které se týkají společných částí domu a pozemku, k jejichž oznámení byl příslušný žalobce dle § 1196 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.). V rozhodném období však statutárním orgánem žalobce byl , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl spolupracovníkem žalovaného. Tyto vady tak nebyly oznámeny, takže byly nejprve reklamovány jejich vlastníky, a to konkrétně vlastníkem jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytovým družstvem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vlastníkem jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bytové družstvo , Anonymizováno, , Anonymizováno, , vlastníkem jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, manželi , Anonymizováno, a vlastníkem jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jméno FO, ., Vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, reklamovali vady u žalovaného emailem z 1. 2. 2021 a z 18. 2. 2021 a při místním šetření dne 25. 2. 2021 uplatnili právo z vadného plnění opravou věci. Vlastnice jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, oznámila vady tehdejšímu předsedovi SVJ v prosinci 2022, který však žádné kroky v tomto směru neučinil. Žalovaný pak vady uznal a v srpnu 2021 zahájil provádění oprav, přičemž na požadavek vlastníků jednotek ohledně specifikace oprav nebylo ze strany bývalého předsedy SVJ reagováno. Žalovaný pak kolem domu provedl drenáž a dodatečně zateplil sokl budovy od úrovně terénu do úrovně podlah dotčených bytových jednotek. Opravy však byly provedeny nesprávně a nedostatečně, neboť dříve uvedené vady se opětovně objevily na přelomu roku 2021 a 2022. Vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, dopisem ze dne 1. 2. 2022 opětovně vady žalovanému oznámili a rovněž se obrátili na tehdejšího předsedu SVJ, který však byl nečinný. Následně tak vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nechali vypracovat znalecký posudek, z jehož závěru vyplývá, že hlavní příčinou vlhkostních poruch v interiéru jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v oblasti výplní otvorů je nevzduchotěsné provedení detailu, přepojovací a funkční spáry výplní otvorů. Příčinou poruch pásu nad podlahou je nízká povrchová teplota vnitřního líce stěny v důsledku nedostatečného zateplení tohoto detailu. Shodné poruchy pak byly zjištěny i u bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Dále pak znalecký posudek konstatoval další vady společných částí, a to vlhkostních poruch na stropě na úrovni druhého nadzemního podlaží nad schodištěm, které jsou způsobeny nesystémovým a nesprávným vyvedením hadice pro odvod kondenzátu z větracího potrubí do plastových barelů a zdegradovanou PE fólií sloužící jako doplňkovou hydroizolační vrstvou k prostoru výlezu na střechu v důsledku UV záření. , právnická osoba, pak bylo doporučeno pro odstranění vlhkostních poruch v interiéru bytových jednotek dodatečně zajistit vzduchotěsnost připojovacích a funkčních spár otvorových výplní seřízením oken a provedením systémového utěsnění připojovacích spár. Pro odstranění vlhkostních poruch úrovně nad podlahou prvního nadzemního podlaží provést dodatečné zateplení vnitřního líce svislých obvodových zdí, pro odstranění vlhkostních poruch úrovní druhého nadzemního podlaží vyvést potrubí pro odvod kondenzátu skrze podbití střechy nebo štít objektu. Vadu v podobě zdegradované fólie odstranit rozebráním částí střechy a výměnu degradované části fólie. Vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, seznámili žalovaného se závěry posudku v rámci řízení vedeného u Okresního soudu Plzeň-město pod spisovou značkou 30 C 343/2022. Na jaře 2023 se pak obrátili na bývalého předsedu SVJ s žádostí o uplatnění vad u žalovaného, který však byl v tomto nečinný. , tituly před jménem, , jméno FO, rezignoval na pozici předsedy SVJ a následně dne 14. 8. 2023 byl zvolen předsedou SVJ , jméno FO, , Anonymizováno, . Žalobce pak následně dopisem z 28. 8. 2023 oznámil žalovanému uvedené vady a vyzval jej k jejich opravě, což žalovaný odmítl. Vady však měla i projektová dokumentace, kdy ve výkresu řezu A-A, ve výkresu půdorysu je uvedeno, že na fasádě bude polystyren o tloušťce 100 mm, avšak ve výkresech detailů zateplení v rozích je uvedena tloušťka 140 mm. V tomto směru je tak projektová dokumentace rozporná. Dále je zde systémový nedostatek spočívající v neprovedení zateplení vnějšího ostění oken.2. Co se týká bytové jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tak ta byla nabyta bytovým družstvem , Anonymizováno, , Anonymizováno, s účinky ke dni 16. 9. 2020, přičemž tento subjekt vlastní tuto bytovou jednotku až do současnosti. Okamžik přechodu nebezpečí škody nebyl ujednán. Jelikož k předání jednotky fakticky nedošlo, došlo k předání jednotky uplynutím pětidenní lhůty od podání návrhu na vklad, tj. 21. 9. 2020. V rámci prohlídky pak žádné vady zjištěny nebyly. Jednotka byla od počátku užívána panem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to již od 15. 7. 2020. Vady společných částí jednotky (vlhkostní poruchy v podlaze, na stěnách u balkonových dveří a oken) byly zjištěny nájemníkem v průběhu podzimu 2020, konkrétně v průběhu října 2020. Vady se pak projevují při poklesu venkovních teplot a specifickém rozdílu venkovní a vnitřní teploty. Nejprve byly vady řešeny větráním a snížením vytápění, potíže však dále přetrvávaly. Dne 27. 11. 2020 se tak na žalovaného pro tyto vady obrátila paní , Anonymizováno, , nájemnice jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to za jednotku , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Paní , Anonymizováno, takto jednala v zastoupení vlastníků jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Je tak zřejmé, že žalovaný se o vadě jednotky dozvěděl nejpozději 27. 11. 2020. Reklamace vad však nevedly k jejich odstranění, následně tak byla vypracována posudková zpráva ze dne 22. 1. 2021, ze které vyplývá, že příčinou poruch je existence tepelných mostů u balkonových dveří a podlahy navazující na konstrukci balkonů, existence tepelných mostů mezi podlahou a zdí a osazení oken ve parozábrany kolem okenních rámů a dveří. Po vypracování posudkové zprávy se obrátili vlastníci na žalovaného i dne 1. 2. 2021. V případě jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, tak došlo k řádnému a včasnému oznámení vad jednotky v podobě vlhkostních poruch. V rámci místního šetření se pak žalovaný zavázal odstranit existenci tepelných mostů u balkonových dveří a podlahy, přičemž dále byla zjištěna vada spočívající v existenci tepelných mostů, podlahy a zdí, vada v osazení oken bez parozábran kolem okenních rámů a dveří. Žalovaný pak byl opětovně vyzván k odstranění vad, tyto vady však odstraněny nebyly a dosud existují. Příčiny vad jsou pak podrobněji rozpracovány znaleckým posudkem ze dne 17. 3. 2023.3. Co se týká jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tak ta byla nabyta bytovým družstvem , Anonymizováno, , Anonymizováno, s účinky ke dni 24. 8. 2020, přičemž tento subjekt vlastní uvedenou jednotku až do současnosti. Okamžik přechodu nebezpečí škody nebyl ujednán. K předání jednotky fakticky nedošlo. Platí tak, že k předání jednotky došlo uplynutím pětidenní lhůty od podání návrhu na vklad, tj. 29. 8. 2020. V rámci prohlídky jednotky žádné vady zjištěny nebyly, jednotka je od počátku užívána nájemnicí paní , Anonymizováno, , a to již od července 2020. Vady společných částí jednotky (vlhkostní poruchy v podlaze, na stěnách u balkonových dveří a oken) byly zjištěny nájemníkem v průběhu podzimu 2020, a to konkrétně v průběhu října 2020. Vady se pak projevují při poklesu venkovních teplot a specifickém rozdílu venkovní a vnitřní teploty. Vady pak byly řešeny jako v