10 C 305/2022-166 — Okresní soud v Přerově

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhaly zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím s odůvodněním, že žalovaní mají ve společném jmění manželů nemovitost budovu č. e. , číslo, stavba pro rodinnou rekreaci, vystavěnou na pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, . Stavbu nabyli na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, s právními účinky vkladu k , datum, . Žalovaní spolu s touto stavbou užívají část pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, za účelem využití jako zahrádky, jehož výlučným vlastníkem je žalobkyně a), a to na základě kupní smlouvy ze dne , datum, s právními účinky vkladu k , datum, , do doby uzavření této smlouvy byly žalobkyně a) a žalobkyně b) rovnodílnými spoluvlastníky. Část pozemku, kterou užívají žalovaní, byla zaměřena a byl zpracován situační plán. Žalobkyně a) je výlučným vlastníkem pozemku p. č. , číslo, o výměře , číslo, m2 v k. ú. , adresa, na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne , datum, s právními účinky vkladu k , datum, , do uzavření dohody byly rovnodílnými spoluvlastníky tohoto pozemku žalobkyně a) a žalobkyně b). Žalovaní užívají tyto pozemky bez právního důvodu a bez souhlasu žalobkyň. Žalobkyně vyzvala žalované k uzavření nájemní smlouvy, což žalovaní odmítli a do dnešního dne za užívání předmětných pozemků ničeho neuhradili. Na základě znaleckého posudku č. , číslo, vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, obvyklá cena nájmu dotčených pozemků u pozemku p. č. , číslo, činí , částka, /m2/rok a u pozemku p. č. , číslo, činí , částka, /m2/rok. Žalobkyně se domáhají zaplacení bezdůvodného obohacení za dobu od , datum, do , datum, v celkové výši , částka, . Vzhledem k tomu, že žalobkyně byly do , datum, rovnodílnými spoluvlastníky předmětných nemovitostí a od , datum, je jejich výlučným vlastníkem žalobkyně a), pak žalobkyni a) náleží částka , částka, a žalobkyni b) částka , částka, .2. Žalovaní se k podané žalobě vyjádřili tak, že s nárok uznávají pouze zčásti, když nesouhlasí s výší bezdůvodného obohacení. Nesouhlasí se závěry znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který podle nich použil nesprávnou metodiku, neboť stanovil cenu nájmu tak, že stanovil tržní hodnotu pozemků, přitom vycházel z realizovaných cen. Cenu stanovil ve výši 4 % ze zjištěné tržní ceny pozemků s odůvodněním, že pozemky se v předmětné lokalitě nepronajímají. S tímto žalovaní nesouhlasí. V dané lokalitě se nachází pozemky , právnická osoba, ve správě , právnická osoba, , které stát pronajímá za částku , částka, ročně. Žalovaní dále vznáší námitku promlčení za dobu od , datum, do , datum, . Dle žalovaných činí výše bezdůvodného obohacení , částka, /rok za užívání zastavěné plochy a , částka, /rok za užívání zahrady a od , datum, částku , částka, za 1 m2/rok, tj. při výměře zahrady , číslo, m2 , částka, /rok., právnická osoba, výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ke dni , datum, zjistil, že žalobkyně a) a b) byly spoluvlastníky pozemku p.č. , číslo, a p. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, každá k id. 1/2. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. , spisová značka, soud zjistil, že žalobkyně a) se stala výlučným vlastníkem pozemku p.č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, s právními účinky vkladu k , datum, . Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ke dni , datum, soud zjistil, že žalobkyně a) je výlučným vlastníkem mimo jiné pozemku p.č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, .4. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, soud zjistil, že žalovaní mají ve společném jmění manželů stavbu , adresa, , č. e. , číslo, rod. rekr. na pozemku p.č. , číslo, , a to na základě kupní smlouvy ze dne , datum, s právními účinky vkladu k , datum, .5. Žalobkyně dále předložily k důkazu situační nákres, z něhož vyplývá, jakou část pozemku p. č. , číslo, žalovaní užívají.6. Ze znaleckého posudku č. , číslo, , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že znalec stanovil obvyklou cenu pronájmu v k.ú. , adresa, částkou 4 – 5 % z realizovaných cen pozemků zjištěných z cenové mapy CZ a informací z internetového serveru , název, pro oceňování nemovitostí. Ceny upravil koeficientem 0,8 – riziko záplavy č. , hodnota, . Pozemky zahrádek ve funkčním celku se zastavěnou plochou , částka, /m2/ro a pozemky zastavěné zahradní chatou , částka, /m2/rok, ostatní pozemky , částka, /m2/rok.7. Z výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že dle znalce se v daném případě jedná o specifický případ, pozemek je veden na listu vlastnictví jako ovocný sad, v roce , rok, byl pozemek vyňat ze zemědělského půdního fondu a vznikla tam zahrádkářská kolonie. Nelze použít srovnávací metodu. Stát v dané lokalitě pronajímá pozemky nikoliv však za tržní cenu, ale za cenu dle vyhlášky. Znalec použil rozptyl 4 – 5 % z ceny tržní, pro pozemek zastavěný chatkou použil 5 % a pro ostatní plochy 4 %. Zjišťoval, zda se obdobné pozemky nepronajímají, zjistil, že v dané lokalitě se pronajímají pouze pozemky státu nebo města za ceny regulované, nikoliv tržní.8. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, předložil soudu dodatek znaleckého posudku, kdy odlišil výši obvyklého nájemného v závislosti na čase, za rok , rok, dle něho činí tržní nájemné , částka, /m2/rok, za rok , částka, /m2/rok, za rok , částka, /m2/rok, za rok , částka, /m2/rok a od , datum, , částka, Kč/m2/rok bez bližšího vysvětlení.9. Ze sdělení , právnická osoba, , adresa, , odboru koncepce a strategického rozvoje, oddělení územního plánování ze dne , datum, soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti pro rozhodnutí soudu ve věci samé.10. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -, číslo, ze dne , datum, vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že znalec stanovil obvyklou cenu nájemného za užívání p.č. , číslo, a části pozemku p.č. , číslo, dle „situace hranic skutečného užívání“, se všemi součástmi a příslušenstvím za období od , datum, do , datum, částkou ve výši , částka, . V posudku uvedl, že pro určení obvyklé ceny nájemného dle § 2 odst. 2 zákona neexistuje veřejný seznam sjednaných nájmů a obvyklou cenu pronájmu lze obvykle těžko určit pro nedostatek srovnávacích objektů v místě a čase, proto se v těchto případech používá doporučená metodika , název, , adresa, tzv. výnosová metoda závislosti tržního nájemného na tržní ceně nemovitosti přes tržní míru výnosnosti např. dle studie zpracované v časopise , název, nebo dle oceňovací vyhlášky. Znalec se vyjádřil k pronájmům pozemků státu v dané lokalitě s tím, že v daném případě se nejedná o tržní nájemné, stejně tak pokud jde o pozemky, které pronajímá město, které stanoví výši pachtovného dle vnitřního předpisu č. , číslo, . U výslechu znalec uvedl, že trvá na svém posudku a potvrzuje i správnost závěrů znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Znalec uvedl, že měl k dispozici 9 sjednaných cen obvyklého nájemného a zákon požaduje minimálně 3, tedy měl trojnásobek, než zákon požaduje. Smlouvy byly uzavřeny v cenové úrovni , rok, a předchozí roky učil devalorizací přes míru inflace.11. Z žádosti o narovnání smluvních vztahů ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvaly žalované k narovnání vztahů a zároveň vyzvaly žalované k uzavření nájemní smlouvy. Výzva byla odeslána dne , datum, .12. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvaly žalované k úhradě částky , částka, za užívání pozemků ve vlastnictví žalobkyň bez právního důvodu.13. Z přípisu žalovaných ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaní prostřednictvím své právní zástupkyně reagovali na přípis žalobkyň tak, že nesouhlasí s výší bezdůvodného obohacení. Výzva byla dodána do datové schránky právního zástupce žalobkyň dne , datum, .14. Ze smlouvy o nájmu pozemků č. , číslo, uzavřené dne , datum, soud zjistil, že smlouva je uzavřena mezi žalobkyní a) jako pronajímatelkou a nájemci , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , předmětem smlouvy je nájem části pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, o výměře , číslo, m2 a obci , adresa, , druh pozemku ovocný sad a pozemek p. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře , číslo, m2. Ve smlouvě bylo sjednáno ve výši , částka, ročně.15. Ze smlouvy o nájmu pozemků č. , číslo, uzavřené dne , datum, soud zjistil, že smlouva je uzavřena mezi žalobkyní a) jako pronajímatelkou a nájemkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , předmětem smlouvy je nájem části pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, a obci , adresa, o výměře , číslo, m2, druh pozemku ovocný sad a pozemek p. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře , číslo, m2. Ve smlouvě bylo sjednáno ve výši , částka, ročně.16. Ze smlouvy o nájmu pozemků č. , číslo, uzavřené dne , datum, soud zjistil, že smlouva je uzavřena mezi žalobkyní a) jako