8 C 16/2023-62 — Okresní soud v Přerově

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem označeným ve výroku II. v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , (dále též „předmětné nemovitosti“) s tím, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky na předmětných nemovitostech, každý jedné ideální poloviny. Žalobkyně nechce dále setrvávat ve spoluvlastnictví s žalovaným, a to zejména proto, že není schopna se s žalovaným dohodnout na správě společné věci, na dělbě užitků, na způsobu užívání společné věci ani na správě společné věci. Žalobkyně vyzvala žalovaného k jednání o dalším společném postupu při dalším nakládání s těmito nemovitostmi, neboť předmětné nemovitosti aktuálně využívá výlučně žalovaný. Dohodli se na společném prodeji předmětných nemovitostí za předem dohodnutou cenu. Žalovaný nesouhlasil s postupným snižováním ceny, pokud by nedošlo v určité době k nalezení vhodného zájemce o koupi. Předmětná nemovitost tvoří jeden funkční celek a její rozdělení nelze reálně provést (její rozdělení není dobře možné a její rozdělení by vyžadovalo stavebnětechnické úpravy, jimiž by se podstatným způsobem snížila její hodnota), podle ustanovení § 1143 o. z. Žalobkyně nemá zájem na odkoupení spoluvlastnického podílu žalovaného a navrhla, aby spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem soud zrušil a nařídil jejich prodej ve veřejné dražbě.2. Žalovaný uvedl, že žaloba je neoprávněná a bezdůvodná, vždy byl vstřícný k prodeji nemovitosti a navrhl odkoupit svůj podíl, navržená částka žalobkyní ve výši , částka, byla mimo jeho možnosti, proto navrhl prodej nemovitosti za cenu, kterou sama navrhla , částka, . Kontaktoval RK Sting, nemovitost je v nabídce, stěhuje se, takže nemovitost je prázdná. V řízení však vyšlo najevo, že žalovaný v nemovitosti i nadále bydlí a žalobkyně nemovitosti neužívá.3. Před zahájením jednání bylo řízení usnesením ze dne , datum, přerušeno podle § 110 o.s.ř. na návrh obou účastníků vzhledem k tomu, že předmětné nemovitosti byly prostřednictvím realitní kanceláře nabízeny k prodeji. Dne , datum, podala žalobkyně návrh na pokračování v řízení, neboť i přes průběžné snižování ceny nedošlo k prodeji nemovitostí.4. Při jednání dne , datum, žalovaný uvedl, že nemá zájem o přikázání nemovitosti do svého vlastnictví, ani nemá možnost prokázat solventnost, je starobní důchodce, nemá naspořené prostředky, není možné, aby mu byl poskytnut úvěr a je objektivně nemožné, aby mu byla nemovitost přikázána. Pokud jde o dražbu nemovitosti procesně nesouhlasí, aby byla nemovitost prodána ve veřejné dražbě, bylo by to k újmě zejména žalovaného, který by neměl možnost si zajistit důstojné bydlení v případě, že by mu z prodeje nemovitosti v dražbě byla vyplacena ½. Z ní by nebyl schopen si zajistit důstojné bydlení. Navrhl podle § 1155 o.z. odklad zrušení spoluvlastnictví, neboť má za to, že v této chvíli by došlo k újmě spoluvlastníka nemovité věci, neboť lze postupovat prodejem z volné ruky, když je obecně známo, že kupní cena tržní je řádově vyšší než kupní cena získaná dražbou. Návrh odůvodnil tím, že dne , datum, paní , jméno FO, ze , právnická osoba, , právnická osoba, kontaktuje žalovaného mailovou zprávou s tím, že sděluje, že se na ni obrátil , tituly před jménem, , jméno FO, s nabídkou na prodej nemovitosti a zasílá zprostředkovatelskou smlouvu. Tvrzení žalobkyně, že nemá zájem o prodej nemovitosti, je v rozporu s e-mailovou komunikací. Žalovaný sám za svoji polovinu je ochoten přijmout nižší částku , částka, . Je zde tedy důvod pro odklad zrušení, neboť probíhá proces volného prodeje nemovitosti. Jediným důvodem pro odklad zrušení je to, že by dražbou došlo k majetkové ztrátě.5. Žalobkyně s návrhem na odklad zrušení nesouhlasila, když podmínky § 1155 zabránění majetkové ztrátě je definováno dle komentářové literatury tím, že nemovitost generuje zisk z pronájmu, který slouží k získání obživy či k zaplacení úvěru, nebo tím, že spoluvlastník do společné věci významně investoval, přičemž očekává návratnost své investice. Nic z toho zde naplněno není, naopak žalovaný nemovitost užívá, jak bylo v rámci dokazování zjištěno, po celou dobu, co bylo řízení přerušeno a žalobce z tohoto nemá žádný příjem, zisk. Tedy dochází ke ztrátě na straně žalobkyně, která za to neobdržela ničeho. Pokud jde o prodej z volné ruky, pak v tomto řízení již přerušení tohoto řízení naplňovalo podmínky pro odklad tohoto zrušení.6. Zástupce žalobkyně uvedl, že po minulém jednání navštívil , právnická osoba, s tím, proč se tato nemovitost nenabízí k prodeji. , jméno FO, mu sdělila, že o ni nebyl zájem, protože ta nemovitost se nabízela za vysokou cenu, když žalovaný chtěl původně za svůj podíl , právnická osoba, 000 Kč. Domluvili se, že se nemovitost bude znovu nabízet k prodeji, paní , jméno FO, sama navrhla částku , částka, a chtěla podepsat novou smlouvu o zprostředkování na novou částku s tím, že žalovaný požaduje za svou polovinu půl milionu korun. Zástupce žalobkyně jí řekl, že on požaduje částku , částka, , tak ať udělá nabídkovou cenu , částka, s tím, že , částka, půjde za žalobkyní a , částka, za panem žalovaným. Pokud se nemovitost prodá tímto způsobem, pak by k dražbě nemuselo dojít.7. K rozdělení nemovitosti účastníci shodně uvedli, že nemovitost není reálně rozdělitelná ani rozdělitelná na bytové jednotky, bez výrazné investice, která by převýšila hodnotu nemovitosti. V domě je jedna bytová jednotka, pouze jeden přívod vody, odpadu případně plynu a vyžadovala by vybudovat v prvním patře rozvody. Rozdělení nemovitosti by tedy nebylo „dobře možné“, neboť náklady na rozdělení věci by byly nepřiměřeně vysoké a žádný z účastníků není ochoten tyto náklady nést.8. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně , datum, , předsedou správní rady je od , datum, , tituly před jménem, , jméno FO, , předmětem podnikání jsou mimo jiné ubytovací služby, nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.9. Z výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště , adresa, LV č. , hodnota, , má soud za prokázané, že žalobkyně a žalovaný jsou spoluvlastníci předmětných nemovitých věcí a to pozemku parc. č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , rod. dům a k pozemku parc. č. , hodnota, - zahrada, to vše v k. ú. , adresa, , s podílem o velikosti ½ o výměře 676 m2. Žalobkyně je spoluvlastníkem na základě usnesení o udělení příklepu ze dne , datum, . Žalovaný je spoluvlastníkem na základě kupní smlouvy ze dne , datum, a prohlášení o zániku SJM a vzniku podílového spoluvlastnictví ze dne , datum, .10. Z komunikace zástupců účastníků ze dne , datum, , , datum, , datum, , z předžalobní výzvy ze dne , datum, a z vyjádření žalovaného ze dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovaného k uzavření dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nemá zájem o odkup podílu žalovaného a pokud nehodlá žalovaný odkoupit podíl žalobkyně, bude žádat soud, aby spoluvlastnictví zrušil a nařídil prodej v dražbě. Žalobkyně navrhla odkoupení podílu za cenu , částka, , žalovaný pak souhlasil s dobrovolným prodejem nemovitosti za jimi uvedenou cenu, žalobkyně následně navrhla prodejní cenu 1. a 2. měsíc 100 %, tedy , částka, , po 4 měsíci 80 %, po 5. měsíci 70 % po 6. měsíci 60% po 7 měsíci 50 % a za situace, kdy žalovaný nemovitost výlučně užívá navrhla, aby platil žalobkyni částku , částka, měsíčně do doby prodeje. Žalovaný nesouhlasil s rychlým snižováním ceny, navrhl prodejní cenu , částka, , po 7 až 12 měsících za cenu 80 %, dále odmítnul návrh žalobkyně, aby platil žalobkyni částku , částka, měsíčně, považuje jej za neoprávněný, předmětnou nemovitost neužívá jako celek, nýbrž obývá pouze 1 pokoj a kuchyni a že další místnosti jsou vyklizené a nepoužívané.11. Ze znaleckého posudku předloženého žalobkyní, vypracovaného dne , datum, znaleckou kanceláří , právnická osoba, v oboru ekonomika, opatřeného znaleckou doložkou pro účely veřejné dražby dobrovolné soud zjistil, že tržní hodnota id. ½ nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí částku , částka, . Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by měla být nemovitá věc v den uvedení na trh převedena, či pronajata mezi dvěma subjekty v nezávislém vztahu. Ze znaleckého posudku soud dále zjistil, že rodinný dům se nachází na pozemku , číslo stavební parcely, , který je částečně zastaven oceňovanou nemovitostí o zastavěné ploše cca 184 m², RD se skládá z dvorního a uličního traktu. Dvorní trakt je zděný nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Uliční trakt, který zajišťuje vstup do domu prosklenými dvoukřídlými dřevěnými vraty do prostoru garáže je zděný, přízemní nepodsklepený, bez využitého podkroví se sedlovou střechou bez zastřešení. Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci z pozemku p.č. , hodnota, – ostatní plocha, který je ve vlastnic