20 C 50/2023-268 — Okresní soud v Přerově

1. Žalobou doručenou soudu , datum, se žalobci po žalované domáhali zaplacení částky celkem , částka, s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení s odůvodněním, že žalovaná užívá pozemek žalobců bez právního důvodu a bezdůvodně se tak obohacuje na úkor žalobců. Pozemek parc. č. St. 447/2 v katastrálním území , adresa, o rozloze 700 m2 je ve vlastnictví žalobců, ale je celý zastavěný budovou bez č. p./č. e. jako samostatnou věcí ve vlastnictví žalované, a žalovaná za užívání pozemku žalovaných nehradí řádné nájemné. Žalobci požadovali částku , částka, za m2 ročně (, částka, ročně), a to za tři roky zpětně od března 2020 do února 2023, celkem tedy , částka, , přičemž žalovaná již uhradila částku , částka, . Proto se žalobci domáhali částky , částka, s úrokem z prodlení. Žalobci dále uvedli, že žalovaná k chůzi a jízdě ke své budově používá ještě pozemek žalobců parc. č. 398/9 v katastrálním území , adresa, , nicméně jeho užívání je už zohledněno v ceně požadovaného nájmu za užívání pozemku parc. č. St. 447/2. Žalobci předložili znalecký posudek, ve kterém je uvedena cena , částka, za m2 ročně, po zaokrouhlení ve výši , částka, za rok, avšak žalobou se domáhali pouze částky , částka, ročně.2. Žalovaná nerozporovala, že by pozemky žalobců užívala bez právního důvodu, ale nesouhlasila s požadovanou výší nájemného. Žalovaná uvedla, že nájemné má činit , částka, za m2 ročně, tedy celková výše bezdůvodného obohacení za tři roky činí , částka, , což je částka, která již byla žalobcům uhrazena. V průběhu jednání pak žalovaná navrhovala cenu , částka, za m2 ročně podle jí pořízeného ocenění.3. Soud věc projednal na jednáních , datum, a , datum, a rozhodl u jednání , datum, , vždy za přítomnosti obou účastníků. Během jednání strany setrvaly na svých stanoviscích a učinily následující shodná tvrzení o skutkových okolnostech, která soud ve smyslu § 120 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), vzal za svá skutková zjištění a dále k nim neprováděl dokazování. Mezi stranami je nesporné, že:a) Žalobci a) a b) jsou v režimu společného jmění manželů vlastníky nemovité věci v katastrálním území , adresa, , a to pozemku parc. č. St. 447/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 700 m2, na kterém stojí zemědělská stavba bez č. p./č. e.b) Žalovaná je vlastníkem nemovité věci v katastrálním území , adresa, , a to stavby bez č. p./č. e. postavené na pozemku parc. č. St. 447/2 – zastavěná plocha a nádvoří.c) Žalovaná užívá pozemek parc. č. St. 447/2 ve vlastnictví žalobců a) a b) bez právního titulu k jeho užívání.d) Žalovaná užívá část pozemku žalobců a) a b) parc. č. 398/9 – ostatní plocha, a to za účelem přístupu do budovy žalované postavené na pozemku žalobců parc. č. St. 447/2, přičemž přístup je realizován chůzí i vjezdem traktorů s vlečkou; pozemek parc. č. 398/9 tvoří zemědělský areál a užívají ho také další subjekty.e) Žalovaná žalobcům a) a b) uhradila , datum, za užívání jejich pozemku částku , částka, .f) Žalobci a) a b) vyzvali žalovanou k úhradě částky , částka, do , datum, a výzva byla žalované doručena.Tyto nesporné skutkové okolnosti soud považuje za závěr o skutkovém stavu.4. Mezi stranami po vyjasnění nesporných skutečností zůstala sporná skutková otázka, jaká je cena obvyklá za užívání předmětného pozemku parc. č. St. 447/2 v katastrálním území , adresa, . Věc mezi stranami nebyla právně sporná, neboť obě strany se shodovaly na tom, že žalobcům náleží za užívání pozemku žalovanou nějaké platby (bezdůvodné obohacení ve výši nájmu) a jedinou spornou otázkou zůstala výše těchto plateb.5. Soud k důkazu provedl znalecké posudky, odborná vyjádření a účastníky předložené nájemní a pachtovní smlouvy týkající se výše nájmu za předmětný pozemek. Takto byl výslechem znalce , tituly před jménem, Arch , jméno FO, (, právnická osoba, ) proveden žalobci předložený znalecký posudek č. , č. účtu, z , datum, , podle kterého bylo obvyklé nájemné předmětného pozemku za rozhodnou dobu od března 2020 do února 2023 stanoveno ve výši , částka, za rok (, částka, za m2 a rok). Následně byly provedeny listinné důkazy, a to vyjádření k výši pachtovného od , právnická osoba, , , právnická osoba, ., , právnická osoba, . a , právnická osoba, . Jako listinný důkaz bylo provedeno také odborné vyjádření , jméno FO, ze , datum, , podle kterého bylo obvyklé nájemné předmětného pozemku stanoveno ve výši , částka, za rok (, částka, za m2 a rok). Následně byl k návrhu žalované výslechem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, proveden znalecký posudek č. , č. účtu, (, číslo, ) z , datum, , podle kterého bylo obvyklé nájemné předmětného pozemku za rozhodnou dobu od března 2020 do února 2023 stanoveno ve výši celkem , částka, (, částka, za rok; , částka, za m2 a rok). Jako listinný důkaz pak byla provedena nájemní smlouva , právnická osoba, . K námitkám žalobců proti postupu při vypracování posudku , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zadáno vypracování revizního znaleckého posudku a výslechem znalce , tituly před jménem, , adresa, (, právnická osoba, .) byl proveden revizní znalecký posudek č. , RČ, (, číslo, ) ze , datum, , podle kterého bylo obvyklé nájemné předmětného pozemku za rozhodnou dobu od března 2020 do února 2023 stanoveno ve výši celkem , částka, .6. S ohledem na to, že pro stanovení výše obvyklého nájemného, a tím i výše bezdůvodného obohacení, je potřeba odborných znalostí, vycházel soud při svém rozhodování výlučně z posledního pořízeného znaleckého posudku (revizní znalecký posudek), který shrnoval všechna relevantní zjištění včetně srovnatelných nájmů jiných nemovitých věcí. Na podkladě tohoto znaleckého posudku soud dospěl k závěru, že výše bezdůvodného obohacení (tj. obvyklé nájemné) za užívání předmětného pozemku za rozhodnou dobu od března 2020 do února 2023 činí , částka, . Znalec u jednání zrekapituloval, že závěry předchozího posudku , tituly před jménem, , jméno FO, zhodnotil jako nesprávné. Proto se podle zadání znaleckého úkolu sám zabýval obvyklou výší nájemného za rozhodnou dobu. Metodou porovnávací a metodou odvození z ceny pozemku dospěl k výchozímu nájemnému pro rok 2020 ve výši , částka, za m2 a rok a od toho se odvíjela výše nájmu pro další roky, které byly upraveny o inflaci. Za rok 2021 proto činí nájemné , částka, za m2 a rok, za rok 2022 činí nájemné , částka, za m2 a rok a za rok 2023 činí nájemné , částka, za m2 a rok, celkem výše nájemného za užívání pozemku parc. č. St. , číslo, činí , částka, . Znalec nakonec byl schopen zajistit dostatek srovnávaných pozemků a k dotazu žalovaných vysvětlil, jakým způsobem při srovnávání postupoval, a proč jsou pozemky srovnatelné a jaké okolnosti zohlednil. Uvedl dále, že podle zadání znaleckého úkolu měl při určení nájemného za pozemek pod halou zohlednit také to, že se k pozemku jezdí přes jiný pozemek žalované, což učinil tak, že v písemném vyhotovení posudku ocenil oba pozemky zvlášť a u pozemku příjezdového (parc. č. 398/9) dospěl k celkové výši nájemného , částka, . Zohlednění užívání příjezdového pozemku v nájmu za pozemek pod halou pak lze provést tak, že se obě částky sečtou, celková výše nájmu za užívání pozemku parc. č. St. , číslo, při zohlednění příjezdu přes pozemek parc. č. , číslo, proto činí , částka, za celé rozhodné období. Znalec vysvětlil, že při určení nájmu za příjezdový pozemek si určil výměru 300 m2 nezbytnou pro příjezd podle aktuálního vjezdu do areálu a vjezdu do haly. Výměra je určena tak, že dva vjezdy spojil nejkratší cestou na zpevněné ploše sloužící jako komunikace v daném areálu v minimální šíři tří metrů. Znalec pak k námitkám žalované vysvětlil, že na výši nájemného má vliv samotná možnost připojení pozemku k inženýrským sítím, která je v řešeném případě dána, a není rozhodné, zda je hala skutečně připojena. To znalec zohlednil při výběru srovnatelných vzorků nemovitých věcí.7. Na zjištěný skutkový stav soud navázal právním hodnocením a dospěl k závěru, že uplatněný nárok žalobců je oprávněným nárokem z bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, neboť žalovaná bez právního důvodu užívala pozemek žalobců. Žalobci tedy mají za rozhodnou dobu od března 2020 do února 2023 právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného za užívání pozemku. Obvyklé nájemné za uvedenou dobu zjištěné znaleckým posudkem činí celkem , částka, a je v něm zohledněno nejen užívání pozemku parc. č. St. 447/2, ale také přístup přes pozemek parc. č. 398/9. Proto soud výrokem I. tohoto rozsudku podané žalobě vyhověl v rozsahu , částka, a zavázal žalovanou k úhradě této částky oběma společně a nerozdílně oprávněným žalobcům, a to společně s úrokem z prodlení v zákonné výši od , datum, , jak požadovali žalobci. K tomu lze uvést, že sice bylo mezi účastníky nesporné, že žalobci zaslali žalované výzvu k zaplacení bezdůvodného obohacení se lhůtou do , datum, (tedy prodlení nastalo od , datum, ), avšak v podané žalobě navrhovali žalobci vydání rozsudku, ve kt