34 C 159/2020-40 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se domáhal zaplacení 556 400 Kč s příslušenstvím představující zhodnocení předmětu nájmu – bytu [číslo] který se nachází ve II. NP budovy [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo] v k. ú. [obec] u [obec] (dále též„ předmětný byt“). Předmětný byt obýval od [datum] na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem a předchozím pronajímatelem – [právnická osoba], [IČO]. V době uzavření byl stav bytu tak špatný, že neumožňoval důstojné uspokojování bytových potřeb, dne [datum] obdržel příslib žalované, že v případě koupě budovy žalovanou dojde k odprodeji bytů nájemníkům. V dobré víře ve veřejný příslib zastupitelů žalované se rozhodl, že si na své náklady předmětný byt zrekonstruuje. Předchozího pronajímatele požádal o souhlas s provedením změn na předmětu nájmu, který mu byl dne [datum] udělen. Žalovaná o probíhající rekonstrukci věděla, byla zaznamenána také v ocenění převáděných nemovitých věcí. Po prvním jednání se zástupci žalované byl žalobce nucen rekonstrukční práce ukončit. V návaznosti na zvýšení nájemného požádal žalobce o dočasnou slevu z důvodu zhodnocení předmětného bytu. Ze strany žalované byl vyzván, aby zadal vypracování znaleckého posudku o určení výše vložených investic, což učinil. Podle znaleckého posudku byla míra zhodnocení stanovena ve výši žalované částky. Žalobci poté nebyla prodloužena nájemní smlouva (uzavřená na dobu určitou – do [datum]) a žalobce byl vyzván k vyklizení předmětného bytu. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Namítala, že nedošlo k udělení souhlasu s rekonstrukcí. Z formálního hlediska nesplňuje prostý email (kterým měl být dle žalobce souhlas udělen) požadavek na písemnou formu vyžadovanou § 2220 o. z., nadto autor uvedeného emailu nebyl oprávněn ze své pozice jakýkoli souhlas s úpravami vydat. V předmětném emailu se uvádí, že byly akceptovány„ drobné stavební úpravy“ s tím, že„ veškeré náklady půjdou za Vaší osobou“ – myšlenou žalobcem. Ve znaleckém posudku předloženém žalobcem se přitom hovoří o„ úplné rekonstrukci“ předmětného bytu. Žalovaná má dále za to, že případný souhlas předchozího pronajímatele by na ni ani nepřešel, neboť se jedná o věc jdoucí nad rámec povinností pronajímatele. Konečně sporovala i výši zhodnocení předmětného bytu. 3. Projednávaná věc byla vyloučena k samostatnému projednání z řízení o vyklizení předmětné nemovitosti. V dané věci bylo žalobě vyhověno a nájemce byl povinován byt vyklidit na základě rozsudku Okresního soudu Praha - východ ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], potvrzený rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]. Právní moci nabyly rozsudky dne [datum]. 4. Z provedeného dokazování zjistil soud následující skutečnosti. 5. Ze smlouvy o nájmu bytu soud zjistil, že právní předchůdkyně žalované – [právnická osoba], přenechala žalobci do užívání předmětný byt, a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalobce prohlásil, že je seznámen se stavem a vybavením předmětného bytu a v této podobě jej bez výhrad přijímá do nájmu (čl. III odst. 4). Žalobce byl povinen byt vyklidit a vyklizený odevzdat pronajímateli se vším vybavením a zařízením ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebování (čl. IV odst. 4). Žalobce nesmí provádět stavební úpravu, přestavbu ani jinou podstatnou změnu v bytě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele (čl. V odst. 13). Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že následně byly uzavírány dodatky o prodloužení nájemní smlouvy, přičemž dodatek pro období od [datum] do [datum] již s žalobcem uzavírala žalovaná, neboť došlo ke změně vlastníka předmětného bytu. 6. Ze zápisu [číslo] z řádného zasedání zastupitelstva města Říčany konaného dne [datum] soud zjistil, že žalovaná deklarovala zájem odkoupit od [právnická osoba], nádražní budovu [adresa] s tím, že v případě schválení odkupu má žalovaná záměr nabídnout bytové jednotky k prodeji stávajícím nájemníkům. 7. Ze žádosti o poskytnutí dočasné slevy z [datum] soud zjistil, že žalobce žádal žalovanou o dočasnou slevu na nájemném předmětného bytu s tím, že s předchozím pronajímatelem byla vůle dohodnout se na stavebních úpravách na vlastní náklady nájemníků, které si mohli nějakou dobu v bytě odžít. Žalobce byt rekonstruoval, vložené investice hodlal v bytě odžít. Vzhledem k nejisté situaci ohledně pokračování nájemních vztahů a k vloženým investicím požádal žalovanou o snížení nájemného na symbolickou částku, která by mu alespoň částečně kompenzovala prostředky vložené do rekonstrukce. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že této žádosti nebylo vyhověno. 8. Z e-mailu ze dne [datum] od [anonymizováno] [jméno] [příjmení] adresovanému žalobci soud zjistil, že jím byl žalobce informován o tom, že byly akceptovány jím navrhované drobné stavební úpravy, kdy veškeré náklady půjdou za osobou žalobce. Žalobce byl dále informován o tom, že některé stavební zásahy, které autor emailu viděl při prohlídce, byly více než sporné, např. vybourání otvoru do štítové zdi, o němž žalobce pronajímatele neinformoval. Pro další spolupráci je nutné zlepšit komunikaci a informovanost majitele – správce objektu. 9. Z ocenění nemovitých věcí [číslo] ze dne [datum] (ob jednatel [právnická osoba]) soud zjistil, že je v něm zaznamenáno, že bytová jednotka užívaná žalobcem je k datu ocenění ([datum]) v rekonstrukci. 10. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že došlo k úplné rekonstrukci předmětného bytu v letech 2015 – 2017 ze strany žalobce. Realizované práce nebyly dokončeny. Rozsah provedených úprav je podrobně popsán v části B 1.2 posudku. Předmětný byt byl dle propočtu znalce zhodnocen částkou 556 400 Kč. 11. Další navržené důkazy soud neprováděl, neboť se nevztahovaly k předmětu řízení, a tedy pro věc nebyly rozhodné. 12. Po skutkové stránce vyšlo v řízení najevo, že žalobce byl nájemcem předmětného bytu, nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, přičemž dvakrát došlo k jejímu prodloužení, opět na dobu určitou jednoho roku. Původní pronajímatel souhlasil s drobnými stavebními úpravami předmětného bytu, avšak s tím, že veškeré náklady půjdou za osobou žalobce, přičemž některé stavební zásahy prohlásil za„ více než sporné“. Žalobce provedl úplnou rekonstrukci předmětného bytu, částečně nedokončenou pro nesouhlas žalované – nového pronajímatele. 13. Sám žalobce uváděl, že byl s původním pronajímatelem dohodnut tak, že rekonstrukci provede na své náklady, počítal s tím, že se mu časem investice vrátí, neboť nájem byl nízký, měl tedy v úmyslu si náklady na rekonstrukci tzv. odbydlet/odžít, k čemuž by mu stačilo i pouhé pokračování nájemního vztahu za stávajících podmínek po dobu několika let (nemuselo to být formou slevy z nájemného). 14. Vycházeje z uvedených skutkových zjištění dospěl soud k závěru, že žalobě nelze vyhovět. <i>15. Podle § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též o. z.) nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.</i> <i>16. Podle § 2220 odst. 2 o. z. provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.</i> <i>17. Podle § 2221 o. z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka (odstavec první). Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (odstavec druhý).</i> <i>18. Podle § 2263 odst. 1 věty první o. z. souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu.</i> <i>19. Podle § 2263 odst. 2 o. z. při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.</i> 20. Z výše citovaných ustanovení vyplývá základní teze, dle níž není nájemce oprávněn na věci provádět jakékoli změny bez předchozího souhlasu pronajímatele. Důvodová zpráva k § [číslo] výslovně uvádí, že otázka prospěšnosti či neprospěšnosti změny věci je bez významu. 21. Nejprve ve vztahu k argumentu žalované, dle něhož na ni nepřešel případný souhlas předchozího pronajímatele, vyšel soud z toho, že pronajímatel vstupuje do nájemního vztahu ve stavu, v jakém tady byl v době změny vlastnictví předmětu nájmu, přičemž„ se předpokládá, že pronajímatel vyvine při uzavírání smlouvy takovou péči, jakou po něm lze se zřetelem k okolnostem případu očekávat, tj. že si např. kupovanou nemovitou věc prohlédne. Zanedbá-li kupující takovou pečlivost a přejd