8 C 38/2018-229 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne 23. 1. 2018 domáhal zaplacení částky 468 000 Kč s příslušenstvím představujícím zákonný úrok z prodlení z částky 370 500 Kč od 25. 7. 2017 a z částky 97 500 Kč ode dne 4. 1. 2018 do zaplacení a nákladů řízení. Žalobce po žalované požadoval vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemků v jeho výlučném vlastnictví ve výši 15,-Kč za m2 měsíčně za období od 11. 12. 2015 do 11. 12. 2017. Podáním ze dne 10. 3. 2021 žalobce změnil a rozšířil žalobu o částku 756 000 Kč počítanou s úrokem z prodlení zákonným od 19. 2. 2021 do zaplacení a to za rozhodné období 4. 2. 2018 - 4. 2. 2021 měsíčně a dále pak za období od 11. 12. 2015 do 11. 12. 2017 požaduje částku 468 000 Kč. Změna žaloby byla usnesením podepsaného soudu č. j. 8 C 38/2018 -206 ze dne 3. 6. 2021 připuštěna. Žalovaný ke dni 10. 3. 2021 dlužnou částku ve výši 756 000 Kč žalobci neuhradil a dluží tak žalobci za rozhodné období, tj. od 4. 2. 2018 do 4. 2. 2021 částku ve výši 756 000 Kč a za období za období od 11.12.2015 do 11.12.2017 468 000 Kč.Žalobu odůvodnil tím, že žalovaná je výlučným vlastníkem nemovitostí, které se nachází v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, , a jsou zapsány na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, – , Anonymizováno, (dále jen ”katastrální úřad”)- budovy č. p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (dále jen „pozemek č. 1“),která se nachází v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, a je zapsána na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, –, Anonymizováno, (dále jen „katastrální úřad“)- budovy bez č. p./č. e., zp. využití: garáž, postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (dále jen ”pozemek č. 2”), která se nachází v kat. úz. , adresa, , obec , adresa, , a je zapsána na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, –, Anonymizováno, (dále jen „katastrální úřad“)Žalobce je výlučným vlastníkem pozemku č. 1 i pozemku č. 2, které žalovaná v současné době užívá bez právního důvodu. Pozemek č. 1 je o výměře 206 m2 a pozemek č. 2 o výměře 145 m2. Žalobce požaduje za užívání pozemků v jeho výlučném vlastnictví částku ve výši 15 Kč za m2 měsíčně, tj. částku ve výši 3 090 Kč měsíčně za pozemek č. 1 a částku ve výši 2 175 Kč měsíčně za pozemek č. 2. Nadto užívá žalovaná bez právního důvodu i část přilehlého pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , a to nejméně 949 m2 z tohoto pozemku (dále jen ”pozemek č. 3”). Za užívání uvedené části tohoto pozemku č. 3 požaduje žalobce rovněž částku ve výši 15 Kč za m2 měsíčně, tj. částku ve výši 14 235 Kč měsíčně. Na pozemku č. 1 a č. 2 má žalovaná umístěné stavby – budovy, které dále pronajímá. Část pozemku č. 3 užívá žalovaná jako s budovami funkčně související celek, částečně jako přístupové komunikace a částečně jako zeleň a k rekreaci.2. Žalovaná nároky žalobce tak, jak byly v žalobě uplatněny, odmítla, neboť je považuje za nedůvodné. Nedůvodný je dle názoru žalované předně vznesený nárok co do výše úplaty za užívání předmětných pozemků ve výši 15 Kč za m2 měsíčně. Uvedená cena, jež představuje úplatu ve výši 180 Kč za m2 měsíčně, není v žalobě nikterak odůvodněna a žalovaná proto namítá, že se žalobce nevypořádal se svou důkazní povinností ohledně svého tvrzení, že takto vznesený nárok odpovídá ceně za užívání pozemku v místě a čase obvyklé. Žalobce neuvádí, jakou konkrétní část pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, žalovaná užívá a omezuje se pouze na neurčité prostorové vymezení „nejméně 949 m2 z tohoto pozemku“. Žalovaná jakožto vlastník budovy jednotlivé byty, které se v ní nacházejí, spolu s garážemi pronajímá a sama se v budově nezdržuje a budovu fakticky sama neužívá. Žalovaná tak (minimálně ve vztahu k části pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) považuje za sporné, že by to byla právě ona, kdo by se měl na úkor žalobce v souvislosti s užíváním jeho pozemků obohatit. Vzhledem k tomu, že žalovaná není přímým beneficientem nemovitostí žalobce, je dle jejího názoru ze strany žalobce třeba nejdříve dotvrdit, jakým způsobem by se žalovaná mohla na úkor žalobce obohatit.3. Z provedených důkazů provedených v řízení byl zjištěn tento skutkový stav věci:Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, bylo zjištěno, že soudem ustanovená znalkyně ve svém posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, ve znaleckém posudku pod č. poř. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, měla jako znalecký úkol uloženo stanovit cenu obvyklého nájemného za užívání nemovitostí, které jsou předmětem tohoto řízení:pozemek č. parc. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na kterém stojí stavba (budova s č. popisným , Anonymizováno, , bytový dům)pozemek č. parc. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na kterém stojí stavba (budova , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , garáž)pozemek č. parc. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s rozsahem užívání o výměře 1049 m24. Znalkyně v závěrech znaleckého posudku odpověděla na zadané dotazy, obhájila ve své znalecké výpovědi zvolené metody pro vypracování znaleckého posudku (ocenění dle cenového předpisu, tržní ocenění pozemků, způsob stanovení obvyklého nájemného). Tržní nájemné stanovila ve výši 50 Kč/m2 úrok tj. 70 000 Kč/rok. K doplňujícím otázkám žalobce uvedla v závěrech, že se přiklání k částce tržní hodnoty předmětných pozemků - 2 100 000 Kč. Prodeje srovnatelných nemovitostí se se v okolní lokalitě nepodařilo dohledat. Pozemky č. parc. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a č. parc. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, hodnotí jako jednotný funkční celek s přilehlou částí pozemku č. parc. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Při multikriteriální analýze znalkyně konstatovala, že by hodnota předmětných pozemků oproti pozemkům v klidné lokalitě klesla pravděpodobně na polovinu. Při umístění předmětné nemovitosti do lokality s železniční tratí vzdálenou cca 300 m a jinak stabilizovaným nerušícím okolím s obytnou zástavbou je možné dovodit pokles ceny cca o 10 %. Je třeba mít na paměti, že pokud by byla v okolí železniční stanice, pokles by se pravděpodobně neprojevil. K dotazu žalobce 2e znalkyně specifikovala lokalitu , adresa, z hlediska dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti pracovních příležitostí. Ve svém výslechu znalkyně uvedla, že v dané lokalitě začíná být opravdu reálná varianta budování nějaké rychlodráhy nebo železniční komunikace a s velkou pravděpodobností tam tedy dojde k těm závěrům, které dovozovala. A ve výsledku pravděpodobně dojde k tomu, že ten objekt bude sevřený mezi železničními tratěmi. Protože pokud se už vykupují pozemky a došlo by k vybudování té rychlodráhy, tak by okolo pozemku vedly de facto tři železniční tratě. To znamená, v současné době tam v tom okolí jsou de facto tři železnice a ten zamýšlený záměr by měl být vlastně vybudování trasy rychlodráhy. A existují nějaké informace nebo předběžné zprávy, že by to měla být rychlodráha a měla by být formou přemostění. S velkou pravděpodobností v rovině termínu rychlodráha, mělo by se jednat o osobní přepravu, nebude to asi železniční nákladová přeprava a potom přicházejí v úvahu dvě kritéria. Pokud, s odkazem na studii, která je zmíněna ve znaleckém posudku, pokud takto postavená rychlodráha se bude vyskytovat v nějaké blízkosti těch objektů, má to dopad na cenu těch pozemků ve smyslu snížení a zároveň ale je třeba vzít v úvahu kritérium, že pokud rychlodráha ve smyslu osobní přepravy, bude znamenat, že v souvislosti s její výstavbou bude vybudována v blízkosti železniční zastávka, tak pak to může mít dopad opačný, navýší. Znalkyně hledala a pokoušela se najít pozemky se srovnatelnými poměry, přičemž je třeba uvést, že se velmi obtížně dohledávají pozemky zatížené cizí stavbou, které by byly samostatně k prodeji. A obecně lze říci, že pozemek samostatný, který by byl využitelný nějakým způsobem ke stavbě, tak pozemek, zamýšlený ke stavbě rodinného domu, by byl dražší než zamýšlený k výstavbě garáže. A je třeba ještě si uvědomit, že garáže jsou obvykle stavěné v souvislosti s bytovými domy nebo s výstavbou bydlení a pak potom samostatné, takto samostatně odděleno by to bylo velmi obtížné dohledatelné. Znalkyně při svých výpočtech ještě brala v úvahu faktor místní, to znamená, nájmy v té lokalitě. Vycházela z nabídek z nájmů v Čelákovicích a a pro srovnání dávala jeden příklad, kdy úřad v Čelákovicích dával nájem pozemku u rodinného domu za 60 Kč. Tímto způsobem a ještě za pomoci údaje z Katastru nemovitostí (realizace prodejů v lokalitě, prodeje pozemků v lokalitě za posledních 12 měsíců, kde se prodá