36 C 307/2021 — Okresní soud Praha-východ

Podanou žalobou se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu domu [adresa], jenž je součástí pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí], nacházející se na adrese [adresa žalobkyně a žalované] (dále jen předmětný dům). Žalobu odůvodnila tím, že účastnice uzavřely dne 8. 12. 2019 nájemní smlouvu na předmětný dům na dobu neurčitou. Dopisem doručeným žalobkyni dne 3. 5. 2020 žalobkyně obdržela výpověď z nájmu domu z důvodu, že žalovaná potřebuje dům pro svou potřebu. Žalobkyně má pochybnost o důvodnosti výpovědi, neboť podle jí získaných informací žalovaná zamýšlí dům prodat. Žalobkyně v domě bydlí se svými čtyřmi dětmi (z nichž je jedno nezletilé), snachou a vnučkou a nemá dostatek finančních prostředků na zajištění jiného bydlení. Pro případ, že by soud neshledal výpověď neoprávněnou, žádala o prodloužení výpovědní doby. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Potvrdila své vlastnictví k předmětnému domu, uzavření nájemní smlouvy i výpověď, kterou dala žalované z důvodu potřeby užívat dům pro sebe. Žalovaná bydlí na ubytovně, předmětný dům potřebuje, aby ho mohla užívat společně se svojí matkou. Poukázala na to, že žalovaná vede u Okresního soudu Praha – východ pod sp. zn. [spisová značka] řízení o vyklizení žalobkyně z předmětného domu. Žalobkyně v průběhu trvání nájemního vztahu nejednala se žalovanou korektně, neboť žalované předávala její korespondenci otevřenou, předmětný dům v rozporu s nájemní smlouvou obýval větší počet osob, přičemž skutečný počet těchto osob žalobkyně žalované odmítala sdělit, neumožnila žalované kontrolu nemovitosti, ani ji neposkytla součinnost při odečtu spotřebovaných energií, bez souhlasu žalované prováděla zásahy do stromů a keřů nacházejících se na zahradě. Žalobkyně byla opakovaně v prodlení s úhradou nájemného a platbami za energie, čímž dostávala žalovanou do svízelné situace, neboť ta musela hradit splátky hypotéky nezávisle na včasné úhradě nájemného. V současné době žalobkyně podle informací žalované dům neobývá, v nemovitosti se nacházejí pouze její psi. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] bylo zjištěno, že žalovaná je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] [obec], [katastrální uzemí] Nájemní smlouvou ze dne 8. 12. 2019 uzavřenou mezi účastnicemi byl žalobkyni pronajatý předmětný dům za účelem bydlení na dobu neurčitou za nájemné 17 500 Kč měsíčně (přílohou nájemní smlouvy byly identifikační průkazy účastnic). Listinou označenou jako výpověď z nájmu domu datovanou dne 10. 5. 2021 sdělila žalovaná (zastoupená svým právním zástupcem) žalobkyni, že jí dává výpověď z nájmu předmětného domu (identifikovaného adresou), užívaného dle nájemní smlouvy ze dne 8. 12. 2019 z důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neboť bude dům sama užívat. Výpověď obsahovala oznámení o počátku a délce výpovědní lhůty (dle o. z.), poučení o právu podat námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem do dvou měsíců od doručení výpovědi. Přílohou výpovědi byla plná moc zástupce žalované. Podle dodejky žalobkyně výpověď převzala na adrese u [anonymizována dvě slova], [obec] u [obec], dne 13. 5. 2021. Další navržené důkazy, konkrétně upomínka k platbě za elektřinu, výslech matky žalované, která má s žalovanou v předmětném domě také bydlet, nebyly důležité, neboť by neovlivnily rozhodnutí soudu (prodlení s platbami za energie ani bytová potřeba blízké osoby žalované nebyly důvodem výpovědi). Podle § 2201 o. z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2236 odst. 3 o. z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. Podle § 2286 odst. 1 o. z., výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z., pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno. Podle odst. 3 vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Výpověď z nájmu představuje jeden ze způsobu zániku nájemního vztahu. Aby výpověď mohla tento zákonem předvídaný právní následek způsobit, musí být dodrženy její formální předpoklady (bezvadnost výpovědi) a musí být naplněn důvod výpovědi (oprávněnost výpovědi). Pokud jde o formální náležitosti výpovědi, soud vycházel ze skutkových zjištění, že žalovaná zaslala žalobkyni prostřednictvím svého zástupce písemnou výpověď z nájmu předmětného domu datovanou dne 10. 5. 2021, kterou žalobkyně převzala osobně dne 13. 5. 2021 na adrese předmětného domu. Žalovaná zároveň přímo ve výpovědi označila žalobkyni jako adresáta výpovědi, čím splnila požadavek na adresnost tohoto úkonu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 11. 2010, sp. zn. 26 Cdo 3809/2009). Občanský zákoník stanoví kogentně písemnou formu výpovědi z nájmu bytu (§ 2286 o. z.), přičemž projev vůle vtělený do výpovědi lze vykládat jen s přihlédnutím k jejímu písemnému textu (srov. již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3809/2009). Vypovídá-li nájem pronajímatel, musí výpověď obsahovat pod sankcí neplatnosti výpovědní důvod, poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2 o. z.). Oproti předchozí úpravě již výpověď pronajímatele nemusí obsahovat výpovědní dobu. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi vymezen skutkově, naopak nemusí být vymezen s odkazem na konkrétní paragraf občanského zákoníku a chybný odkaz nezpůsobuje neplatnost výpovědi (viz. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 6. 2006 sp. zn. 26 Cdo 2014/2005). Ve výpovědi však musí být uvedeny konkrétní skutečnosti, ze kterých lze usuzovat na naplnění výpovědního důvodu. Výpověď žalované ze dne 10. 5. 2021 obsahovala veškeré výše popsané zákonem požadované (formální) náležitosti, byla po formální stránce bezvadná a byla také žalobkyni řádně doručena dne 13. 5. 2021. Žalobkyně pak v souladu s § 2290 o. z. podala včas návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi (dne 13. 7. 2021). V případě přezkumu oprávněnosti výpovědi (co do naplnění jejího materiálního důvodu vymezeného žalovanou) pak soud vycházel z judikatury Nejvyššího soudu ČR, podle které má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. naplněn bez dalšího; jen tehdy, má-li byt užívat pronajímatelův manžel, který hodlá opustit rodinnou domácnost, musí pronajímatel doložit, že byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno Výpovědní důvod nebude naplněn jen, bude-li zjevné, že prohlášení pronajímatele o záměru (vůli) využít byt pro sebe (k vlastnímu bydlení) není pravdivé. Pro závěr, že pronajímatel zneužívá výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. a byt nechce sám užívat, je nevýznamné, jak často, jak intenzivně a s jakou pravidelností ho hodlá pro vlastní bydlení používat. S ohledem na to, že proklamovaný záměr pronajímatele představuje ryze subjektivní skutečnost, jejíž existenci lze vyvrátit jen obtížně, poskytuje nájemci dodatečnou ochranu před zneužitím výpovědi dané (nejen) z tohoto důvodu právní úprava obsažená v ustanovení § 2289 o. z. (viz. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016). Z citovaného rozhodnutí je zřejmé, že k naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z., postačí samotné sdělení pronajímatele (žalované), že byt chce užívat pro sebe. Nájemce je pak chráněn před účelově vymezeným důvodem pronajímatele skrz ustanovení § 2289 o. z., které mu zakládá v těchto případech právo na opětovný nájem nebo nahradit škodu, pokud předmět nájmu nebude využit k účelu stanoveném ve výpovědi. Nesouhlasí-li nájemce s takovouto výpovědí, musí v řízení o žalobě na její neoprávněnost (2290 o. z.) tvrdit a prokázat konkrétní okolnosti, z nichž je možné usoudit, že prohlášení pronajímatele o záměru (vůli) využít byt pro sebe (k vlastnímu bydlení) není pravdivé (srov. již výše citovaný rozsudek a obdobně také rozsudek sp. zn. 26 Cdo 588/2020 ze dne 25. 3. 2021). Žalovaná se k jednání nařízenému na den 6. 1. 2022 bez omluvy nedostavila, soud jí proto nemohl o její důkazní povinnosti poučit (§ 118a odst. 3 o. s. ř.). V řízení tak nebyly prokázány jí tvrzené skutečnosti o neoprávněnosti výpovědi žalované, soud proto žalobu zamítl. Pokud jde o požadavek žalobkyně na„ prodloužení výpovědní lhůty“, tak soud není oprávněn tímto způsobem bezdůvodně