36 C 350/2021-81 — Okresní soud Praha-východ

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala vyklizení pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům , adresa, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, vše katastrální území , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“). Žalobu odůvodnila tím, že je výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí a dne , datum, uzavřela s žalovanými (původně s 1. žalovaným, následně dodatkem č. , hodnota, se smluvní stranou stala i 2. žalovaná) smlouvu o nájmu nemovitosti, na základě které pronajala předmětné nemovitosti žalovaným. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, , následnými dodatky č. , právnická osoba, byl nájem prodloužen až do , datum, . Přestože nájemní vztah k uvedenému datu skončil, žalovaní nadále nemovitosti žalobkyně přes její nesouhlas neoprávněně užívají.2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Potvrdili uzavření nájemní smlouvy i všech tří dodatků, odmítli však, že by nájemní vztah skončil k , datum, . V dodatku č. , hodnota, si účastníci sjednali skončení nájemního vztahu k datu , datum, , pokud nájemní smlouva nebude písemně prodloužena ze strany pronajímatele nebo nájemce minimálně 3 měsíce před skončením dodatku. Text dodatku č. , hodnota, žalovaní obdrželi od žalobkyně bez vysvětlení a chápali ho tak, že nájemní vztah může být prodloužen jednostranně ze strany pronajímatele nebo nájemce, a to prohlášením zaslaným druhé straně ve lhůtě v něm uvedené. Žalovaní měli zájem na dalším pokračování nájemního vztahu, proto dne , datum, zaslali žalobkyni doporučeně na jim známé adresy žalobkyně dodatek č. , hodnota, , kterým projevili vůli prodloužit nájem opět na dva roky do , datum, . Po obdržení dodatku je kontaktovala žalobkyně, která odmítla jakékoliv další prodloužení nájmu. Žalovaní však splnili veškeré smluvní podmínky pro další trvání nájemního vztahu a mají tak platný titul k užívání předmětných nemovitostí., právnická osoba, reakci na vyjádření žalovaných žalobkyně popřela, že by čl. II. dodatku č. , hodnota, umožňoval prodloužení nájemního vztahu jednostranným projevem vůle jedné smluvní strany. Poukázala na to, že je vietnamské národnosti a má omezené znalosti českého jazyka, text dodatku č. , hodnota, byl stáhnut z internetu a byl zamýšlen tak, že nájemní vztah může být prodloužen písemným dodatkem, tedy dohodou podepsanou všemi účastníky, pouze návrh znění dalšího dodatku mohl vznést kterýkoliv z účastníků. Současně poukázala na to, že žalovaní by ani tak nesplnili požadavky uvedeného článku, neboť nájemní vztah nebyl prodloužen včas 3 měsíce před jeho skončením.4. Z informace o pozemku pro katastrální území , adresa, , LV č. , hodnota, , bylo prokázáno vlastnické právo žalobkyně k ve výroku I. označeným nemovitostem. Nájemní smlouvou ze dne , datum, uzavřenou mezi žalobkyní jako pronajímatelem a 1. žalovaným jako nájemcem byly tyto nemovitosti 1. žalovanému přenechány do nájmu za nájemné v částce , částka, měsíčně na dobu určitou do , datum, , s tím, že dobu nájmu lze podle čl. III. odst. 1 smlouvy prodloužit pouze písemným dodatkem. Dodatkem ze dne , datum, podepsaným žalobkyní a 1. žalovaným byla smlouva prodloužena do , datum, , dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, podepsaným všemi účastníky byla smlouva prodloužena do , datum, , přičemž se smluvní strany dohodli, že na straně nájemce bude vedle 1. žalovaného vystupovat nadále i 2. žalovaná a nedatovaným dodatkem č. , hodnota, podepsaným všemi účastníky byla nájemní smlouva opět prodloužena, a to na období od , datum, do , datum, . V textu dodatku č. , hodnota, bylo opětovně uvedeno, že na straně nájemce bude vystupovat i 2. žalovaná a v čl. II pod písmenem b) byl uveden text „pokud nájemní smlouva nebude prodloužena písemně a to dalším dodatkem min. 3 měsíce před skončením tohoto dodatku, ať ze strany pronajímatele či nájemce, bude tím tak nájemní smlouva platit pouze do doby dohodnuté v bodě II. odst. a) tohoto dodatku“ (tedy do , datum, ). Obsahem listiny označené jako dodatek č. , hodnota, ze dne , datum, k nájemní smlouvě ze dne , datum, , podepsané pouze žalovanými, bylo prohlášení o prodloužení nájemní smlouvy od , datum, do , datum, podle čl. III odst. 1 nájemní smlouvy s tím, že dodatek č. , hodnota, je sepsán nájemcem ve smyslu čl. II písm. b) dodatku č. , hodnota, . Dopisem ze dne , datum, adresovaným žalobkyni, podaným na poštu podle podacích lístků dne , datum, , sdělili žalovaní žalobkyni, že jí zasílají dodatek č. , hodnota, .5. Dopisem ze dne , datum, , adresovaným žalovaným, sdělila žalobkyně prostřednictvím svého zástupce, že nemá zájem na dalším prodlužování nájmu a odmítla jednostranné prodloužení nájmu „dodatkem č. , hodnota, “. Dopis byl přílohou emailu zástupce žalobkyně ze dne , datum, , adresovaného na email každému ze žalovaných. E-mailem ze dne , datum, 2. žalovaná v reakci na stanovisko žalobkyně žádala zástupce žalobkyně o oddálení stěhování k , datum, , na který reagoval zástupce žalobkyně emailem z , datum, sdělením, že žalobkyně souhlasila s vystěhováním do , datum, za současného sjednání smluvní pokuty. Emailem ze dne , datum, 2. žalovaná sdělila zástupci žalobkyně za oba žalované, že žalovaní považují prodloužení nájmu z jejich strany za platné.6. Předžalobní výzvou ze dne , datum, doručenou dne , datum, , zástupce žalobkyně vyzval žalované k vyklizení předmětných nemovitostí.7. Podle § 1012 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.8. Podle § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. V případě neoprávněného zásahu do vlastnického práva užíváním nemovitosti /její části/ bez právního důvodu, odpovídá reivindikační žalobě žaloba na vyklizení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Základním předpokladem úspěchu žaloby na vyklizení je tedy skutečnost, že uživatel nemovitosti ji užívá bez právního důvodu.9. Žalovaní se v řízení bránili tím, že předmětné nemovitosti neužívají bez právního důvodu, neboť podle ujednání účastníků v čl. II písm. b) dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě žalovaní mohli docílit prodloužení nájemního vztahu jednostranným prohlášením ve lhůtě tří měsíců před skončením dodatku, což také realizovali zasláním tzv. dodatku č. , hodnota, žalobkyni dne , datum, , v němž prohlásili, že se nájemní vztah účastníků prodlužuje do , datum, . Žalobkyně s uvedeným výkladem nesouhlasila a odmítla, že by smyslem uvedeného ujednání byla možnost dosáhnout prodloužení nájmu jednostranným projevem vůle.10. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.11. Smlouva (i nájemní) je dvoustranný či vícestranný právní úkon, který vzniká konsensem, tj. úplným a bezpodmínečným přijetím (akceptací) návrhu na uzavření smlouvy (oferty). I v případě změny původně sjednaného závazku dohodou smluvních stran musí dojít ke konsenzu ohledně obsahu všech změněných ujednání.12. Rozpor mezi účastníky spočíval ve výkladu čl. II. písm. b) dodatku č. , hodnota, , upravujícího způsob prodloužení nájmu, kdy žalovaní – jak bylo výše uvedeno - vykládali uvedený článek tak, že prodloužení nájmu bylo možné dosáhnout jednostranným prohlášením některé smluvní strany. Naproti tomu podle žalobkyně byl dodatkem č. , hodnota, zachován dosavadní způsob prodloužení nájmu (písemným dodatkem jako dohodou účastníků o změně trvání závazkového vztahu), pouze návrh dalšího prodloužení mohl vzejít od kterékoliv smluvní strany. Ne zcela precizně formulovaný text čl. II dodatku č. , hodnota, odkazuje výslovně na možnost prodloužení nájemního vztahu dalším dodatkem, z jeho textu „ať ze strany pronajímatele či nájemce“ výklad zastávaný žalovanými nevyplývá, spíš působí, že před uvedenými slovy část textu vypadla. Účastníci spolu o znění a smyslu uvedeného článku před podpisem dodatku č. , hodnota, nejednali, jeho obsah si ani následně (do sepisu listiny nazvané dodatek č. , hodnota, ) nevyjasnili. Žalovaní výslovně u ústního jednání uváděli, že jimi zastávaný výklad vycházel z toho, jak oni vnímali jazykový význam textu obsaženého v čl. II písm. b) dodatku č. , hodnota, , a to přesto, že by se podle jimi zastávaného výkladu jednalo o zásadní změnu způsobu prodlužování nájmu oproti předchozí zavedené praxi mezi účastníky a o úpravu neobvyklou i v rámci běžných nájemních vztahů obecně. Žalovaní přes poučení podle § 118a o. s. ř. neprokázali, že by smyslem čl. II písm. b) dodatku č. , hodnota, byla možnost prodloužení nájemního vztahu projevem vůle pouze jedné smluvní strany. Jednoznačného výkladu projevu vůle tohoto článku (s pravděpodobně chybějícím textem) se nepodařilo dosáhnout ani pomocí výkladových pravidel v § 556 o. z., neboť obsah čl. II. se formulací lišil od dosavadní úpravy prod