46 C 341/2022 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se domáhal zaplacení 402 000 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku z titulu smluvní pokuty. Žalobu odůvodnil zejména tím, že dne 24. 6. 2019 právní předchůdkyně žalobce, [jméno] [příjmení] – [právnická osoba], [IČO], místem podnikání [adresa] (dále jen„ právní předchůdkyně žalobce“), uzavřela s žalovanou zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb při zprostředkování prodeje (dále jen„ zprostředkovatelská smlouva“), jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], a pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] v obci a v [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitá věc“). Žalovaná při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy v rozporu s jejím čl. IV uvedla v jejím čl. I odst. 2 neúplné a nepravdivé informace ohledně právních vad váznoucích na nemovité věci k datu uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Navzdory tomu, že na nemovité věci ke dni uzavření zprostředkovatelské smlouvy vázlo zástavní právo zřízené ve prospěch společnosti [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa] (následně vymazané ke dni 12. 11. 2019) a věcné břemeno ve prospěch společnosti [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], žalovaná uvedla pouze váznoucí zástavní právo ve prospěch [právnická osoba], sídlem [ulice a číslo], [obec a číslo] a zástavní právo ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení], bytem [adresa]. Nadto rovněž žalovaná nepravdivě prohlásila, že k datu uzavření zprostředkovatelské smlouvy byla výlučným vlastníkem nemovité věci, navzdory tomu, že výlučným vlastníkem byl [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Žalované proto vznikla povinnost uhradit právní předchůdkyni žalobce smluvní pokutu ve výši 6 % ze sjednané kupní ceny v čl. II odst. 1, tj. z 6 700 000 Kč. Nárok právní předchůdkyně žalobce byl smlouvou o postoupení pohledávky postoupen na žalobce. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Uvedla, že není pravdou, že by žalovaná nebyla k datu uzavření zprostředkovatelské smlouvy vlastníkem nemovité [anonymizováno] [jméno] [příjmení], původní kupující, totiž odstoupil od kupní smlouvy, o čemž bylo dne 17. 6. 2019 sepsáno souhlasné prohlášení a čímž došlo ke zrušení kupní smlouvy s účinky ex tunc. Na základě souhlasného prohlášení probíhalo v době podpisu zprostředkovatelské smlouvy u příslušného katastrálního úřadu řízení o vkladu vlastnického práva k nemovité věci zpět žalované, přičemž právní předchůdkyně žalobce byla s touto skutečností obeznámena. Důvodem uzavření zprostředkovatelské smlouvy bylo právě odstoupení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] od kupní smlouvy, vznik dluhu vůči jeho osobě a řešení této situace. Právní předchůdkyně žalobce rovněž musela vědět o zástavním právu zřízeném ve prospěch společnosti [právnická osoba], jelikož jejím jednatelem byl od roku 2011 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kterého právní předchůdkyně žalobce pověřila k plnění povinností jí plynoucí ze zprostředkovatelské smlouvy. Zprostředkovatelskou smlouvu přitom připravovali advokáti vystupující na straně právní předchůdkyně žalobce, kteří o všech právních vadách nemovité věci věděli přinejmenším z výpisu z katastru nemovitostí, a žalovaná pouze podepsala připravenou smlouvu, avšak nepředpokládala, že by v takto připravené smlouvě mohli být některé údaje záměrně vynechány. Na žalovanou je přitom nutno nahlížet jako na spotřebitele, tj. slabší stranu, a z tohoto důvodu je nutno ujednání o smluvní pokutě považovat za absolutně neplatné pro rozpor s ustanoveními o ochraně spotřebitele a současně právní jednání spočívající v uzavření zprostředkovatelské smlouvy je nutno posoudit jako zdánlivé právní jednání z důvodu absence vážnosti vůle právní předchůdkyně žalobce smlouvu uzavřít; v této souvislosti žalovaná poukázala na historické souvislosti uzavírání zprostředkovatelské smlouvy, jakož i na závěry Okresního soudu Praha-východ ve věci vedené pod sp. zn. 36 C 135/2020. V neposlední řadě s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 7. 2019 sp. zn. 33 ICdo 116/2018 namítla, že prohlášení žalované ve zprostředkovatelské smlouvě nelze považovat za povinnost, kterou by bylo možno sankcionovat smluvní pokutou. 3. Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne 24. 6. 2019 uzavřené mezi žalovanou na straně zájemce, která byla označena svým datem narození, a [jméno] [příjmení] – [právnická osoba] na straně realitní kanceláře, která bylo označena identifikačním číslem osoby, bylo zjištěno, že realitní kancelář se zavázala pro zájemce obstarat příležitost uzavřít kupní smlouvy o převodu nemovité věci se 3. osobou, přičemž žalovaná v čl. I odst. 1 a 2 prohlásila, že je jediným vlastníkem nemovité věci a že na nemovité věci neváznou žádné právní vady mimo zástavního práva smluvního a souvisejících závazků ve prospěch [právnická osoba], sídlem [adresa], další dluhy vznikající ze smlouvy o úvěru reg. [číslo] ze dne 27. 3. 2014 a zástavní smlouvy v období ode dne uzavření těchto smluv do celkové výši 6 000 000 Kč a mimo zástavního práva ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení], narozeného [datum], bytem [adresa], ve výši 484 000 Kč. V čl. IV smlouvy byla pro případ porušení povinností uvedených v čl. III odst. 1 smlouvy a uvedeních nepravdivých informací ze strany zájemce ve smlouvě stanovena smluvní pokuta ve výši 6 % z kupní ceny. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví [číslo] prokazující stav evidovaný k datu 25. 6. 2019 bylo zjištěno, že vlastníkem nemovité věci byl [anonymizováno] [jméno] [příjmení] na základě kupní smlouvy ze dne 15. 4. 2019 a vázlo na ní věcné břemeno ve prospěch společnosti [právnická osoba], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] podle smlouvy o zřízení věcného břemen ze dne 26. 3. 2010, zástavní právo smluvní ve prospěch společnosti [právnická osoba], [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. [číslo] ze dne 27. 3. 2014 a zástavní právo smluvní ve prospěch společnosti [právnická osoba], sídlem [adresa] z. ze dne 28. 3. 2019. Právo k nemovité věci bylo současně dotčeno změnou (V [číslo]). 5. Z informace o řízení [anonymizováno] [číslo] bylo zjištěno, že řízení, jehož předmětem bylo vlastnictví a zástavní právo, bylo založeno dne 18. 6. 2019 a k témuž dni došlo rovněž k zaplombování. Účastníky řízení byli v postavení navrhovatele, nabyvatele a zástavce žalovaná a v postavení navrhovatele, převodce a zástavního věřitele [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Vklad byl povolen dne 23. 7. 2019. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví [číslo] prokazující stav evidovaný k datu 1. 9. 2019 bylo zjištěno, že vlastníkem nemovité věci byla žalovaná na základě souhlasného prohlášení o odstoupení od smlouvy ze dne 17. 6. 2019 s právními účinky zápisu k datu 18. 6. 2019 a vázlo na ní věcné břemeno ve prospěch společnosti [právnická osoba], [ulice a číslo], [PSČ] [obec] podle smlouvy o zřízení věcného břemen ze dne 26. 3. 2010, zástavní právo smluvní ve prospěch společnosti [právnická osoba], [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. [číslo] ze dne 27. 3. 2014, zástavní právo smluvní ve prospěch společnosti [právnická osoba], sídlem [adresa] z. ze dne 28. 3. 2019 a zástavní právo smluvní ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení], bytem [adresa] z. ze dne 17. 6. 2019 s právními účinky zápisu k datu 18. 6. 2019. 7. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba], [IČO], bylo zjištěno, že jejím jednatelem je od 11. 4. 2011 [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. 8. Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 17. 2. 2020 bylo zjištěno, že právní předchůdkyně žalobce zastoupená [anonymizováno] [jméno] [příjmení] postoupila pohledávky za žalovanou (včetně nároku uplatněného žalobou) na žalobce zastoupeného [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. 9. Z výzvy k plnění a oznámení o postoupení pohledávky včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána k úhradě žalované částky. 10. Ze sdělení stavu exekuce ze dne 12. 12. 2022 [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] vedené proti povinnému (žalobci) ve prospěch oprávněné (žalované) bylo zjištěno, že se nepodařilo zjistit rodné číslo povinného, které je třeba k učinění dotazů za účelem zjištění jeho majetku. 11. Z výpisu ze živnostenského rejstříku ve vztahu k žalované, [IČO], bylo zjištěno, že žalovaná má mj. od 29. 3. 2010 zřízeno živnostenské oprávnění v oboru činnosti zprostředkování obchodu a služeb, ubytovací služby a poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků. 12. Další důkazní návrh výslechem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] byl soudem zamítnut pro nadbytečnost, neboť skutkový stav rozhodující pro rozhodnutí ve věci byl dostatečně zjištěn z doposud provedených důkazů. 13. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Dne 24. 6. 2019 byla mezi právní předchůdkyní žalobce a žalovanou uzavřena smlouva, na základě kter