9 C 37/2022 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se žalobou doručenou nadepsanému soudu dne 18.3.2022 domáhala uložení povinnosti žalované zaplatit jí částku uvedenou ve výroku I. Tvrdila, že jako pronajímatel uzavřela s žalovanou dne 20.11.2012 nájemní smlouvu, kterou žalované pronajala rodinný dům na adrese [adresa žalobkyně], a žalovaná se zavázala platit měsíční nájemné, a to od 1.1.2013 dle kvartálního měsíčního splátkového kalendáře. Žalobkyně předložila žalované daňový doklad – platební kalendář [číslo] [variabilní symbol], kdy nájemné za prostor sloužící k ekonomické činnosti činilo za každé kalendářní čtvrtletí roku 2021 částku 112 752 Kč a dále daňový doklad – platební kalendář [číslo] [variabilní symbol], kdy nájemné za ostatní prostory činilo za každé čtvrtletí roku 2021 49 248 Kč Nájemní smlouva zanikla z důvodu výpovědi ke dni 30.11.2021. Poměrná výše nájemného za poslední čtvrtletí tak činila 2/3 ze sjednaného nájemného, tedy částku 108 000 Kč; tuto částku však žalovaná rovněž neuhradila. Pro případ prodlení s plněním nájemného byl ve smlouvě rovněž sjednán úrok pro případ prodlení žalované s úhradou nájemného či jiného plnění ve výši 0,1% denně z dlužné částky. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Tvrdila, že závazek k úhradě nájemného zanikl prominutím nejpozději ke dni splnění první povinnosti žalobkyně dle dohody, tj. úhrady částky 20 000 Kč dne 19. 10. 2021. Žalobkyně a žalovaná se domluvily, že ze strany žalobkyně dojde k odpuštění nájemného, a dále že žalobkyně zaplatí žalované částku 20 000 Kč za litinová kamna Dovre, které zůstanou v předmětném rodinném domě, a dále zaplatí částku 100 000 Kč coby kompenzaci za opravy a ponechání některého vybavení domu (lednice, koupelnová souprava apod.). Jednání probíhalo zejména mezi [jméno] [příjmení] (jednatelkou žalované) a [jméno] [příjmení] (synem jednatele žalobkyně). Následně proběhlo jednání přímo při předání nemovitých věcí dne 30. 11. 2021, kterého se zúčastnil [jméno] [příjmení] jednající za žalobkyni na základě plné moci a [jméno] [příjmení], její manžel [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (2. jednatel žalované). Žalobkyně zaplatila žalované částku 20 000 Kč v hotovosti dne 19. 10. 2021 a částku 100 000 Kč bezhotovostním převodem dne 22. 10. 2021. Na výslovnou žádost [jméno] [příjmení] bylo v domě zanecháno kompletní vybavení a stav dolního patra, venkovní a vnitřní žaluzie v celém domě, nové dveře v dolním a prostředním patře, nový průtokový ohřívač, kamna a další věci, které by byla jinak žalovaná nucena vyklidit z předmětu nájmu. Míra zhodnocení a hodnota vybavení zanechaného v domě dosahuje částky okolo 1 mil. Kč, a tedy uvedená dohoda byla pro žalobkyni výhodná. Tuto dohodu o prominutí nájemného a zaplacení 2 částek [jméno] [příjmení] odsouhlasil a rovněž podle ní jednal. Zároveň obsah dohody o prominutí a vypořádání zhodnocení byl shrnut v e-mailu odeslaném [jméno] [příjmení] dne 15. 12. 2021 a 20. 12. 2021. Žalovaná považuje žalobu za částečně šikanozní, neboť žalovaná nečekaně vypověděla pronájem (měl trvat do 2036), v důsledku čehož navzdory odsouhlasení dohody žalobkyně požaduje zaplacení nájmů. 3. V průběhu řízení žalobkyně doplnila své tvrzení, že k prominutí dluhu nemohlo dojít ze strany pana [jméno] [příjmení], neboť nebyl oprávněn za žalobkyni jednat v jiné věci než převzetí předmětných nemovitých věcí. Této skutečnosti si byla vědoma též žalovaná, když její jednatelka paní [příjmení] ve svém e-mailu ze dne 15.12.2021 uváděla, že„ přes [jméno]“ navrhli kompenzaci za zhodnocení domu; je tedy zřejmé, že žalovaná žádnou dohodu s žalobkyní neuzavřela, toliko učinila žalobkyni jistá návrh, který měl žalobkyni tlumočit pan [jméno] [příjmení]. Žalobkyně však tento návrh, kterým by došlo k prominutí nájemného za měsíc říjen a listopad 2021 nikdy neakceptovala; naopak skrz svoji účetní e-mailem ze dne 14.12.2021 žádala žalovanou o úhradu nájemného. Žalobkyně dále tvrdila, že k úhradě částky 20 000 Kč za kamna došlo dne 19.10.2021 paní [příjmení] (nikoliv žalované) a k úhradě částky 100 000 Kč došlo dne 22.10.2021, a to panu [příjmení], nikoliv žalované. Pokud tedy žalovaná tvrdí, že dne 30.11.2021 došlo k uzavření dohody o odprodeji kamen za částku 20 000 Kč, odprodeji dalších věcí za částku 100 000 Kč a prominutí nájmu, není to zjevně pravda, když částky 20 000 Kč a 100 000 Kč byly zjevně vyplaceny již v říjnu 2021. Dále žalobkyně uvedla, že jakékoliv zhodnocení domu bylo prováděno z vůle žalované, respektive jejích jednatelů, kdy každý užíval jedno patro domu; žádné ujednání o kompenzaci za zhodnocení domu provedené bez souhlasu s žalobkyní není ve smlouvě uvedeno. 4. Z provedených důkazů zjistil soud následující skutková zjištění: 5. Z nájemní smlouvy z 20. 11. 2012 bylo zjištěno, že touto smlouvou přenechala žalobkyně žalované k dočasnému užívání rodinný dům [adresa], v ulici [ulice], [obec a číslo], a to včetně vnitřního vybavení, dvou garážových stání a přilehlé zahrady (s výjimkou vinice), a to jak k podnikatelským účelům, tak i k účelům bydlení; žalovaná se pak zavázal k úhradě nájemného, které pro období od 20.11.2012 do 31.12.2012 činilo 40 800 Kč včetně DPH, a dále pak za období od 1.1.2013 do 31.12.2017 pak 64 800 Kč včetně DPH; na platby nájemného od 1.1.2013 do 30.12.2017 měl být vyhotoven kvartální měsíční splátkový kalendář pro následující rok. Pro případ prodlení žalované s plněním nájemného a dalších plateb byl mezi účastníky sjednán úrok z prodlení ve výši 0,1% z dlužné částky za každá den prodlení. K této smlouvě byly sjednány celkem 4 dodatky, a to ze dne 1.1.2014 (upravena výše nájemného), ze dne 6.3.2015, kterým byla zejména smlouva prodloužena do 31.12.2021 a rozšířeny prostory k dočasnému užívání, a ze dne 26.2.2018, kterým byl nájemní vztah prodloužen do 31.12.2036 Tyto skutečnosti byly mezi účastníky nesporné. 6. Rovněž bylo mezi účastníky nesporné, že předmětná smlouva byla ze strany žalované vypovězena a nájemní vztah byl ukončen ke dni 30.11.2021. 7. Z daňového dokladu – platební kalendář [číslo] [variabilní symbol] bylo zjištěno, že žalobkyně vystavila fakturu za nájemné za prostory sloužící k ekonomické činnosti na rok 2021, kdy nájemné za období od 1.10 do 31.12.2021 ve výši 112 752 Kč bylo splatné ke dni 10.12.2021. Z daňového dokladu – platební kalendář [číslo] [variabilní symbol] bylo zjištěno, že žalobkyně vystavila fakturu za nájemné za ostatní prostory na rok 2021, kdy nájemné za období od 1.10 do 31.12.2021 ve výši 49 248 Kč bylo splatné ke dni 10.12.2021. 8. Z předávacího protokolu ze dne 30.11.2021 bylo zjištěno, že tohoto dne žalovaná zastoupená jednateli [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], předala předmětné nemovité věci v souvislosti s ukončením nájmu žalované, a to do rukou zmocněnce pana [jméno] [příjmení], syna jednatele žalobkyně. 9. Z e-mailu Ing. [jméno] [příjmení], účetní žalobkyně ze dne 14.12.2021 bylo zjištěno, že účetní upozornila žalovanou (respektive její jednatelku paní [jméno] [příjmení]) na skutečnost, že dosud nebylo uhrazeno nájemné za období od 1.10.2021 do 30.11.2021 dle platebního kalendáře [číslo] ve výši 75 168 Kč a dle platebního kalendáře [číslo] ve výši 32 832 Kč, celkem ve výši 108 000 Kč a vyzvala je k úhradě do 20.12.2021. 10. Z e-mailu jednatelky žalované [jméno] [příjmení] jednateli žalobkyně panu [jméno] [příjmení] ze dne 15.12.2021 bylo zjištěno, že jednatelka žalované požádala o odpuštění nájmů za měsíce říjen a listopad 2021 jako kompenzaci za zhodnocení celého domu [ulice]. Uvedla, že jako kompenzaci za zhodnocení domu navrhli„ přes [jméno]“ právě odpuštění dvou nájmů + doplatky„ [příjmení]“ a paní [příjmení] za kamna. Vzhledem k tomu, že se doplatky uskutečnily a žádné negativní stanovisko neobdrželi, vzala žalovaná dohodu jako platnou. Přesto obdrželi formální e-mail od účetní vyzývající k úhradě nájemného. 11. Z e-mailu [jméno] [příjmení] ze dne 15.12.2021 zaslaného jednatelce žalované [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalovanou odkázal na to, aby postupovala podle e-mailu od účetní Ing. [příjmení]. 12. Z e-mailu jednatelky žalované [jméno] [příjmení] ze dne 20.12.2021 bylo zjištěno, že sdělila panu [jméno] [příjmení], že e-mail účetní vyzývající k zaplacení dlužného nájemného považuje za nedorozumění. S [jméno] ([příjmení]) zastupující žalobkyni na základě plné moci se dohodli, při prohlídce nemovitosti, co tam má žalovaná zanechat; jako kompenzaci se dohodlo odpuštění posledních dvou nájmů, doplatky za spodní patro a kamna. Protože doplatky za spodní patro a kamna obdrželi, považovala žalovaná dohodu za přijatou. Jednatelka žalovaná znovu požádala o potvrzení odpuštění nájmu za říjen a listopad 2021. 13. Z e-mailu [jméno] [příjmení], druhého jednatele žalované, adresovaného [jméno] [příjmení], jednateli žalobkyně, ze dne 20.10.2021 bylo zjištěno, že pan [příjmení] shrnul, že paní [příjmení] žádala za žalovanou o odpuštění dvou nájmů jako kompenzaci za úpravy a nákupy v domě, přičemž zdůraznil, že na to není žádný nárok a bude záležet na žalobkyni. Dále za sebe – své patro – uvedl, že při u