24 C 323/2020-435 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobkyně se domáhaly zrušení a vypořádání spoluvlastnictví pozemku , Anonymizováno, 9 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m2, jehož součástí je stavba s č. p. , Anonymizováno, – rodinný dům a pozemku , Anonymizováno, – zahrada o výměře , Anonymizováno, m2, vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -východ (dále již jen jako „nemovitosti“). Žalobkyně 1 je spoluvlastníkem se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 4/10, žalobkyně 2 a žalovaný jsou každý spoluvlastníky se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 3/10. Žalobkyně 2 je dcerou žalobkyně 1, žalovaný je bývalým manželem žalobkyně 2 a bývalým zetěm žalobkyně 1, manželství žalobkyně 2 a žalovaného bylo rozvedeno rozsudkem zdejšího soudu č.j.: , spisová značka, , který nabyl právní moci dne , datum, . Mezi účastníky došlo v roce 2014 k dohodě o o tom, že společně zakoupí shora uvedené pozemky a vystaví společně rodinný dům pro účely společného bydlení všech tří účastníků. Kupní cena za pozemky ve výši , částka, byla hrazena prostřednictvím hypotéčního úvěru, který čerpali žalovaný a žalobkyně 2. Na výstavbu rodinného domu vy naložila žalobkyně 1 finanční prostředky ve výši , částka, , které v roce 2014 získala prodejem dvou bytů (čímž získala , částka, ) a prodejem garáže (čímž získala , částka, ). Na výstavbu rodinného domu byly dále použity finanční prostředky ve výši , částka, a , částka, , které čerpali prostřednictvím hypotečních úvěrů žalobkyně 2 a žalovaný. Na výstavbu domu tak bylo vynaloženo celkem , částka, , když žalobkyně vložila částku , částka, a žalobkyně a žalovaný každý částku ve výši , částka, , přičemž však na žalobkyni 1 připadl podíl o velikosti 4/10 a na žalobkyni 2 a žalovaného podíl o velikosti 3/10 a 3/10. Užívání domu bylo dohodnuto tak, že tři pokoje o celkoví ploše 80m2 bude užívat žalobkyně 1 a část odpovídající pěti pokojům o celkové ploše 150m2 budou užívat žalobkyně 2 a žalovaný. Takto účastníci nemovitost užívali do rozpadu manželství žalobkyně 2 a žalovaného v roce 2019. Podle žalobkyň není možné nemovitost rozdělit, požadovaly přikázat nemovitost do jejich spoluvlastnictví, neboť společně disponují většinovým podílem, a to tak, že žalobkyně 1 nabude spoluvlastnický podíl o velikosti 11/20 a žalobkyně 2 nabude spoluvlastnický podíl o velikosti 9/20, a to za náhradu ve výši , částka, , když žalobkyně vycházejí ohledně výše náhrady ze znaleckého posudku , právnická osoba, . Dále žalobkyně navrhly vypořádání v širším smyslu v souladu s ustan. § 1148 odst. 1 obč. zák.. Podle žalobkyň byla mezi účastníky na počátku výstavby uzavřena ústní dohoda, podle níž veškeré investice, vnosy a náklady měly být mezi nimi vypořádány po zkolaudování domu. Z výše uvedených tvrzení žalobkyň pak vyplývá, že žalobkyně 1 učinila o , částka, vyšší investici, než žalobkyně 2 a žalovaný dohromady, přesto nabyla spoluvlastnický podíl toliko o velikosti 4/10. Žalobkyně 1 tedy má podle názoru žalobkyň nárok na dorovnání investic, a to formou náhrady dle výše spoluvlastnického podílu, na žalovaného tedy připadá částka ve výši , částka, . Stejná částka připadá na spoluvlastnický podíl žalobkyně 2, ale žalobkyně se dohodly, že žalobkyně na dorovnání investic převede na žalobkyni 1 část svého spoluvlastnického podílu o velikosti 1/10. Dále žalobkyně 1 uplatnila nárok na vypořádání nákladů souvisejících s nemovitostí, které nesla v celkové výši , částka, ( náklady ve výši , částka, - zálohy na služby za období od května 2017 do března 2020, náklady na daň z nemovitosti ve výši , částka, , náklady na úhradu nedoplatku el. energie ve výši , částka, , náklady na úhradu nedoplatku na vodném a stočném ve výši , částka, , náklady ve výši , částka, na úhradu vodného a stočného, náklady ve výši , částka, na úhradu nedoplatku na vodném a stočném splatnost dne , datum, a náklady ve výši , částka, na úhradu dluhu na vodném a stočném splatnost dne , datum, ). Žalobkyně 1 požaduje po žalovaném zaplacení 1/3 vynaložených nákladů za uvedené období, tedy částku ve výši , částka, .2. Žalovaný k věci uvedl, že souhlasí s tím, aby bylo spoluvlastnictví vypořádáno, není pravdou, že by se nepokusil o jednání s žalobkyněmi, avšak s návrhem žalobkyň nesouhlasil proto, že cena nemovitosti je podle jeho názoru vyšší. Podle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který si nechal žalovaný vypracovat, je cena nemovitosti stanovená pomocí srovnávací metody , částka, . Žalovaný dále uvedl, že je pravdou, že na výstavbu domu byly vynaloženy finanční prostředky z hypotečních úvěrů a dále některé finanční prostředky z prodeje 2 bytů a garáže, ale ne ve výši tvrzené žalobkyněmi. Žalovaný dále učinil nesporným, že nemovitost nelze rozdělit, dále že žalobkyně společně disponují většinovým spoluvlastnickým podílem, avšak není pravdou, že žalobkyně 2 nemovitost dlouhodobě neužívá kvůli rozvratu manželství s žalovaným. Byla to žalobkyně 2, která opustila domácnost a odstěhovala se za jiným partnerem, naopak sama navrhla žalovanému, aby nemovitost užíval on a opakovaně to potvrdila v SMS a WatsAp komunikaci. Žalovaný se přiměřeně stará o údržbu a opravy nemovitosti, ale vzhledem k stáří nemovitosti není víceméně údržba, natožpak opravy zapotřebí. Ohledně návrhu na širší vypořádání uvedl žalovaný, že není pravdivé tvrzení žalobkyň, že by mělo dojít k vypořádání až po kolaudaci domu, neboť naopak všechny zásluhy a vnosy již byly promítnuty do výše spoluvlastnických podílů. Žalovaný vykonával, a to i prostřednictvím své rodiny, práce a investoval finanční prostředky. , právnická osoba, domu byly podle žalovaného použity finanční prostředky ve výši , částka, , které získal darem od svých rodičů a další finanční prostředky, které získal ze svých příjmů z pracovního poměru. Ohledně nákladů uvedl žalovaný, že platí ½ hypotéčního úvěru a 2/3 nákladů na energie, a to od 11/2019 dosud. Dále výlučně žalovaný platil náklady na odvoz odpadu, pojistné za pojištění domu hradil v roce 2020 v poměru ke svému spoluvlastnickému podílu a v roce 2021 hradil pojištění v plné výši.3. Soud provedl k prokázání tvrzených skutečností následující důkazy:4. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , , právnická osoba, , uvedl, že jejich úkolem, respektive zadáním žalobkyně, bylo zjistit obvyklou cenu nemovitosti. Zpracovávali znalecký posudek, tedy ocenění nemovitosti v katastrálním území , adresa, . Určili metodu, dále přistoupily k ocenění, a to ke stanovení obvyklé ceny s tím, že k tomuto použili předpis ministerstva financí, komentář k určení ceny obvyklé, vycházeli při stanovení obvyklé ceny z realizovaných cen a tyto statisticky vyhodnotily s tím, že ale nejedná o aritmetický průměr. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je klíčové nalezení odpovídajícího počtu odpovídajících vzorků tak, aby se daly statisticky vyhodnotit s tím, že se škrtne nejvyšší a nejnižší hodnota a zbytek se vyhodnotí, vzorky musí srovnatelné. Vycházeli z realizovaných cen, které čerpali z katastru nemovitostí. Zaměstnanec znalce, , jméno FO, , uvedl, že jako srovnávací vzorky použil novější stavby, že použil hrazenou aplikaci, která je uvedena v posudku, a která uvádí realizované ceny prodejů domů, stavby po roce 2010 považoval za rovnocenné a využitelnost u všech srovnávacích vzorků byla stejná - jednalo se u všech o rodinné domy. K jednotlivým koeficientům znalec uvedl ke koeficientu K1 opotřebení, že ty domy byly všechny ve stejném stavu nové, pouze v jednom případě to bylo v roce 2007 a tam to upravoval, tento koeficient použil pouze u případu číslo , hodnota, s tím, že ale tento nakonec pro vyhodnocení, nebo pro stanovení obvyklé ceny vůbec nepoužil, protože to byl jeden z těch vyřazených. Ke koeficientu K4 znalec uvedl, že to je změna v čase, neboť je známo, že ceny nemovitostí stoupají, toto se používá v případě, kdy k prodeji došlo před delší dobou. Koeficient K5 byl u všech posuzovaných případů stejný. K6 zdroj - toto ani u jednoho z posuzovaných vzorků zohledněno nebylo, a dále K7, úvaha zpracovatele, pokud by zpracovatel měl dojem, že tam je něco ještě dalšího, co je třeba zohlednit. Dále uvedl, že byl 2× na místním šetření v oceňované nemovitosti, a že z auta alespoň objel i ty vzorky, které použil ke srovnání. K dotazu soudu znalec uvedl, že pokud oceňovali stavební pozemek i dům jako celek, že toto není dáno žádným předpisem, to vychází z praxe, pozemek, který je zatížen stavbou samozřejmě nemá takovou hodnotu, jako stavební pozemek, který stavbou zatížen není. Stejně tak použití koeficientů není dáno žádným předpisem, toto vychází z praxe a je tedy na úvaze znalce, jaké koeficienty použije a jakým způsobem je zhodnotí. Obvyklá cena je cena, která se získá porovnáním již realizovaných cen, tržní cena je používána tam, kde není dostatek srovnávacích vzorků a nelze stanovit obvyklou cenu a je možno tam posou