6 C 183/2024-115 — Okresní soud Praha-východ

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky ve výši 61 059 Kč s příslušenstvím z titulu neuhrazené ceny za plnění spojená s užíváním nebytových prostor v přízemí budovy , jméno FO, (dále jen „předmět nájmu“), na základě smlouvy o nájmu č. , Anonymizováno, ze dne 2. 8. 2021 (dále jen „nájemní smlouva“). Dne 4. 9. 2023 vystavil žalobce žalované fakturu č. , hodnota, na služby dle nájemní smlouvy za období od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2023 na částku 646 519,77 Kč, z čehož žalovaná uhradila dne 28. 12. 2023 částku 100 000 Kč a následně dne 20. 3. 2024 částku 485 460,77 Kč, k úhradě tedy zbývá 61 059 Kč. Úrok z prodlení byl požadován ode dne splatnosti vystavené faktury.2. Žalovaná nárok žalobce v celém rozsahu neuznala, navrhla, aby žaloba byla zamítnuta, a ve svém vyjádření uvedla, že sporná neuhrazená částka 61 059 Kč byla žalobcem vyúčtována v rozporu s nájemní smlouvou jako platba za likvidaci srážkových vod. Žalovaná se však k hrazení jakýchkoli plateb za likvidaci srážkových vod nikdy nikde nezavázala, a proto není možné, aby se žalobce jako pronajímatel jednostranně rozhodl tyto náklady účtovat žalované, pokud to nájemní smlouva výslovně nepřipouští. Příspěvek na likvidaci srážkových vod přitom nelze podřadit ani pod pojem „plnění spojené s užíváním nebytových prostor“. Dále žalovaná uvedla, že měla pronajaté pouze vnitřní prostory vily, nikoli tedy celou budovu včetně podkroví, střechy apod. Z pronajatých místností, které jediné byly předmětem nájmu, tedy žádná srážková voda nepocházela, a nedávalo by tak smysl, aby žalovaná coby nájemce měla jakoukoli povinnost za její likvidaci platit, tuto povinnost má žalobce jakožto vlastník nemovitosti. Nadto, žalobcem použitá metoda rozpočítávání plateb za likvidaci srážkových vod není jakkoli smluvně podchycená se žalovanou, nezakládá se na žádném empirickém výpočtu a ani není jakkoli odůvodněna, jedná se tedy o čistou svévoli žalobce, který se jednoho dne rozhodl, že určitý svůj náklad přenese na žalovanou, a použil k tomu jím určený poměr 1/3 celku, aniž by takový postup dokázal jakkoli vysvětlit nebo odůvodnit. V nájemní smlouvě se účastníci dohodli na úhradě vodného a stočného dle vodoměru, takže i z tohoto důvodu nemůže stočné zahrnovat též odvod srážkových vod, jelikož jejich množství nebylo žádným vodoměrem měřeno. Tento výklad je potvrzen také předchozí praxí stran, neboť v předešlé faktuře ve věci vyúčtování placených záloh na vodné a stočné se žalobce o platbě za odvod srážkových vod žádným způsobem nezmiňuje. Žalovaná jakožto nájemce ani nemůže mít informace o způsobu, jakým vlastník nemovitosti nakládá se srážkovými vodami, přitom platí, že odvod srážkových vod do jednotné kanalizace je nejméně žádoucí, a právě proto je zpoplatněn. Zajistit odvod srážkových vod je povinností vlastníka nemovitosti, nejedná se o službu, bez které by předmět nájmu nebyl způsobilý k užívání. Pojem srážkové vody nelze automaticky zahrnovat pod pojem odpadní vody.3. V reakcích na vyjádření žalované žalobce doplnil, s odkazem na příslušná ustanovení zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, a vyhlášky č. 428/2001 Sb., že součástí stočného, tedy poplatku za vypouštění odpadních a srážkových vod, je v případě odvodu odpadní vody a srážkové vody společně do kanalizace i srážková voda ze stavby, resp. pouze část platby připadající poměrně na rozsah předmětu nájmu. Jedná se o součást služeb poskytovaných s nájmem nebytového prostoru. Tím, že žalovaná užívá prostory budovy, jako jsou záchody, sprchy, umývárny apod., dochází ke vzniku odpadních vod, jež jsou z budovy odváděny. Smísením se splašky vznikající užíváním stávají odpadními vodami a likvidace se vztahuje pouze k nemovitosti, nikoli k vlastníkovi, nejedná se tedy o poplatky vztahující se k vlastnictví, jako je například pojištění nemovitosti nebo daň z nemovitosti. Navíc na základě dřívějších faktur žalovaná tyto platby bez jakýchkoli námitek hradila, což lze považovat za konkludentní souhlas s placením služeb spojených s nájmem – likvidace srážkových vod.4. Soud ve věci provedl dokazování, na jehož základě dospěl k následujícím skutkovým závěrům:5. Dne 2. 8. 2021 byla mezi žalobcem, zastoupeným , adresa, , a žalovanou uzavřena nájemní smlouva č. , Anonymizováno, , na jejímž základě byla žalovaná oprávněna užívat předmět nájmu, tj. nebytové prostory v přízemí budovy , jméno FO, , za což se žalobci zavázala hradit krom nájemného ve výši 30 000 Kč též úhradu za plnění spojená s užíváním předmětu nájmu, a to poplatky za služby spojené s nájmem předmětu nájmu. Za vodné a stočné dle odečtu vodoměru zálohu ve výši 3 500 Kč, za vytápění dle ročního vyúčtování v měsíční výši 8 500 Kč, ostatní platby za služby nejsou zálohy a jedná se o paušální platby. Elektrická energie v měsíční výši 5 500 Kč, svoz TKO 100 Kč za měsíc, celková výše měsíčních plateb je 17 600 Kč. Předtím byla žalovaná oprávněna užívat předmět nájmu za obdobných podmínek podle předchozí nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 1. 7. 2020 (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne 2. 8. 2021 a z nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 2020).6. Dne 4. 9. 2023 vystavil žalobce žalované fakturu č. , hodnota, se splatností do 25. 9. 2023 na částku 646 519,77 Kč z titulu vyúčtování energií za období od 1. 1. 2022 do 30. 6. 2023 dle nájemní smlouvy, přičemž částka 616 944,41 Kč byla označena jako vyúčtování plynu a částka 29 575,36 Kč jako vodné a stočné, v příloze k této faktuře pak byl uveden seznam všech faktur vystavených žalobcem na položku „srážkové vody“ znějících na celkovou částku 183 177 Kč, z čehož 1/3 činí 61 059 Kč (zjištěno z faktury č. , hodnota, včetně přílohy).7. Žalovaná uhradila žalobci dne 28. 12. 2023 částku 100 000 Kč a následně dne 20. 3. 2024 částku 485 460,77 Kč s poznámkou částečná úhrada – neuznaná faktura č. , hodnota, (zjištěno z výpisu z účtu žalobce – příchozích plateb ke dni 7. 8. 2024).8. Dne 30. 5. 2024 žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky ve výši 61 059 Kč (zjištěno z upozornění ze dne 30. 5. 2024 včetně doručenky datové zprávy).9. Dne 12. 12. 2020 vystavil dodavatel , adresa, žalované fakturu č. , hodnota, na částku 1 861 Kč s poznámkou „dle smlouvy služby voda srážková 7–9/2020“, s datem splatnosti do 12. 11. 2020, tj. s dřívějším datem splatnosti než datem vystavení (zjištěno z faktury č. , hodnota, ze dne 12. 12. 2020).10. Dále dodavatel , adresa, vystavil žalované dne 29. 3. 2021 fakturu č. , hodnota, , jejímž výsledkem byl přeplatek z vyúčtování vody 12/2020 + 1Q 2021 ve výši 15 843 Kč (zjištěno z faktury č. , hodnota, ze dne 29. 3. 2021), dne 8. 4. 2021 fakturu č. , hodnota, , jejímž výsledkem byl přeplatek z vyúčtování vody 10, 11/2020 ve výši 8 308 Kč (zjištěno z faktury č. , hodnota, ze dne 8. 4. 2021), a dne 15. 4. 2022 fakturu č. , hodnota, na částku 7 509 Kč s poznámkou „dle smlouvy vyúčtování vody 2021“ (zjištěno z faktury č. , hodnota, ze dne 15. 4. 2022).11. , adresa, k těmto fakturám sdělila, že vyúčtování vodného, stočného a likvidace srážkových vod probíhalo vždy tak, že dodavatel služeb , právnická osoba, . provedl vyúčtování dodaných služeb fakturou, tu doručil , adresa, , která poté rozúčtovala celou dodavatelem požadovanou částku podle podílu na užívání objektu a stavu vodoměrů, včetně likvidace srážkových vod, a vystavila uvedené faktury, jež byly žalované zaslány e-mailem, které se však s ohledem na časový odstup nepodařilo dohledat. Žalovaná všechny uvedené faktury zaplatila (zjištěno ze sdělení , adresa, ze dne 11. 6. 2025).12. Po právní stránce byla věc posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), podle zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích (dále jen „zákon č. 274/2001 Sb.), a podle zákona č. 254/2001 Sb., o vodách (dále jen „zákon č. 254/2001 Sb.).13. Podle § 545 o. z. právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.14. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2303 o. z., je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně. Podle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2 pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.15. Podle § 5 odst. 3 zákona č. 254/2001 Sb. je stavebník mj. povinen zabezpečit omezení odtoku povrchových vod vzniklých dopadem atmosférických srážek na tyto stavby (dá