7 C 295/2019 — Okresní soud Praha-západ

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, jímž by byla žalovaným uložena povinnost zaplatit jí společně a nerozdílně částku 129 500 Kč s příslušenstvím a nahradit náklady soudního řízení. Žalobu odůvodnila tím, že jako budoucí kupující uzavřela se žalovanými jakožto budoucími prodávajícími dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí, na základě níž se žalovaní společně a nerozdílně zavázali jako prodávající uzavřít se žalobkyní jako kupující kupní smlouvu na prodej bytové jednotky, která měla vzniknout v jejich domě [adresa] v k.ú. a obci [obec]. V čl. II. bodu 3. smlouvy o smlouvě budoucí si účastníci sjednali pro případ porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu nejpozději do [datum] smluvní pokutu ve výši 5 % z dohodnuté kupní ceny, tj. z částky 2 590 000 Kč. K uzavření kupní smlouvy do [datum] z důvodu na straně žalovaných nedošlo, a žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty v celkové výši 129 500 Kč (tj. 5 % z částky 2 590 000 Kč). Důvodem pro neuzavření kupní smlouvy na straně žalovaných byla skutečnost, že včas nezajistili potřebnou dokumentaci pro zavkladování prohlášení spoluvlastníků o vzniku bytových jednotek, proto předmět převodu k tomuto datu ještě právně neexistoval, a to výlučně z důvodu na straně žalovaných, resp. osob, které žalovaní pověřili realizací změny spoluvlastnictví k domu [adresa] na rozdělení domu na jednotky, což žalované nezbavuje odpovědnosti vůči žalobkyni. Splatnost smluvní pokuty nebyla smlouvou o smlouvě budoucí sjednána, a žalobkyně proto výzvou ze dne [datum] vyzvala všechny žalované, aby jí smluvní pokutu společně a nerozdílně uhradili, a to ve lhůtě do 7 dnů ode dne doručení výzvy. Žalovaní však žalobkyni smluvní pokutu v uvedené lhůtě neuhradili, a ocitli se tak v prodlení. Dohodnutá výše smluvní pokuty je zcela přiměřená významu zajišťované povinnosti, tedy převodu vlastnického práva k nemovitosti. Kupní smlouva na bytovou jednotku [číslo] byla posléze uzavřena mezi žalovanými a dcerou žalobkyně dne [datum]. Ke dni uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní měla žalobkyně zájem nabýt předmětný byt do svého vlastnictví, kdy tímto bytem měla být řešena bytová situace její dcery, která se v tu dobu rozváděla. Pokud by žalovaní dodrželi podmínky smlouvy o smlouvě budoucí kupní, předmětný byt by nabyla do svého vlastnictví právě žalobkyně, přičemž pro posouzení vzniku nároku na smluvní pokutu je zcela nerozhodné, jak by bylo s bytem dále žalobkyní naloženo, resp. kdo by jej v budoucnu užíval. Návrh na uzavření kupní smlouvy s údaji žalobkyně byl zaslán až dne [datum] k rukám dcery žalobkyně, tedy až po lhůtě sjednané ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní. V tuto dobu již byla dcera žalobkyně pravomocně rozvedena, a proto žalobkyně vznesla dotaz, zda je možné, aby realizační smlouvu na koupi bytu uzavřela její dcera, což se také následně stalo. Žalobkyně se proto již nedomáhala uzavření kupní smlouvy, avšak tato skutečnost nemá vliv na vznik nároku na smluvní pokutu dle smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejíž podmínky žalovaní nedodrželi. Žalobkyně nebyla osobně přítomna podpisu smlouvy ze strany první žalované, žalobkyni byly zprostředkovatelem předloženy k podpisu smlouvy již opatřené podpisy žalovaných jakožto budoucích prodávajících, kdy první žalovaná měla tuto smlouvu podepsat dne [datum], tedy ve stejný den jako zprostředkovatel [právnická osoba], zastoupený Ing. [jméno] [příjmení], která od žalobkyně převzala i první zálohu na kupní cenu ve výši 150 000 Kč. 2. První žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že žalobkyni nezná, ani s ní o uzavření jakékoli smlouvy nejednala, ani nepověřila k jednání se žalobkyní žádnou jinou osobu. První žalovaná se žalobkyní žádnou smlouvu neuzavřela. Podpis u jména první žalované na smlouvě o smlouvě budoucí nepatří první žalované, nýbrž neznámé třetí osobě, která mohla mít zájem na finančním plnění žalobkyně. Smlouva o smlouvě budoucí předložená žalobkyní je neplatná a první žalovaná není touto smlouvou vázána ani jí neplynou z této smlouvy žádné závazky. První žalovaná nezplnomocnila [právnická osoba] [právnická osoba] k tomu, aby ji jakkoliv zastupovala, ani neuzavřela zprostředkovatelskou smlouvu se žalobkyní a se [právnická osoba] [právnická osoba] 3. Druhá žalovaná i třetí žalovaný navrhli rovněž zamítnutí žaloby s odůvodněním, že uzavřeli se žalobkyní dne [datum] v pozici budoucích prodávajících se žalovanou jako budoucí kupující smlouvu o smlouvě budoucí kupní týkající se bytové jednotky [číslo] v domě [adresa], který je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) v katastrálním území a obci [obec] u [obec]. Žalobkyně při jednání vždy vystupovala spolu se svou dcerou [jméno] [příjmení], případně jako její zástupce. [jméno] [příjmení] byla v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí v rozvodovém řízení a z tohoto důvodu, dle svého tvrzení, nechtěla uzavírat jakékoliv smlouvy. Z důvodu vstřícnosti žalovaných byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena se žalobkyní, ačkoli tato nikdy neměla zájem ani vůli bytovou jednotku pro svou osobu zakoupit. Jednalo se de facto o simulované právní jednání, neboť obě strany věděly, že žalobkyně nemá zájem ani vůli předmětnou bytovou jednotku zakoupit. Tomuto postupu odpovídá i následné jednání žalobkyně, která uhradila na předmětnou bytovou jednotku rezervační zálohu ve výši 150 000 Kč a zaplatila vystavenou fakturu (zálohu na stavební práce) ve výši 200 000 Kč. V průběhu měsíce ledna 2018 byli žalovaní informováni, že věc rozvodu [jméno] [příjmení] je již vyřešena a kupní smlouvu je možné uzavřít přímo s [jméno] [příjmení] Kupní smlouva tedy byla podepsána s kupující [jméno] [příjmení], jak se ostatně strany dohodly již při uzavírání„ simulované“ smlouvy o smlouvě budoucí. [jméno] [příjmení] spolu se žalobkyní předmětnou bytovou jednotku převzala a užívá. Žalobkyně nikdy nevyzvala žalované k uzavření kupní smlouvy. Důvod neuzavření kupní smlouvy není na straně žalovaných, nýbrž na straně žalobkyně, která nikdy ani úmysl uzavřít kupní smlouvu neměla. Nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty tedy nevznikl, protože smlouva o smlouvě budoucí je neplatná pro nedostatek vážnosti vůle. Pokud první žalovaná nepodepsala smlouvu o smlouvě budoucí, je tato smlouva neplatná bez dalšího. 4. Z výslechu žalobkyně soud zjistil, že její dcera řešila bydlení, protože byla v rozvodovém řízení, Našla byt, který se jí líbil, ale v tu dobu ještě neměla peníze z vypořádaného společného jmění manželů. Proto jí žalobkyně nabídla, že byt koupí na sebe. Poté společně kontaktovaly Ing. [příjmení] a žalobkyně podepsala smlouvu o smlouvě budoucí. V době podpisu smlouvy již byla příslušná vyhotovení podepsána stranou prodávající. Žalobkyně ani její dcera následně nepátraly po tom, kdy bude předložena ze strany prodávajících kupní smlouva. Dne [datum] přišel návrh kupní smlouvy, kde bylo na straně kupující uvedeno jméno žalobkyně. Vzhledem k tomu, že v lednu téhož roku došlo k vypořádání společného jmění manželů její dcery, žalobkyně vznesla dotaz na Ing. [příjmení], zda by bylo možné, aby kupní smlouva zněla na její dceru. Žalobkyně a její dcera tehdy jednaly pouze s Ing. [příjmení], prodávající neviděly. Ing. [příjmení] sdělila, že tento návrh musí projednat s prodávajícími a následně došlo k úpravě návrhu kupní smlouvy tak, že v ní jako kupující figurovala dcera žalobkyně. Při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí skládala žalobkyně finanční prostředky v hotovosti jako zálohu. Žalobkyně ani její dcera se nikterak nepídily po uzavření kupní smlouvy, byť občas v katastru nemovitostí sledovaly, zda jsou již bytové jednotky v katastru nemovitostí zapsány. V době uzavírání kupní smlouvy se žalobkyně cítila být poškozena tím, že kupní smlouva nebyla uzavřena včas. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu [datum] bylo zjištěno, že první žalovaná byla podílovou spoluvlastnicí nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] u [obec], obec Jesenice, se spoluvlastnickým podílem ve výši 5/8 vzhledem k celku, druhá žalovaná byla podílovou spoluvlastnicí předmětných nemovitých věcí v rozsahu 1/8 a třetí žalovaný byl podílovým spoluvlastníkem těchto nemovitých věcí se spoluvlastnickým podílem ve výši 2/8 vzhledem k celku. 6. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] bylo zjištěno, že se smluvní strany zavázaly uzavřít nejpozději do [datum] vlastní kupní smlouvu, podle níž se strana budoucí prodávající zaváže odevzdat straně budoucí kupující předmět převodu s veškerým příslušenstvím a umožnit straně budoucí kupující nabýt k předmětu převodu vlastnické právo a strana budoucí kupující se zaváže předmět převodu převzít a zaplatit straně budoucí prodávající kupní cenu ve výši 2 590 000 Kč. Článek II. bod 3. smlouvy o smlouvě budoucí kupní obsahoval ujednání, že v případě, že nedojde k uzavření vlastní kupní smlouvy v termínu a za podmínek stanovených v odst. 1 tohoto článku smlouvy, je smluvní strana, která zapříčinila neuzavření vlastní kupní smlouvy, povinna zaplatit druhé smluvní stran