7 C 94/2023-41 — Okresní soud v Sokolově

Žalobce v žalobě na určení neplatnosti části nájemní smlouvy uvedl, že se žalovaným uzavřel dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla část pozemkové parcely [číslo] o výměře 395m2 a část pozemkové parcely [číslo] o výměře 3105m2. Roční nájemné bylo stanoveno v částce 700.000 Kč. Dodatkem č.2 ze dne [datum] byl nájem prodloužen do 31.12.2027. Ve smlouvě bylo v čl. 4 mezi účastníky ujednáno, že: Nájemné dohodnuté dle čl. 4 bude každoročně upravováno vždy k 1. lednu kalendářního roku o průměrnou roční míru inflace v České republice za minulý rok, přičemž pro stanovení této výše inflace za předchozí rok je rozhodující sdělení České národní banky a centrálního statistického úřadu, a to počínaje rokem 2013 Žalobce požádal žalovaného pro rok 2023 o snížení nárůstu nájemného. Žalovaný svým dopisem ze dne 8.2.2023 jeho žádost odmítl s tím, že trvá na navýšení nájmu o 15,1% pro rok 2023. K uvedené žádosti žalobce vedla ta skutečnost, že žalovaný vyúčtoval žalobci zvýšení nájmu jednorázově zpětně za roky 2019, 2020, 2021 a 2022. Žalobce má za to, že citovaná inflační doložka je zcela neurčitá, a to z těchto důvodů: 1. Česká národní banka nesděluje průměrnou roční míru inflace (ČNB činí maximálně výhled na další období v oblasti nárůstů indexů spotřebitelských cen), 2. centrální statistický úřad neexistuje, 3. „ průměrná roční míra inflace“ je termín neurčitý, neboť není uvedeno, čím je vyjádřena. Obvykle může být vyjádřena a) přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen za 12 měsíců proti průměru 12 měsíců roku předcházejícího nebo b) přírůstkem indexu spotřebitelských cen v posledním měsíci daného roku proti poslednímu měsíci roku předcházejícího. Na základě shora popsaného je zřejmé, že inflační doložka, tak jak byla mezi účastníky sjednána v nájemní smlouvě, je zcela neurčitá. Pokud je formulace inflační doložky neurčitá, je doložka neplatná. Žalobce dále dodává, že autorem smlouvy byl žalovaný, a smlouva navazovala na nájemní smlouvu z roku 2007, uzavřenou na dobu neurčitou, vytvořenou rovněž žalovaným, která inflační doložku neobsahovala. Jedním z důvodů zpracování nové smlouvy ze strany žalovaného byla ta skutečnost, že žalovaný požadoval vtělení právě shora uvedené inflační doložky do nové smlouvy. Žalobce sdělil žalovanému formou předžalobní výzvy dne 26.2.2023, že považuje čl.4 za neurčitý a tím za neplatný a požádal jej o jeho stanovisko a zároveň mu poskytl lhůtu k vyjádření do 21.3.2023. Žalovaný reagoval svým dopisem ze dne 2.3.2023 tak, že stanovisko zaujme dne 22.3.2023. K dnešnímu dni však žalobce žádné vyjádření neobdržel, a proto mu nezbývá než žalovat. Žalobce dále uvedl, že důležitý právní zájem na určení neplatnosti čl. 4 nájemní smlouvy žalobce spatřuje v tom, že žalovaný trvá na zvýšení nájemného pro rok 2023 o 118.627 Kč, tedy na celkové nájemné 904.233,70 Kč. Takové navýšení nájmu nemůže žalobce promítnout následně do ceny prodávaného zboží, zejména potravin. To vše za situace, kdy jde o nájemné za pozemky, na kterých stojí jeho budovy (resp. budovy jeho obchodní společnosti), přičemž má žalovaný důvodné pochyby o platnosti předmětné inflační doložky. Žalobce nemá možnost dosáhnout nápravy neurčité části smlouvy jiným způsobem. Žalovaný k žalobě uvedl, že žalobou uplatněný nárok neuznává. Inflace z nájemní smlouvy byla během trvání nájemního poměru uplatňována a žalovaný nikdy nenamítal neplatnost inflačního ujednání. Obsah a smysl bodu 4.5. smlouvy je zcela jasný a srozumitelný a bylo podle něj a podle úředně stanovené míry inflace vždy postupováno. Žalobce se pouze nyní snaží účelově zpochybnit dlouhodobě sjednanou a aplikovanou inflační doložku z důvodu razantního navýšení, k němuž došlo pro rok 2023. Dále dodal, že žalovaný svým usnesením [číslo] 2023 [spisová značka] vyslovil souhlas se snížením míry inflace na 4,0% pro rok 2023, a to formou dodatku č. 3 k uzavřené nájemní smlouvě, který však dosud žalobce nepodepsal. K dotazu soudu ještě žalobce doplnil, že ohledně inflačního navýšení pro rok 2022 nalezli se žalovaným shodu, pro rok 2023 bylo navýšení stanoveno na 4%. Veškeré nájemné, včetně inflačního navýšení bylo již uhrazeno. Dále doplnil, že naléhavý právní zájem spatřuje zejména do budoucna, kdy inflační doložka je neurčitá, existují dvě roční míry inflace. Příští rok opět vznikne spor ohledně výše inflačního navýšení, z toho dovozuje naléhavý právní zájem. Soud vzal za prokázaná skutková zjištění nesporná tvrzení účastníků o tom, že mezi nimi byla uzavřena nájemní smlouva dne [datum], veškeré nájemné, včetně inflačního navýšení bylo uhrazeno, včetně roku 2022 a že žalovaný souhlasil s použitím snížené míry inflace i pro rok 2023. Soud provedl důkaz nájemní smlouvou ze dne [datum] a dodatkem k nájemní smlouvě ze dne [datum] ze kterých zjistil, že v čl. 4 smlouvy je ujednání ve znění:„ Nájemné dohodnuté dle čl. 4 bude každoročně upravováno vždy k 1. lednu kalendářního roku o průměrnou roční míru inflace v České republice za minulý rok, přičemž pro stanovení této výše inflace za předchozí rok je rozhodující sdělení České národní banky a centrálního statistického úřadu, a to počínaje rokem 2013“ Soud nejprve zkoumal, zda žaloba splňuje podmínky ustanovení § 80 o.s.ř., podle kterého určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Z nesporných tvrzení účastníků vyplývá, že sjednaná navýšení nájmu o inflaci byla za veškerá minulá období žalobcem uhrazena. Soud je toho názoru, že určovací žaloba má preventivní povahu a má za účel poskytnout ochranu právnímu postavení žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva. Jak vyplývá ze skutkových zjištění, mezi účastníky není ke dni rozhodnutí soudu žádná neuhrazená pohledávka. I v případě, pokud by do budoucna došlo ke sporu mezi účastníky, bylo by na místě se nároku z napadeného ustanovení nájemní smlouvy domáhat žalobou na zaplacení a v tomto řízení by jako předběžná otázka musela být vyřešena i platnost sjednané inflační doložky. (k tomu například Nejvyšší soud 22 Cdo 1772/2000, či 30 Cdo 4101/2016). Jelikož soud dospěl k závěru, že v daném případě naléhavý právní zájem žalobce na určení neplatnosti inflační doložky dán není, žalobu zamítl v plném rozsahu. Při nedostatku naléhavého právního zájmu soud nezkoumá ostatní věcné aspekty žaloby a žalobu zamítne. Nad rámec shora uvedeného soud uvádí, že ani pokud by se žalobou zabýval věcně, nebylo by na místě žalobě vyhovět, neboť při výkladu projevu vůle podle § 35 odst. 2 občanského zákoníku 40/1964 Sb., lze na vůli smluvních stran usuzovat mimo jiné i z jejich následného chování, pokud to ovšem povaha věci připouští. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 10 948,03 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 29. 5. 2023 náhrada 647,96 Kč za 60 ujetých km v částce 447,96 Kč (41,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,5 l /100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 9 047,96 Kč ve výši 1 900,07 Kč. Soud pro výpočet odměny zástupce použil ustanovení § 9 odst. 3 písm. a) a.t., neboť žaloba směřovala na určení neplatnosti ustanovení smlouvy, kdy je zřejmé, že s ohledem na nejistý vývoj inflace do budoucna, nelze tarifní hodnotu věci či plnění určit. Proto bylo použito tohoto ustanovení, namísto žalobcem požadovaného § 8 odst. 2 a.t..