7 C 175/2022-76 — Okresní soud ve Strakonicích

1. Žalobci se svou žalobou domáhali na žalovaném zaplacení předmětné částky s tvrzením, že dne [datum] realitní kancelář [právnická osoba] uzavřela jako zprostředkovatel za žalovaného na základě plné moci, kterou jí žalovaný udělil dne [datum], se žalobci Smlouvu o rezervaci koupě. Na základě této smlouvy se žalovaný zavázal prodat žalobcům nemovitost – pozemek parc. č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře [výměra], jehož součástí je budova [adresa] – objekt k bydlení, a dále pozemek parc. [číslo] – zahrada, o výměře [výměra], pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha, o výměře [výměra], to vše zapsané u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] pro [územní celek] a k. ú. [anonymizováno] (dále též jen„ předmětné nemovitosti“). Žalobci dále uvedli, že na základě Smlouvy o rezervaci uhradili tzv. rezervační zálohu ve výši 119 200 Kč. Žalovaný v čl. I. odst. 3. a 4. této Smlouvy prohlásil, že předmět převodu není zatížen zdržovacím právem, služebností či jakýmkoli jiným právem třetích osob a rovněž že se k předmětu převodu nevážnou žádné dluhy. Následně se však toto prohlášení žalovaného ukázalo nepravdivé, neboť prodávané nemovitosti byly zatíženy zástavním právem smluvním, a to podle Smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne [datum] (č. vkladu V [číslo]) k zajištění pohledávky z úvěru ze stavebního spoření ve výši 2 200 000 Kč a zástavním právem na základě rozhodnutí správního orgánu – Finančního úřadu pro Jihočeský kraj, Územní pracoviště [obec] ze dne 4. 10. 2021, [číslo jednací] (č. vkladu V [číslo] [rok] [číslo]) k zajištění pohledávky na dani ve výši 280 570 Kč. Žalobci tvrdili, že dané nemovitosti jsou navíc zatíženy exekucí vedenou Finančním úřadem pro Jihočeský kraj, Územní pracoviště [obec], a to exekučními příkazy k prodeji nemovitostní ze dne 11. 11. 2021 [číslo jednací] (č. záznamu Z [číslo]) a ze dne 11. 11. 2021 [číslo jednací] (č. záznamu Z [číslo] 2021 [číslo]). Za této situace je zřejmé, že žalovaný žalobce uvedl v omyl, v důsledku čehož došlo dne [datum] k jednostrannému odstoupení od Smlouvy o rezervaci koupě (za žalovaného jej podepsal zprostředkovatel) a následně zprostředkovatel vrátil žalobcům zaplacenou rezervační zálohu ve výši 119 200 Kč. Na odstoupení od smlouvy se dohodli s panem [příjmení] poté, co vyšly najevo skutečnosti nově zapsané v katastru nemovitostí. Předmětné odstoupení žalobci téhož dne ([datum]) předali [jméno] [příjmení]. Žalobci podotkli, že v rámci č. IV. odst. 6. Smlouvy o rezervaci účastníci sjednali, že nebude-li kupní smlouva uzavřena v rezervační lhůtě z důvodů na straně vlastníka, je vlastník povinen zaplatit zájemcům smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. Žalobci závěrem zdůraznili, že pro posouzení daného nároku je podstatné, že žalovaný ve Smlouvě o rezervaci uvedl nepravdivé údaje. Prostřednictvím svého zástupce žalobci vyzvali žalovaného přípisem ze dne [datum], který byl žalovanému doručen dne [datum], k úhradě smluvní pokuty, avšak neúspěšně 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Sdělil, že vůbec nechápe, proč po něm žalobci požadují zaplatit předmětnou částku. Skutečnost, že chtěl prodat předmětné nemovitosti, nezpochybňoval. Podal inzerát, na jehož základě ho kontaktovala realitní kancelář [právnická osoba], s níž se dohodl, že mu zajistí prodej nemovitostí. Jednal s panem [jméno] [příjmení], kterému udělil plnou moc. O jeho dluzích [jméno] [příjmení] věděl. Seznámil ho s faktickým stavem. Informoval ho o hypotéce i hrozbě exekuce, protože nesplácí. Pan [anonymizováno] mu řekl, že se pokusí kontaktovat hypotéční kancelář a dům prodat předtím, než spadne do exekuce. Vyjma hypotéky realitní kanceláři o jiných svých dluzích žádné konkrétní informace neposkytl, informoval je pouze v obecné rovině, že hrozí exekuce. Následně mu [jméno] [příjmení] sdělil, že je dům schopen prodat a zaslal mu e-mailem návrh zprostředkovatelské smlouvy. Vzhledem k tomu, že mu pan [příjmení] sdělil, že se postará o prodej nemovitosti, tak neměl důvod smlouvu číst, pouze ji letmo prohlédl a podepsal. Co bylo jejím obsahem, proto neví. Žalovaný chtěl dům prodat za takovou částku, aby zůstal bez dluhů. Proto pan [příjmení] kontaktoval věřitele, aby dluh vyčíslil. U všech jednání byla přítomna i matka žalovaného, paní [jméno] [příjmení] Pan [anonymizováno] jí sdělil, že má čtyři kupce. Nějaké prohlídky se následně uskutečnily. Žalovaný u nich nebyl, jeho matka však ano. Následně ho pan [příjmení] informoval, že již má kupce a že je nutné vyčíslit kupní cenu, proto pak jednal s věřiteli. Pan [anonymizováno] ho upozornil, že dluh na nemovitosti roste a že zájemci nejsou ochotni za dům dát vyšší částku. Za této situace mu pan [příjmení] sdělil, že bude hledat jiné zájemce. Žalovaný se domnívá, že žalobci museli být srozuměni s tím, že nemovitost je zatížena dluhy, neboť kupní cena nebyla zřejmá, musela se nechat vyčíslit ke dni prodeje. Skutečnost, že nemovitosti jsou zatíženy dluhy, byla faktickým důvodem prodeje. Jeho požadavkem bylo zbavit se dluhů. Žalovaný podotkl, že smlouvu o rezervaci nikdy neviděl, ani nevěděl, že má hradit nějakou smluvní pokutu. O smlouvě o rezervaci se dozvěděl, až když jej kontaktovala žalobkyně se žádostí o zaplacení smluvní pokuty. Žalovaný jí sdělil, že když má o nemovitosti zájem, že udělá vše pro to, aby je dostali, neboť je chce prodat, aby byl bez dluhů. To však žalobkyně odmítla s tím, že to přesahuje jejich rozpočet. Závěrem žalovaný sdělil, že zprostředkovatelskou smlouvu podepsal, aniž by ji četl, avšak rezervační smlouva mu nikdy zaslána nebyla, ani nebyl seznámen s jejím obsahem. Pokud by byl informován o tom, že má platit nějaké sankce v případě neuskutečnění prodeje, nikdy by s realitní kanceláří nejednal. 3. Po provedeném dokazování má soud z [příjmení] moci ze dne [datum] za prokázané, že společnost [právnická osoba] zmocnila [jméno] [příjmení], aby za danou realitní společnost podepisoval smlouvy o poskytování realitních služeb a dohody o složení blokovacího depozita. Ze Smlouvy o realitním zprostředkování ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný zplnomocnil společnost [právnická osoba] (zastoupenou [jméno] [příjmení]), aby jeho jménem uzavřela v rámci rezervační smlouvy se zájemcem ujednání – smlouvu o smlouvě budoucí – kterým vznikne mezi vlastníkem a zájemcem závazek uzavřít realitní smlouvu za podmínek uvedených v čl. II. této smlouvy. Z čl. II. Smlouvy o zprostředkování vyplynulo, že předmětem realitní smlouvy je prodej předmětných nemovitostí. Realitní smlouvou je Kupní smlouva s tím, že cena požadovaná vlastníkem za prodej nemovitostí činí 2 980 000 Kč. V čl. IV. vlastník - žalovaný prohlásil, že na nemovitosti neváznou žádná zástavní práva, předkupní práva, věcná břemena, dluhy, dispoziční omezení, nájemní vztahy ani jiné právní vady, vyjma zástavního práva smluvního pro [právnická osoba], že proti němu nebyl podán návrh na zahájení exekučního řízení a že poskytl zprostředkovateli kompletní informace o právním a technickém stavu nemovitosti. V tomto ustanovení žalovaný dále prohlásil, že realitní smlouvu uzavře v případě, že tato bude obsahovat tyto náležitosti: kupní cena bude 2 980 000 Kč (v případě snížení ceny musí proběhnout odsouhlasení vlastníka). Z čl. V. Smlouvy o zprostředkování se podává, že žalovaný se zavázal v případě, že se ukáže jakékoli prohlášení vlastníka uvedené v dané smlouvě jako nepravdivé, zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši provize. Totéž pak platí i v případě, že dojde k uzavření realitní smlouvy, ale zájemce od ní následně odstoupí z důvodu porušení ze strany vlastníka. Provize činí 4 %. Z listiny označené jako“ Informace o stavu nemovitosti” soud zjistil, že dům je po částečné rekonstrukci s tím, že první patro je v původním stavu. Z další listiny označené rovněž jako“ Informace o stavu nemovitosti” podepsané žalobci dále vyplynulo, že první patro domu je cca 10 let po rekonstrukci rozvodů elektřiny, vody, odpadů a topení s tím, že druhé patro je před kompletní rekonstrukcí, voda je ze studny, odpad je sveden do čističky, kotel je automatický na tuhá paliva. Ze Smlouvy o rezervaci koupě ze dne [datum], a to z č. l. I. bod 3. vyplynulo, že společnost [právnická osoba] jako zástupce vlastníka [celé jméno žalovaného] prohlásila, že stav předmětu převodu evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu a že ohledně předmětu převodu neexistují žádné skutečnosti, které by mohly zapříčinit omezení, zánik nebo převod vlastnického práva vlastníka k předmětu převodu v rezervační lhůtě a že předmětné nemovitosti, které jsou předmětem rezervace koupě, nejsou zatíženy zadržovacím právem či služebností či jakýmkoli jiným právem třetích osob a že k daným nemovitostem se nevážou žádné jiné dluhy. [příjmení] se zavazuje zachovat faktický a právní stav předmětu převodu tak, jak byl prezentován zájemcům, a to po dobu trvání rezervační lhůty. Z čl. II. bod 3. Smlouvy o rezervaci koupě soud zjistil, že zájemce (žalobci) je povinen uhradit rezerva