1 C 18/2023-59 — Okresní soud ve Strakonicích

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu bytu [číslo] nacházejícího se v prvním nadzemním podlaží domu [adresa] v obci [obec], ze dne 12.12.2022 je neplatná a výpověď k témuž bytu z 21.12.2022 není oprávněná. Žalobce odůvodnil žalobu tím, že účastníci uzavřeli dne 1. 1. 2021 smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu určitou do 31.12.2030. Dopisem ze dne 21. 11. 2022 navrhl žalovaný žalobci ukončení nájemní smlouvy dohodou ke dni 21. 3. 2023 s odůvodněním, že žalobce se podle názoru žalovaného dopustil protiprávního jednání vůči žalovanému jako vlastníku nemovitosti. Žalovaný s návrhem písemně nesouhlasil. Dne 13.12.2022 byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu ze dne 12.12.2022, ve které žalovaný jako pronajímatel uvádí, že žalobce mu v měsíci srpnu 2022 znemožnil havarijní opravu střechy, neuhradil část nákladů, které žalovanému vznikly protiprávním jednáním žalobce při havarijní opravě střechy a neposkytl mu jako pronajímateli účinnou součinnost při opravě střechy. V reakci na výpověď zaslal žalobce žalovanému námitky, ve kterých uvedl, že výpověď považuje za neoprávněnou s ohledem na neexistenci výpovědního důvodu jakož i s ohledem na to, že výpověď je neplatná pro chybějící poučení nájemce ve smyslu § 2 286 odst. 1 o. z. Žalovaný na námitky nereagoval a dne 27. 12. 2022 byla žalobci doručena další výpověď žalovaného z nájmu shora uvedeného bytu datovaná dnem 21. 12. 2022, přičemž obsah této výpovědi je po věcné stránce shodný s předcházející výpovědí. Žalobce má za to, že výpověď ze dne 21. 12. 2022 není oprávněná, když žalobce popírá, že by se dopustil protiprávního jednání vůči žalovanému. K tvrzenému žalobnímu důvodu žalobce uvedl, že v létě 2022 došlo ke krupobití a dne 27. 6. 2022 v důsledku pádu části střešní krytiny došlo k poškození osobního automobilu žalobce. Žalobcův syn kontaktoval žalovaného a sdělil mu, že několik šablon ze střechy se uvolnilo a spadlo do [příjmení] ulice. Dne 13. 10. 2022 bez předchozího upozornění prováděla stavební firma opravu střechy domu. Podle sdělení technika, který zkontroloval stav střechy na východní straně, nevyžadoval stav střechy opravu na východní straně. Žalobce odmítá, že se dopustil jakékoliv protiprávního jednání, které by mohlo být příčinou vzniku škody. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Uvedl, že v důsledku jednání žalovaného mu byla způsobena škoda ve výši cca 100 000 Kč, neboť marně uhradil výjezd plošiny za účelem opravy střechy domu v [příjmení] ulici [adresa] ve [obec]. Uvedl, že v případě, že bude shledána neoprávněnost výpovědí, přistoupí k nové výpovědi, kde již bude uvedeno i náležité poučení o možnosti domáhat se soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] o velikosti 3 + 1 v domě [adresa] v obci [obec], stojícího na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Mezi účastníky bylo dále nesporné a ze smlouvy o nájmu bytu vyplývá, že smlouvou o nájmu bytu ze dne 1. 1. 2021 přenechal žalovaný jako pronajímatel bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] v [příjmení] ulici ve [obec] do nájmu žalobci, a to na dobu určitou do 31. 12. 2030. Dopisem ze dne 21. 11. 2022 navrhl žalovaný ukončení nájemní smlouvy dohodou k 21. 3. 2023 vzhledem k protiprávnímu jednání ze strany žalobce vůči žalovanému jako vlastníkovi nemovitosti s tím, že pokud nebude žalobce akceptovat tento návrh, bude žalovaný postupovat aktivací článku 5 bodu 3 nájemní smlouvy. Uvedeným článkem je vyhrazeno právo pronajímatele v případě oprav velkého rozsahu, tj. při havárii velkého rozsahu, živelné pohromy atd. účinné součinnosti nájemce. Dopisem ze dne 8. 12. 2022 reagoval žalobce na návrh žalovaného nesouhlasným stanoviskem. Písemnou výpovědí ze dne 12. 12. 2022 vypověděl žalovaný žalobci smlouvu o nájmu předmětného bytu s odůvodněním, že žalobce„ v současné době, hlavně po letním neoprávněném vyhrožování žalobou, dále znemožněním havarijní opravy střechy a v neposlední řadě ústními invektivami před ředitelem stavební firmy p. ing. [příjmení] a neuhrazením části nákladů, které vznikly protiprávním jednáním vaší osoby při havarijní opravě střechy“, nemá žalovaný na pokračování nájemní smlouvy zájem. Žalovaný dále ve výpovědi uvedl, že žalobce postupoval v rozporu s článkem 5 bodu 3. nájemní smlouvy a neposkytl účinnou součinnost při opravě v srpnu 2022, v čemž spatřuje hrubé porušení povinností. Z uvedené výpovědi je zřejmé, že neobsahuje žádné poučení nájemce o právu podat námitky proti výpovědi a o právu domáhat se soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi. Mezi účastníky bylo nesporné, že výpověď byla žalobci doručena dne 13. 12. 2022. Žalovaný proti výpovědi z 12. 12. 2022 podal dne 19.12.2022 písemně námitky, v nichž popírá, že by existoval právní důvod pro výpověď z nájmu bytu a poukázal na neoprávněnost výpovědi i pro formální nedostatek, tj. pro absenci poučení nájemce o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. 4. Z výpovědi z nájmu předmětného bytu datované dnem 21. 12. 2022 soud zjistil, že jím žalovaný vypověděl nájem předmětného bytu. Uvedená výpověď je obsahově co do odůvodnění téhož znění jako výpověď z 12. 12. 2022 (viz shora). Žalovaný do této výpovědi vtělil následující větu:„ Podle § 2 286 obč. zákoníku má nájemce právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem“. Mezi účastníky bylo nesporné, že výpověď byla žalobci doručena dne 27. 12. 2022. 5. Podle § 2 286 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „ o. z.“) výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2 286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 6. Podle § 2 290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 7. Podle § 2 288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. 8. Ve věci bylo prokázáno, že žalobce dal postupně žalovanému dvě výpovědi z nájmu bytu z týchž důvodů. První v pořadí ze dne 12. 12. 2022 neobsahovala žádné poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Následující výpověď z 27. 12. 2022 oproti první výpovědi v pořadí obsahovala poučení o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalovaný v tomto poučení nijak nespecifikoval lhůtu, v níž tak může žalobce učinit a domáhat se žalobou u soudu přezkumu oprávněnosti výpovědi danou žalobcem. 9. Ustálená judikatura dovodila, že s ohledem na účel ustanovení § 2 290 o. z. a vzhledem k následku, jaké má výpověď z nájmu bytu pro nájemce, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi chápat v širším smyslu. Neoprávněnou výpovědí je tak i výpověď neplatná, případně zdánlivá i bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017 sp.z. 26 Cdo 4249/2016). 10. Žalobce navrhoval, aby soud ohledně první výpovědi rozhodl o neplatnosti výpovědi. Z obsahu žaloby je však zřejmé, že i ohledně výpovědi z 12. 12. 2022 jde o žalobu ve smyslu § 2 290 o. z., kterou se žalobce domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi. Soud nebyl petitem žaloby vázán (srov. Např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2003 sp. zn. 21 Cdo 909/2003), a proto rozhodoval o neoprávněnosti namísto neplatnosti této výpovědi. 11. Po zhodnocení provedených důkazů soud dospěl k závěru, že obě výpovědi mají zákonem stanovenou písemnou formu a obě byly doručeny druhé straně, tedy žalobci, v souladu s ustanovením § 2 286 odst. 1 o. z. Soud se dále zabýval tím, zda obě výpovědi obsahují podstatné náležitosti tak, jak jsou upraveny občanským zákoníkem. Poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a absence takového poučení způsobuje neplatnost výpovědi, a to neplatnost absolutní ve smyslu § 588 o. z. s ohledem na smysl poučení, které je upraveno v citovaném § 2 286 odst. 2 o. z. Smyslem tohoto ustanovení je chránit nájemce jakožto slabší stranu nájemního vztahu. Smyslem poučení je ochrana nájemce, který je v poučení informován o svém právu domáhat se možnosti soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi a zároveň o lhůtě, v níž musí být návrh podán. Zde soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019 sp. zn. 26 Cdo 2199/2018. Odborná literatura dovodila, že porušení citovaného ustanovení je nejen v rozporu se zákonem, nýbrž narušuje i veřejný pořádek, v tomto případě ochrana nájemce jako slabší smluvní strany (srov. Hulmák M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo, Zvláštní část (§ 2 055 až 3 014).