10 C 91/2022-157 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobce se domáhal zaplacení žalované částky. V žalobě uváděl, že uzavřel dne 22. 7. 2020 jako budoucí kupující, s žalovaným a jeho manželkou [jméno] [příjmení] jako budoucími prodávajícími, smlouvu o budoucí smlouvě. Dle bodu 7/ smlouvy o budoucí smlouvě se žalovaný zavázal zajistit a provést na svůj náklad kompletní demolici budovy, která je součástí pozemku p. č. st. [anonymizováno], [katastrální uzemí] (nyní budova [adresa], rodinný dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], to vše obec a katastrální území Litomyšl, která je ve vlastnictví žalobce) a odvézt z pozemků veškerou stavení suť nejpozději do 28. 2. 2021. Pro případ nesplnění této povinnosti žalovaného byla mezi žalobcem a žalovaným v bodě 10/ smlouvy o budoucí smlouvě ujednána povinnost žalovaného zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč. Důvodem sjednané smluvní pokuty byla skutečnost, že žalovaný a jeho manželka měli prodat žalobci pozemky, na kterých byl postaven starý rodinný dům ve stavu vyžadujícím demolici. Žalobce měl zájem o koupi pozemků od žalovaného a jeho manželky za účelem výstavby nového rodinného domu, tedy bez předmětného starého domu. Náklady na demolici žalobce i žalovaný zohlednili v kupní ceně, která měla činit zcela nadprůměrných 2 400 000 Kč za 294m2, tedy 8.163 Kč za 1m2, ačkoliv běžná cena za stavební parcely byla v té době cca 1 500 Kč za 1m2 Náklady na demolici byly odhadovány na cca 400 000 - 500 000 Kč Kupní smlouva včetně smlouvy o úschově mezi žalobcem a žalovaným (a jeho manželkou) byla uzavřena dne 21. 9. 2020. Žalobce kupní cenu ve výši 2 400 000 Kč řádně a včas zaplatil, a následně došlo ke změně vlastníka předmětných nemovitých věcí v katastru nemovitostí. Žalobce proto započal s přípravou podkladů k výstavbě nového domu, zejména s architektonickým návrhem. Žalobce následně žalovanému podepsal plnou moc k jednání za žalobce před stavebním úřadem za účelem demolice. Žalobce se žalovaného opakovaně dotazoval, zda bude od žalobce vyžadovat ve věci zařízení demolice budovy jakoukoliv další součinnost. Žalovaný žalobci sděloval, že to není potřeba, a že vše zařídí. Žalovaný ve stanovené lhůtě, tj. do 28. 2. 2021 ani přes opakované urgence ze strany žalobce demolici předmětné budovy a odvoz stavební suti z pozemku nezajistil. Po řadu měsíců se věc snažil řešit žalobce s žalovaným napřímo osobně a telefonicky, a věřil, že žalovaný svůj popsaný závazek splní, byť s případným menším prodlením. Jelikož prodlení začalo trvat už několik měsíců, žalobci nezbylo než řešit s žalovaným záležitost formálněji. Dopisem právního zástupce žalobce ze dne 11. 8. 021 byl žalovaný vyzván k dodatečnému splnění povinnosti zajistit demolici budovy a zajištění odvozu veškeré stavební suti z pozemků. K dodatečnému splnění povinnosti byla žalovanému stanovena lhůta nejpozději do 31. 8. 2021. Současně tímto dopisem žalobce uplatnil vůči žalovanému právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 400 000 Kč. Žalovaný, kterému byl dopis právního zástupce žalobce adresován, si však dopis nepřevzal a tento se dne 3. 9. 2021 vrátil na adresu sídla právního zástupce žalobce jako nevyzvednutý. Vzhledem k tomu, že žalovaný ani přes opakované urgence ze strany žalobce demolici a vyklizení pozemku nezajistil, žalobce se obrátil na Městský úřad Litomyšl a ověřil, zda ze strany žalovaného došlo k zajištění vydání povolení či souhlasu k odstranění budovy nebo alespoň byla podána žádost o tyto úkony. Žalobce tímto zjistil, že do 22. 9. 2021 žalovaný dle sdělení městského úřadu žádné kroky k zajištění příslušných povolení či souhlasů k odstranění budovy neučinil. V návaznosti na toto zjištění, žalobce žalovaného kontaktoval, a pro odstranění jakýchkoliv pochyb předal žalovanému dne 30. 9. 2021 znovu plnou moc s ověřeným podpisem za účelem zajištění vydání povolení či souhlasu k odstranění předmětné stavby a převzetí si nechal od žalovaného potvrdit. Následně byl žalovaný dopisem právního zástupce žalobce ze dne 22. 10. 2021 znovu vyzván k dodatečnému splnění povinnosti dle bodu 7/ smlouvy o budoucí smlouvě ze dne 22. 7. 2020. Současně byla žalobcem stanovena dodatečná lhůta ke splnění povinnosti spočívající v demolici předmětné budovy a odvozu veškeré stavební suti z dotčených pozemkům nejpozději do 30. 11. 2021, a dále byl žalovaný vyzván k zaplacení smluvní pokuty ve výši 400 000 Kč do 7 dnů ode dne doručení dopisu. Tento dopis byl žalovanému doručen dne 26. 10. 2021. Žalovaný na výzvu právního zástupce žalobce reagoval prostřednictvím e-mailu ze dne 6. 12. 2021, kterým bylo sděleno, že„ dne [číslo] bude podána oficiální žádost na stavební odbor povolení demolice stávající zbylé stavby na [ulice a číslo]“. Současně bylo sděleno, že lze předpokládat dokončení demolice nejdéle do konce února 2022. Je tedy zřejmé, že ačkoliv dle bodu 7/ smlouvy o budoucí smlouvě se žalovaný zavázal splnit povinnost nejpozději do 28. 2. 2021, teprve dne 8. 12. 2021 začal žalovaný věc řešit s očekávaným splněním do 28. 2. 2022, tedy s ročním prodlením. Žalobce prohlídkou svých nemovitých věcí ze dne 23. 2. 2022 zjistil, že k žádnému zásadnímu postupu ve věci demolice budovy a odvozu suti stále nedošlo, a to i přesto, že ze strany žalovaného bylo opakovaně avizováno, že již na věci pracuje, a to e-mailem ze dne 5. 1. 2022, e-mailem ze dne 19. 1. 2022, e-mailem ze dne 7. 2. 2022, e-mailem ze dne 14. 2. 2022 a e-mailem ze dne 28. 2. 2022. Vzhledem k uvedenému neustálému ubezpečování ze strany žalovaného, že demolici předmětné stavby zajistí sám, nenechal žalobce demolici zajistit externím subjektem na náklady žalovaného. Prodlením žalovaného s provedením demolice předmětné budovy na pozemku žalobce a odvezením stavební suti, které v současné době činí více téměř 1 rok a 3 měsíce, vznikají žalobci značné škody, zejména z důvodu, že v důsledku prodlení žalovaného nemohl žalobce provést sondy pro svůj vlastní projekt k výstavbě nového rodinného domu na svém pozemku, tudíž nemohl dopracovat svůj projekt pro stavební povolení, ani žádat o stavební povolení nové. Současně byl žalobce povinen po celou dobu trvání prodlení žalovaného s demolicí stavby platit nájemné, čímž musel vynaložit zbytečně nejméně o 12 splátek měsíčního nájemného více z důvodu zdržení stavby rodinného domu. Nemluvě samozřejmě o extrémně zdražujících se stavebních materiálech, které celou stavbu nového rodinného domu prodraží o několik milionů korun českých. To vše bude představovat další nárok žalobce vůči žalovanému, který bude uplatněn samostatnou žalobou. Dopisem právního zástupce žalobce ze dne 28. 3. 2022 byl žalovaný znovu vyzván ke splnění povinnosti dle bodu 7/ smlouvy o budoucí smlouvě ze dne 22. 7. 2020. Současně byl žalovaný znovu vyzván k úhradě smluvní pokuty ve výši 400 000 Kč ve smyslu bodu 10/ smlouvy o budoucí smlouvě ze dne 22. 7. 2020, která byla ujednána jako sankce pro případ prodlení se splněním povinnosti demolice předmětné budovy a odvozu stavební suti. Žalobce žalovanému v dopise ze dne 28. 3. 2022 navrhl řešení smluvní pokuty uplatněné vůči žalovanému tak, že by žalovaný a jeho manželka namísto platby převedli do vlastnictví žalobce pozemek p. [číslo] obec a [katastrální uzemí], o výměře [výměra], který se nachází za nemovitými věcmi žalobce a který nebyl součástí původního prodeje nemovitých věcí. Dopis s tímto návrhem adresovaný žalovanému se vrátil na adresu sídla právního zástupce žalobce jako nevyzvednutý. Dopis právního zástupce žalobce adresovaný [jméno] [příjmení] byl doručen dne 30. 3. 2022 E-mailem žalovaného ze dne 30. 3. 2022 adresovaného právnímu zástupci žalobce bylo sděleno, že dne 23. 3. 2022 bylo vydáno rozhodnutí Městského úřadu Litomyšl, odbor výstavby a územního plánování, o odstranění stavby, čj. [číslo] 2022, které dne 31. 3. 2022 (žalobce má k dispozici pouze první stranu příslušného rozhodnutí). Žalovaný v e-mailu přislíbil odstranění stavby ve lhůtě do 3 týdnů, což se však do dnešního dne nestalo. Současně je zřejmé, že přestože se žalovaný zavázal zajistit odstranění stavby ve lhůtě do 28. 2. 2021, žalovaní jsou s plněním své povinnosti ve značném prodlení. V dopise žalovaného ze dne 11. 4. 2022 adresovanému přímo žalobci se žalovaný a jeho manželka k návrhu žalobce z dopisu ze dne 28. 3. 2022 nijak nevyjádřili. Do dnešního dne však nedošlo ke splnění povinnosti žalovaného zajistit demolici budovy a odstranění stavební suti vzniklé po této demolici tak, aby žalobce mohl zahájit výstavby vlastního rodinného domu. Žalobce požaduje zaplacení zákonného úroku z prodlení z dlužné smluvní pokuty počínaje dnem 6. 11. 2021, neboť výzva k zaplacení smluvní pokuty byla žalovanému prokazatelně doručena nejpozději dne 26. 10. 2021 a žalobce žalovanému stanovil přiměřenou lhůtu k zaplacení 7 dnů ode dne doručení dopisu, tj. do 5. 11. 2021. Od 6. 11. 2021 je tak žalovaný bezesporu v prodlení se zaplacením požadované smluvní pokuty. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že se zavázal k provedení demolice tavby domu [adresa] na parcele č. st. [anonymizováno] v k. ú. [obec] v bod