15 C 49/2022-216 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 22. 3. 2022 domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku parc. č. st. 2/1, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 624 m², na kterém stojí stavba – budova s [adresa], rod. dům, [obec], k pozemku parc. [číslo] zahrada, o výměře 520 m², k pozemku parc. [číslo] zahrada, o výměře 500 m², k pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, o výměře 788 m², a dále ke stavbě s [adresa], rod. dům, [obec], který stojí na pozemku parc. č. st. 2/1, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 624 m², zapsaným na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalobkyně nabyla spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech usnesením o udělení příklepu ze dne 14. 4. 2021, č. j. 120 EX 33123/10-676, vydaným [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] soudním exekutorem, Exekuční úřad [obec], které nabylo právní moci dne 5. 5. 2021. Žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech kupní smlouvou V [číslo] ze dne 31. 8. 2017 s právními účinky ke dni 25. 9. 2017. Žalobkyně uvedla, že pokud žalovaná o předmětné nemovitosti projeví zájem a prokáže dostatek prostředků, souhlasí s tím, aby tyto nemovitosti byly přikázány do vlastnictví žalované, v opačném případě navrhla prodej ve veřejné dražbě. 2. Žalovaná ve vyjádření ze dne 13. 6. 2022 uvedla, že v e-mailu ze dne 18. 2. 2022 sdělila žalobkyni, že je ochotna spoluvlastnický podíl odkoupit, ovšem za cenu, za kterou žalobkyně nabyla svůj podíl v dražbě. Zájem nabýt nemovitosti trvá i nadále za cenu vypořádacího podílu stanoveného s ohledem na všechny relevantní skutečnosti, neboť je t. č. na mateřské. Žalovaná odkázala v této souvislosti na znalecký posudek č. ZP [číslo], který byl zhotoven [právnická osoba] pro účely dražby v exekučním řízení pod sp. zn. 120 EX 33123/10. Tímto posudkem byla cena obvyklá ½ podílu na nemovitostech stanovena na 282 000 Kč. Nemovitost tvoří stavebně, technicky i funkčně jeden celek s nemovitostmi sousedními ([adresa]), kdy nemovitosti [adresa] na sebe přímo navazují. V minulosti se jednalo o domy a hospodářské budovy patřící rodině žalované. Žalovaná i svoji polovinu kupovala od příbuzného proto, aby nemovitosti nadále zůstaly v rodině, neboť dům [adresa] vlastní a užívá babička žalované, paní [příjmení]. Uvedené znamená i to, že domy jsou propojené. Jediný průchod a průjezd do nemovitosti [adresa] je možný průchodem a dvorem domu [adresa]. Do domu [adresa] je zavedena elektrická přípojka. Přes nemovitosti žalované a žalobkyně vede vodovod do [adresa], stejně tak odpady z [adresa] jsou svedeny do septiku domu [adresa]. Předmětný znalecký posudek velmi přesně popisuje stav nemovitostí, tj. že dům [adresa] je ve velmi špatném technickém stavu, je neobyvatelný a na obvodových zdech jsou patrné známky statického narušení. Nemovitosti se navíc nacházejí ve vnější zóně havarijního plánování – objektu [právnická osoba] a existuje tak možnost ohrožení explozí výbušnin a střeliva. 3. Žalobkyně označila znalecký posudek č. ZP [číslo] za neaktuální, nicméně i v tomto posudku byly nemovitosti oceněny na částku 942 467 Kč a až poté, z důvodu nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů, byla cena snížena až na částku 282 000 Kč. Žalobkyně tak s ohledem na plynutí času požaduje vypořádací podíl ve výši 600 000 Kč. I nadále setrvala na variantně prodeje nemovitostí do vlastnictví žalované, pokud bude schopna vyplatit požadovaný vypořádací podíl. 4. V reakci na doplnění znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] č. [tel. číslo] ze dne 5. 6. 2023 žalobkyně v podání ze dne 27. 6. 2023 uvedla, že s výší vypořádacího podílu 545 000 Kč stanovenou znalkyní sice nesouhlasí, nicméně s ohledem na procesní ekonomii se tuto částku rozhodla akceptovat, pokud žalovaná prokáže svou solventnost. Současně ovšem požadovala po žalované úhradu nákladů řízení. Žalovaná v podání ze dne 27. 6. 2023 rovněž cenu stanovenou znalkyní v doplnění znaleckého posudku akceptovala. Ohledně nákladů řízení pak odkázala na charakter řízení jako iudicia duplex, kdy by si měl každý z účastníků nést své náklady sám. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 30. 6. 2021 soud zjistil, že žalobkyně společně se žalovanou vlastní každá ideální podíl ½ na nemovitostech uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku. 6. Z výzvy ze dne 18. 1. 2022 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k jednání o vypořádání spoluvlastnictví. Další komunikaci účastníků doložila e-mailovou komunikací z února 2022. 7. Ze znaleckého posudku č. ZP [číslo] [právnická osoba] ze dne 20. 5. 2020 soud zjistil, že obvyklá cena ideální spoluvlastnického podílu nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku činí 282 000 Kč. 8. Z výpisu účtu žalované ze dne 8. 10. 2022 soud zjistil, že na účtu č. [bankovní účet] byla k předmětnému dni evidována částka 401 112,90 Kč. 9. Z vyjádření [právnická osoba] s. r. o. soud zjistil, že budova [adresa] byla postavena v 19. století. V objektu nefunguje elektřina a není funkční ani vodovodní řad. Stavba samotná je v havarijním stavu a nebezpečná k jakémukoliv používání. Z pohledu stavební firmy a po konzultaci se statikem je objekt neopravitelný. Z uvedeného důvodu firma doporučila demolici než opravy, které by vyšly mnohem dráž. Současný stav společnost zdokumentovala na přiložených fotografiích, z nichž je patrný neutěšený stav nemovitosti. 10. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] č. [tel. číslo] ze dne 10. 11. 2022 soud zjistil, že obvyklá cena nemovitostí ve spoluvlastnictví účastníků řízení činí 1 150 000 Kč, podíl jednoho účastníka tak činí 575 000 Kč. 11. Z vyjádření Obvodního báňského úřadu pro území krajů [anonymizováno] a [příjmení] ze dne 30. 3. 2023 soud zjistil, že sporné nemovitosti se nacházejí ve vnější zóně havarijního plánu, který vypracoval Hasičský záchranný sbor [územní celek], Územní odbor [obec]. Tímto plánem není nijak omezeno užívání objektů v jeho hranicích, pouze upozorňuje na povinnost podřídit se v případě mimořádné situace pokynům velitel integrovaného zásahu. Skutečnost, že předmětné nemovitosti leží ve čtvrtém bezpečnostním pásmu [právnická osoba], nebrání užívání nemovitostí a stavbě dalších objektů na dotčených pozemcích. Podle existujících vyhlášek je pro dané pásmo vymezen i rozsah poškození nemovitostí očekávaný v případě mimořádné události, konkr. se jedná o částečné poškození zasklených oken. Je potom na projektantovi, aby v případě stavební činnosti přihlédl k bezpečnostní vzdálenosti od objektů, v nichž se nakládá s výbušninami. 12. Z výslechu znalkyně při jednání dne 1. 3. 2023 a následného doplnění znaleckého posudku, jímž bylo reagováno na výhrady žalované ke znaleckému posudku č. [tel. číslo] ze dne 10. 11. 2022, tj. z doplnění znaleckého posudku ze dne 5. 6. 2023 soud zjistil, že znalkyně nově zohlednila vyjádření Obvodního báňského úřadu ze dne 30. 3. 2023 týkající se zařazení nemovitostí do zóny havarijního plánování. Předmětné vyjádření, které v době zpracování znaleckého posudku neměla znalkyně k dispozici, ovlivnilo výslednou cenu předmětných nemovitostí tak, že znalkyně původní cenu ponížila o částku 60 000 Kč na výslednou cenu nemovitostí 1 090 000 Kč. Výše vypořádacího podílu by tak činila 545 000 Kč. 13. Z výpisu účtu žalované k 25. 6. 2023 soud zjistil, že k předmětnému datu se na účtu nacházela částka 545 166,68 Kč. 14. Na základě shora uvedených skutečností dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Předně je třeba označit za nespornou skutečnost, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku a to ideálního podílu 1/2. Z vyjádření účastníků bylo zjištěno, že žalobkyně souhlasila s prodejem spoluvlastnického podílu žalované, pokud tato osvědčí solventnost. Žalovaná s odkupem podílu žalobkyně rovněž souhlasila. Cena shora uvedených nemovitostí byla stanovena na základě znaleckého posudku č. [tel. číslo] ze dne 10. 11. 2022, resp. jeho doplnění ze dne 5. 6. 2023 na částku 1 090 000 Kč. Výše vypořádacího podílu tak činila 545 000 Kč, kterou žalobkyně z důvodu procesní ekonomie v podání ze dne 27. 6. 2023 akceptovala, stejně tak učinila žalovaná v podání ze dne 3. 7. 2023. Výši vypořádacího podílu tak lze rovněž považovat za nespornou. Z výpisu účtu žalované ze dne 25. 6. 2023 vyplynulo, že disponuje dostatkem finančních prostředků pro zaplacení stanovené ceny vypořádacího podílu. 15. Po právní stránce soud hodnotil věc následovně. 16. Dle § 1140 odst. 1 o. z. platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 17. Dle § 1141 odst. 2 o. z. se spoluvlastníci vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvl