6 C 32/2024-154 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 1. 2. 2024 domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, a to k pozemku st. p. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – rodinný dům a pozemku p. č. , hodnota, - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a nařízení prodeje těchto nemovitých věcí. Každý z účastníků vlastní předmětné nemovitosti v podílu ½. Žalobkyně předmětný podíl na nemovitostech koupila na základě kupní smlouvy ze dne 2. 11. 2023 od svého právního předchůdce PREXIMA nemovitosti s. r. o.2. Žalovaný k žalobě uvedl, že se o změně ve vlastnictví druhého spoluvlastnického podílu dozvěděl až z žalobního návrhu. Žalovaný má k předmětným nemovitostem hluboký vztah, jsou ve vlastnictví rodiny po dobu delší 7 desetiletí. Žalovaný získal svůj spoluvlastnický podíl v roce 2019 darem od svého strýce , jméno FO, , kdy hlavním motivem darování bylo právě zachování majetku v rodinných rukou. Ve vlastnictví rodiny jsou také pozemky v bezprostředním okolí stavby. Do vlastnictví právní předchůdkyně žalobkyně - společnosti PREXIMA nemovitosti s. r. o. se spoluvlastnický podíl, který patřil druhému strýci žalovaného , jméno FO, , dostal v důsledku tíživé finanční situace pana , jméno FO, . Společnost PREXIMA nemovitosti s. r. o. jej tehdy koupila v rámci insolvenčního řízení za pouhých 100 000 Kč, aniž by rodina o potížích věděla. Žalobce již v minulosti nechal zpracovat Stavebně technický průzkum předběžného rozdělení objektu na dvě samostatné jednotky, v rámci budovy nyní existují dvě samostatné bytové jednotky. Žalovaný navrhl zrušení podílového spoluvlastnictví a rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky.3. Strany následně jednaly i přímo v nemovitosti, kdy se především žalobkyně seznámila se stavem nemovitostí. Žalovaný projevil vůli k odkupu předmětných nemovitostí do svého výlučného vlastnictví. Strany sjednaly, že za tím účelem žalovaný nechá zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí. Žalobkyně si vyhradila možnost nechat zpracovat revizní znalecký posudek v případě, že by s vypracovaným posudkem nesouhlasila.4. Žalovaný ve věci nechal zpracovat znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , s jehož závěry žalobkyně nesouhlasila a k dohodě mezi účastníky tak nedošlo.5. Žalovaný uvedl, že nemovitosti jsou v havarijním stavu, do nemovitosti je přivedena elektřina, ale je odpojena z důvodu nebezpečí a z důvodu velmi starého jističe. Jaká je kvalita vody ve studni nezjišťoval. V okolí nemovitosti jsou závody, které její hodnotu snižují. Betonárka je do 1 km, obalovna do 1,2 km a vzdušnou čarou do 1 km je centrální skládka odpadu pro Českotřebovsko, která je i ze štítu domu vidět a v létě je to cítit. Dále zmínil, že 700 m od nemovitosti podél rybníka probíhá chov skotu, prasat a ovcí. Byl ochoten vyplatit žalobkyni vypořádací podíl dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, .6. Ze spisu vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 6 C 250/2021 soud zjistil, že dne 19. 9. 2021 podala společnost PREXIMA nemovitosti s. r. o. žalobu proti žalovanému na zrušení a vypořádání týchž nemovitostí. Ze strany žalovaného byl předložen návrh na rozdělení nemovitosti na dvě jednotky. Následně soud se souhlasem účastníků usnesením ze dne 21. 9. 2022, č. j. 6 C 250/2021-47 řízení podle § 110 o. s. ř. přerušil a následně po uplynutí jednoho roku usnesením ze dne 19. 10. 2023, č. j. 6 C 250/2021-48 řízení zastavil.7. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, předloženého žalovaným soud zjistil, že posudek byl zpracován v září 2024 a znalec stanovil obvyklou cenu celých nemovitostí na částku 312 260 Kč. Z důvodu velmi špatného technického stavu stavby, kdy objekt nelze stavebně zachránit, je stavba určená znalcem k odstranění. Cena stavby se potom určí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění snížená o nezbytné náklady na zbourání, odklizení materiálu na skládku, popř. i o náklady na úpravu terénu. Je evidentní, že výše uvedené náklady jednoznačně převýší obvyklou cenu použitelného materiálu a v takových případech je cena stavby podle § 26 odst. 3 vyhlášky č. 434/2023 Sb. nulová. Obvyklou cenu pozemků st. p. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, potom znalec stanovil na částku 312 260 Kč, když uvedl, že oba pozemky tvoří jeden funkční celek, jsou mírně svažité, volně přístupné, neoplocené, nelze je přesně polohově určit, nemají vytyčené hranice, nacházejí se v blízkosti poměrně frekventované silnice směr , adresa, , jsou zatížené hlukem, prachem, exhalacemi a otřesy od nákladní s osobní dopravy z betonárky a asfaltové živičné obalovny kameniva, velmi dlouhé docházkové vzdálenosti do centra obce , adresa, , v lokalitě bez občanské vybavenosti.8. Žalobkyně se znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, nesouhlasila. Dle konzultantů žalobkyně, která se sama pohybuje v oboru nemovitostí, se poptávka po samotách zvyšuje a tím se dlouhodobě zvyšuje i cena pozemků. Konzultant žalobknyě byl předmětnou nemovitost shlédnout a označil lokalitu jako „luxusní místo, polosamotu u málo frekventované silnice na okraji obce, ale stále dobře dostupnou“. Doporučil ji inzerovat za prodejní cenu 1 100 000 Kč.9. Při jednání dne 20. 2. 2025 soud přibral do řízení znalce , tituly před jménem, , jméno FO, a provedl jeho výslech. Znalec odkázal na zpracovaný znalecký posudek, nechtěl na něm nic měnit ani doplňovat. Pro porovnání použil tři pozemky v Opatově, což je ve vzdálenosti 3 km od oceňované nemovitosti. Ze sdělení realitních kanceláří první pozemek dosud nebyl prodán, druhý pozemek byl prodán za částku 1 590 Kč/m2, tento pozemek koupil kupec, který má k Opatovu úzký vztah a třetí pozemek byl z nabídky stažen, protože nebyl žádný zájemce. Na předmětném pozemku stojí bývalá zemědělská usedlost, která je v katastrofálním stavu a která pozemek silně zatěžuje. Jsou tam propadlé stropy, hrozí riziko úrazu, nemovitost je plná hader, plastů a dalšího odpadu, jsou tam dva vraky aut. Do nemovitosti není zaveden plyn, voda ani kanalizace, je tam k dispozici studna. V blízkosti usedlosti je poměrně frekventovaná silnice a nákladní doprava způsobuje hluk, vibrace a otřesy. V blízkosti nemovitosti je betonárka a živičná obalovna kameniva, o skládce znalec ani nevěděl. Dále je v blízkosti domu sloupové vedení vysokého napětí a ochranné pásmo 7 metrů od krajního vodiče zasahuje do obou parcel. V posudku počítal s 15 % srážkou ceny oproti nabídkám realitních kanceláří, protože nabídky obsahují provizi a hodnotil porovnávací pozemky s oceňovaným pozemkem. Všechny tři pozemky se nedají s oceňovaným pozemkem srovnat, protože oceňovaný pozemek nesplňuje kritéria pro prodej – nejsou tam přípojky, nemovitost je ve špatném stavu. Z tohoto všeho znalci vyšla cena pozemku na částku 260 Kč/m2. Znalec dále uvedl, že kdyby posudek vypracovával pro soud, tak by zaměřil ještě obestavěný prostor a pomocí technických ukazatelů by spočítal hodnotu nemovitosti, kterou by zřejmě z důvodu jejího stavu ponížil o 90 %. Cena nemovitosti by byla minimální a zcela jistě by byla nižší než náklady na demolici. Vyhláška na toto pamatuje tím, že pokud by náklady na demolici a odvoz suti a skládkovné převýšily hodnotu použitelného materiálu z nemovitosti, tak je hodnota nemovitosti nulová. V tomto případě to tak 100 % bude. Na demolici nebude 1 000 000 Kč stačit, protože je tam i nebezpečný odpad, který se musí likvidovat zvláštním způsobem. Ohledně dvou stromů se domnívá, že bude problematické získat i souhlas s pokácením. Zápach ze skládky a provoz kolem nemovitosti její cenu snižuje.10. V návaznosti na výslech znalce , tituly před jménem, , jméno FO, žalobkyně předložila soudu vyjádření , jméno FO, k posouzení tržní hodnoty nemovitosti, který stanovil cenu nemovitostí v částce 847 916 Kč. Tržní cenu stanovil na základě porovnání podobných nemovitostí v podobně stavebně-technickém stavu a s podobnou celkovou rozlohou pozemku. Jedná se o poměrně málo obvyklou nemovitost. Pozemek určený k bydlení na malebné polosamotě, bez přímých sousedů, v blízkosti rybníka, avšak s dobrou dostupností a v dojezdové vzdálenosti blízkých měst (, adresa, , , adresa, ), se na trhu s nemovitostmi nevyskytuje často. Tato jedinečnost má pozitivní vliv na hodnotu pozemku. Na druhou stranu je významným faktorem ovlivňujícím cenu stavebně-technický stav stávajícího objektu. Skutečnost, že bude pravděpodobně nutné provést demolici, představuje pro potenciálního kupujícího dodatečné náklady. Tyto náklady byl zohledněny při stanovení tržní ceny.11. S ohledem na námitky žalobkyně soud v řízení ustanovil znalkyni , tituly před jménem, , jméno FO, a zadal jí zpracovat posudek na stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí s tím, aby se znalkyně seznámila s posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, a vypořádala se s námitkami účastníků obsaže