17 C 196/2025-154 — Okresní soud ve Svitavách

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 15. 9. 2025 se žalobci domáhali zaplacení 499 999,83 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 499 999,83 Kč od 1. 9. 2024 do zaplacení z dohody o rezervaci nemovitosti ze dne 13. 6. 2024, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova – rodinný dům č. p. , Anonymizováno, (dále jen „nemovitost“ apod.), ve které se žalovaný zavázal nejpozději do 15. 6. 2024 složit na účet , právnická osoba, ., (dále též jen „, právnická osoba, “) jakožto zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 499 999,83 Kč, a nejpozději do 30. 8. 2024 uzavřít se žalobci kupní smlouvu za cenu 9,5 mil. Kč, žalovaný však do dnešního dne nesložil na účet zprostředkovatele rezervační poplatek a k uzavření kupní smlouvy z tohoto důvodu nedošlo; nesplněním povinnosti složit rezervační poplatek došlo ke zmaření uzavření smlouvy, žalobcům tedy náleží smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku.2. Žalovaný ve svém vyjádření neuznal žalobou uplatněný nárok; učinil nesporným uzavření dohody o rezervaci nemovitosti, ale rozporoval tvrzení, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na jeho straně, k uzavření smlouvy nedošlo z důvodu, že před podpisem dohody byl uvedený v omyl ohledně předmětu koupě, když byl ujišťován o tom, že nemovitost má jiné vlastnosti než ve skutečnosti měla, jak zjistil po podpisu dohody; následně se nastalou situaci pokusil se žalobci řešit. Žalovaný měl zároveň za to, že i kdyby nebyl uveden v omyl ohledně předmětu koupě, nárok na zaplacení smluvní pokuty nemohl platně vzniknout z následujících důvodů: – povinnost uzavřít kupní smlouvu zanikla absencí výzvy k jejímu uzavření v souladu s ustanovením § 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „obč. zák.“) kdy se zánikem hlavního závazku zanikl i nárok na zaplacení smluvní pokuty; – závazek uzavřít kupní smlouvu může být neplatný podle § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování; a – nárok na smluvní pokutu mohl vzniknout pouze za předpokladu, že rezervační poplatek byl zaplacený, jinak nikoli.3. Na jednání konaném dne 7. 1. 2026 žalobci uvedli, že neznají důvody, proč žalovaný neuzavřel smlouvu, ale že předpokládaným důvodem je skutečnost, že žalovaný nezaslal žalobcům návrh smlouvy; dalším důvodem je nesložení rezervační zálohy a odstoupení od smlouvy, které žalobci učinili dopisem ze dne 24. 3. 2025 z důvodu nezaplacení rezervačního poplatku.4. Žalovaný ve svém dalším doplňujícím vyjádření uvedl, že za žalobce komunikoval , jméno FO, a za žalovaného komunikoval , právnická osoba, . Před podpisem dohody o rezervaci nemovitosti se uskutečnila schůzka, které se zúčastnili mj. , jméno FO, , , právnická osoba, jako zástupce zprostředkovatele, , jméno FO, a žalovaný, přičemž ze strany , adresa, byl žalovaný opakovaně i na přímý dotaz výslovně ujištěn, že k nemovitosti je vydáno stavební povolení pro výstavbu bytových jednotek. Teprve po podpisu dohody žalovaný zjistil, že k nemovitosti je vydáno stavební povolení nikoli na bytový dům, ale na ubytovací zařízení – rodinný dům s apartmány. Tento předmět koupě byl zcela odlišný od toho, jaký zamýšlel koupit, proto se cítil být uvedený v omyl ohledně předmětu koupě ze strany , adresa, jakožto zástupce žalobců. Žalovaný potom souhlasil s tím, že žalobci dosáhnou změny vydaného stavebního povolení k nemovitosti tak, že bude povolena výstavba 3 bytových jednotek a 4 ateliérů. Podle předběžné informace , právnická osoba, , adresa, ze dne 25. 7. 2024 bylo lze požadovaný záměr realizovat formou změny stavebního povolení; strany se domluvily, že uzavřou novou smlouvu o smlouvě budoucí, podle níž mělo být podmínkou pro uzavření budoucí kupní smlouvy vydání nového či změněného stavebního povolení, přičemž návrh této smlouvy , právnická osoba, odeslal , adresa, e-mailem ze dne 10. 10. 2024. Kupujícím již neměl být žalovaný, ale , právnická osoba, Revize návrhu smlouvy se mu vrátila e-mailem ze dne 10. 11. 2024, k následnému uzavření žádné smlouvy však již nedošlo.5. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že , právnická osoba, , žalovaný a (dále uvedený) , jméno FO, byli makléři , právnická osoba, .6. Výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno vlastnictví žalobců předmětných nemovitostí.7. E-mailovou konverzací bylo prokázáno, že , jméno FO, odeslal , jméno FO, podkladový materiál k bytovému domu e-mailem ze dne 9. 4. 2024 včetně objemové studie , právnická osoba, , právnická osoba, , , adresa, , ve které se počítalo s výstavbou 7 bytových jednotek.8. Dohodou o rezervaci nemovitosti bylo prokázáno, že žalobci jako prodávající, žalovaný jako kupující a , právnická osoba, jako zprostředkovatel jednající prostřednictvím , jméno FO, uzavřeli dohodou ze dne 13. 6. 2024, ve které si ujednali mj. následující:Podle bodu 1. kupující prohlašuje, že má vážný zájem koupit a nabýt do svého vlastnictví předmětné nemovitosti za celkovou kupní cenu ve výši 9,5 mil. Kč.Podle bodu 3. kupující prohlašuje, že se seznámil s faktickým a právním stavem předmětných nemovitostí, prohlédl si je před podpisem této dohody a požadovanou kupní cenu akceptuje a za tuto kupní cenu je chce během níže sjednané doby rezervace koupit a tak následně nabýt do svého vlastnictví, přičemž kupní cenu je schopen zaplatit nejpozději do 30 dnů od uzavření kupní smlouvy.Podle bodu 4. prodávající se zavazují, že od uzavření této dohody do 30. 8. 2024 budou předmětné nemovitosti pro kupujícího rezervovat, tj. prodávající ani sám, ani prostřednictvím zprostředkovatele nebude jednat s jinými osobami o prodeji předmětných nemovitostí… Prodávající a kupující se zavazují během doby rezervace kupní smlouvu v níže uvedeném smyslu uzavřít.Podle bodu 5. za rezervaci předmětných nemovitostí ve smyslu této rezervační dohody se kupující zavazuje zaplatit prodávajícím nejpozději do 15. 6. 2024 na bankovní účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 499 999,83 Kč. Rezervační poplatek se v případě uzavření kupní smlouvy během doby rezervace kupujícímu započte na kupní cenu, tzn. dojde-li k uzavření kupní smlouvy během doby rezervace, doplatí kupující již jen rozdíl mezi kupní cenou a zaplaceným rezervačním poplatkem.Podle bodu 6. připsáním rezervačního poplatku na bankovní účet zprostředkovatele se rezervační poplatek stává majetkem prodávajících.Podle bodu 8. smluvní strany se dohodly, že pokud během doby rezervace nedojde z jakéhokoli důvodu na straně kupujícího k uzavření kupní smlouvy, vznikne uplynutím doby rezervace prodávajícím vůči kupujícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku… Prodávající a zprostředkovatel se dohodli, že pro případ, kdy vznikne prodávajícím nárok na smluvní pokutu vůči kupujícímu, vznikne zprostředkovateli vůči prodávajícím nárok na paušální náhradu nákladů spojených s vyhledáním kupujícího a na administraci této rezervační dohody, a to ve výši 50 % rezervačního poplatku.Podle bodu 11. nebude-li rezervační poplatek na bankovní účet zprostředkovatele vytvořený zvlášť pro tento obchodní případ připsán ve lhůtě dle čl. 5 této rezervační dohody, je prodávající anebo zprostředkovatel oprávněn do okamžiku připsání částky rezervačního poplatku na bankovní účet zprostředkovatele vytvořený zvlášť pro tento obchodní případ od této rezervační dohody odstoupit. Odstoupení kterékoli z uvedených smluvních stran se tato dohoda ruší jako celek a účinností pro všechny smluvní strany.9. Předběžnou informací , právnická osoba, , adresa, ze dne 25. 7. 2024, č. j. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bylo prokázáno, že stavba byla povolena rozhodnutím ze dne 8. 6. 2022 s tím, že byl povolen záměr změny dokončení stavby – přístavba, nástavba a stavební úprava řadového rodinného domu obsahujícího 2 bytové jednotky a 5 apartmánů, a že předmětem informace je možnost realizace 3 bytových jednotek a 4 ateliérů.10. E-mailovou konverzací bylo prokázáno, že , jméno FO, odeslal , jméno FO, předběžnou informaci e-mailem ze dne 28. 6. 2024.11. E-mailovou konverzací bylo prokázáno, že , právnická osoba, odeslal , adresa, návrh nové smlouvy o smlouvě budoucí e-mailem ze dne 10. 10. 2024, přičemž přílohou e-mailu byl koncept smlouvy, ve které je jako budoucí kupující uvedena , právnická osoba, ; koncept obsahoval také podmínku změny stavebního povolení nebo vydání nového povolení a kupní cenu ve výši 9 mil. Kč.12. E-mailovou konverzací bylo prokázáno, že , jméno FO, odeslal , jméno FO, revidovanou verzi návrhu smlouvy o smlouvě budoucí e-mailem ze dne 10. 11. 2024, přičemž přílohou e-mailu byl revidovaný koncept smlouvy včetně povinnosti budoucí kupující složit zálohu 500 000 Kč.13. Žádostí o sdělení informací k dohodě o rezervaci nemovitosti včetně doručenky bylo prokázáno, že žalobci žádali , jméno FO, o sdělení informací o dosavadním průběhu realitní transakce dopisem ze dne 5. 3. 2025.14. Předžalobní výzvou bylo prokázáno, že žalobci odeslali žalovanému předžalobní výzvu ze dne 14. 4. 2