3 C 244/2025-32 — Okresní soud ve Svitavách

1. Žalobce se žalobou podanou k Okresnímu soudu ve Svitavách dne 10. 12. 2025 domáhá po žalované zaplacení 32 800 Kč se příslušenstvím představujících nezaplacené nájemné za období od dubna 2025 do července 2025, smluvní pokutu a náhradu nákladů spojených s uvedením bytu do původního stavu. Žalobu odůvodnil tím, že pronajal žalované byt č. , hodnota, na adrese , adresa, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 8 250 Kč měsíčně se splatností do 22. dne měsíce předcházejícího měsíci, na který se nájemné platí. Žalovaná se však dostala prodlení se zaplacením nájemného za měsíce duben 2025 až červenec 2025. Byt opustila dne 8. 7. 2025, aniž by jej žalobci řádně předala. Přitom byt zanechala v nevyhovujícím stavu. Žalované tak vznikla povinnost zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 5 000 Kč podle čl. V. odst. 5 nájemní smlouvy a současně povinnost zaplatit žalobci náklady na výmalbu ve výši 9 800 Kč. Dluh žalované tak činil celkem 47 800 Kč. Dne 14. 11. 2024 žalovaná složila kauci ve výši 15 000 Kč, kterou žalobce započetl na dluhy žalované vzniklé z nájemního vztahu. Dluh žalované tak po odečtení kauce činí 32 800 Kč. Žalobce dále požaduje po žalované zaplatit zákonný úrok z prodlení z jednotlivých dlužných částek před odečtením kauce, konkrétně z částky 8 250 Kč od 23. 3. 2025 do zaplacení, z částky 8 250 Kč od 23. 4. 2025 do zaplacení, z částky 8 250 Kč od 23. 5. 2025 do zaplacení, z částky 8 250 Kč od 23. 6. 2025 do zaplacení, z částky 5 000 Kč od 8. 7. 2025 do zaplacení a z částky 9 800 Kč od 23. 7. 2025 do zaplacení. Žalované byla předžalobní výzva k plnění odeslána dne 9. 1. 2026.2. Žalovaná se k řádně doručené žalobě přes výzvy a poučení soudu nevyjádřila.3. K jednání nařízenému na den 18. 2. 2026 se žalovaná bez omluvy nedostavila, ačkoliv jí bylo předvolání k jednání doručeno řádně a včas. Soud proto věc projednal a rozhodl v její nepřítomnosti podle § 101 odst. 3 o. s. ř.4. Žalobce u jednání soudu na podané žalobě setrval, neboť žalovaná dosud nic nezaplatila na žalovanou částku. Žalobce dále uvedl, že jistotu, kterou žalovaná složila při podpisu nájemní smlouvy, započítal vůči pohledávce za žalovanou ke dni 8. 8. 2025, tj. jeden měsíc po skončení nájmu tak, jak bylo ujednáno v nájemní smlouvě. Žalobce vyzýval žalovanou k zaplacení smluvní pokuty a nákladů na výmalbu až v předžalobní výzvě ze dne 9. 1. 2026.5. Z jednotlivých důkazů soud zjistil následující skutečnosti:6. Z informace z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že žalobce je vlastníkem bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, .7. Z nájemní smlouvy ze dne 14. 11. 2024 bylo prokázáno, že žalobce pronajal žalované byt č. , hodnota, na adrese , adresa, . Trvání nájmu bylo sjednáno od 14. 11. 2024 do 30. 11. 2025. Nájemné včetně záloh na služby spojené s užíváním bytu činilo 8 250 Kč měsíčně (nájemné 7 500 Kč a zálohy na služby 750 Kč) a bylo splatné do 22. dne předchozího měsíce. Při podpisu smlouvy žalovaná zaplatila jistotu ve výši 15 000 Kč. Jistotu byl žalobce oprávněn použít k úhradě pohledávek na nájemném nebo k úhradě jiných povinností nájemce v souvislosti s nájmem (zejména náhrada škody za poškození bytu či budovy), jinak byl žalobce povinen jistotu vrátit žalované do jednoho měsíce ode dne, kdy žalovaná nemovitost vyklidí a předá pronajímateli (článek III. bod 3. a 4.). V případě skončení nájmu vznikla žalované povinnost byt uklidit a vyklidit, vybílit, odstranit závady a předat jej pronajímateli. Při prodlení s touto povinností dala žalobci souhlas k tomu, aby nemovitost otevřel, nechal vyklidit, případné věci v ní nalezené uskladnil, to vše na náklady nájemce. V případě porušení této povinnosti žalované vznikla povinnost zaplatit žalobci smluvní pokutu dle § 2254 o. z. až ve výši 5 000 Kč a účelně vynaložené náklady na uvedené do původního stavu.8. Z fotografické dokumentace soud zjistil, že žalovaná opustila pronajatý byt neuklizený, nevyklizený a nevymalovaný.9. Z faktury společnosti , právnická osoba, , IČO , IČO, , č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 23. 7. 2025 vyplynulo, že náklady na vymalování předmětného bytu činily 9 800 Kč a tyto žalobce platil v hotovosti.10. Z předžalobní výzvy ze dne 9. 1. 2026 bylo zjištěno, že žalobce vyzýval žalovanou k zaplacení žalovaných částek do sedmi dnů od doručení výzvy s upozorněním na soudní vymáhání v případě dobrovolného nezaplacení. Výzva byla žalované odeslána dne 9. 1. 2026 na adresu trvalého bydliště, jak vyplynulo z podacího lístku.11. O skutkovém stavu lze uzavřít, že žalobce pronajal žalované byt specifikovaný v odstavci 1. tohoto odůvodnění na základě nájemní smlouvy ze dne 14. 11. 2024. Žalovaná byla povinna hradit žalobci nájemné včetně záloh na služby spojené s užíváním bytu ve výši 8 250 Kč měsíčně do 22. dne předchozího měsíce. Žalovaná však nezaplatila nájemné za duben až červenec 2025 v celkové výši 33 000 Kč (4 měsíce x 8 250 Kč). Žalovaná opustila předmětný byt dne 8. 7. 2025, přičemž jej žalobci nepředala řádně vyklizený. Byt byl neuklizený a nevymalovaný. Z důvodu nikoliv řádného předání bytu žalované vznikla povinnost zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 5 000 Kč a náklady na vymalování bytu, které žalobce vynaložil dne 23. 7. 2025 v částce 9 800 Kč. Žalovaná nezaplatila žalobci ani dlužné nájemné za uvedené měsíce, ani smluvní pokutu a náklady na výmalbu bytu v celkové částce 47 800 Kč. Na tuto dlužnou částku žalobce započetl dne 8. 8. 2025 jistotu ve výši 15 000 Kč, kterou žalovaná zaplatila při podpisu nájemní smlouvy. Dlužná částka tak činí celkem 32 800 Kč. Žalobce vyzýval žalovanou k zaplacení dlužné částky výzvou ze dne 9. 1. 2026, avšak neúspěšně. Žalovaná na svůj dluh nic nezaplatila.12. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.13. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.14. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.15. Podle § 2254 odst. 2 první věty o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.16. Po právní stránce soud hodnotil věc jako spor z nájmu bytu podle § 2201 a násl. o. z., podle kterých bylo povinností žalované platit za pronajatý byt nájemné ve výši 7 500 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 750 Kč, a to po celou dobu užívání předmětného bytu. Žalovaná však tuto svoji povinnost nesplnila, když žalobci neuhradila nájemné spolu se zálohami na služby spojenými s užíváním bytu v celkové výši 8 250 Kč měsíčně za měsíce duben až červenec 2025. Dluh žalované na těchto platbách po skončení nájmu činil 33 000 Kč (8 250 Kč x 4 měsíce). Předmětné platby byly podle § 2251 odst. 1 o. z. a nájemní smlouvy splatné k 22. dni předcházejícího měsíce. Jestliže tedy žalovaná tyto platby do 22. dne předmětného měsíce nezaplatila, je v prodlení s jejich úhradou od 23. dne měsíce předcházejícího měsíci, na které se dané platby platí, a od tohoto dne žalobci náleží právo na zaplacení zákonných úroků z prodlení z jednotlivých dlužných plateb nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu podle § 1970 o. z., a to až do dne zaplacení jednotlivých dlužných částek.17. Žalovaná při sjednání nájmu bytu zaplatila jistotu ve výši 15 000 Kč. Tuto žalobce započetl na dluh žalované z nájmu ke dni 8. 8. 2025, tedy jeden měsíc po skončení nájmu v souladu s § 2254 odst. 2 o. z. a smluvními ujednáními. Podle § 1933 odst. 1 poslední věta o. z. je třeba započíst jistotu na nejdříve splatný dluh, což bylo v daném případě dlužné nájemné a zálohy na služby za měsíce duben 2025 a květen 2025. Nájemné a zálohy na služby za měsíc duben 2025 ve výši 8 250 Kč tak byly dne 8. 8. 2025 zcela uhrazeny a pouze do tohoto dne lze z uvedené dlužné částky žalobci přiznat zákonný úrok z prodlení. Právo na zaplacení úroku z prodlení lze totiž požadovat pouze z výše aktuální dlužné částky ve smyslu § 1970 o. z. Žalobci proto přísluší právo na zaplacení úroku z prodlení z nájemného a záloh na služby za duben 2025 od 23. 3. 2025 do dne 8. 8. 2025. Jelikož žalovaná od 9. 8. 2025 již nic na těchto platbách za duben 2025 nedlužila, tak žalobci od uvedeného dne již nepřísluší právo na zaplacení úroku z prodlení z této v důsledku započtení již zaniklé pohledávky. Požadoval-li tedy žalobce přiznání zákonného úroku z prodlen