4 C 91/2023-141 — Okresní soud v Táboře

1. Žalobou doručenou k procesnímu soudu dne , datum, se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, , kterou dal žalovaný žalobci dne , datum, není oprávněná a tedy je neplatná, když žalobu odůvodnil tím, že mu coby nájemci byla dne , datum, doručena výpověď nájmu bytu ze strany žalovaného, coby vlastníka a pronajímatele předmětného bytu z důvodů § 2088 odst. 1 písm. a) zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.), když je mu kladeno za vinu, že nedbá pravidel obvyklých pro chování v domě a nedodržuje podobu nájmu o rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Žalobce považuje výpověď za neoprávněnou, neboť se žádného závadového chování on, ani ostatní členové rodiny nikterak nedopouští a pokud mu byly v minulosti žalovanými vytčeny nedostatky, ty už odstranil a napravil.2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že chování žalobce se neslučuje s řádným užíváním bytu a nejedná se o sporadické, ale soustavné porušování povinností nájemce. Chování rodiny žalobce se vymyká místním poměrům, byt i dům jsou poškozovány, není prováděna běžná údržba bytu. Způsob, jakým žalobce a jeho rodina užívá byt je obtěžující pro sousedy. I přes písemnou výzvu žalobce nedbá pravidel obvyklých pro chování v domě a nedodržuje rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů a způsob, jakým žalobcem byt užívá lze dle ustn. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. označit za hrubé porušení povinností nájemce. Žalovaný učinil tento závěr na základě mnohých podnětů a stížností buď ze strany členů společenství vlastníků jednotek domu čp. 2819, případně na základě stížností a podmětů sousedů žalobce. Na jejich základě provedl žalovaný opakovaně šetření v bytě žalobce zaměřené na dodržování běžné údržby a pořádku v bytě. Při místním šetření bylo zjištěno znečištění fasády v lodžii bytu a následně i značný nepořádek a poškození bytu samotného, jakož i jeho vybavení, dále znečištění stěn, stropů, podlah, rozbitá stropní světla, kryt jističů apod. Byt byl velmi špinavý, byly v něm poházeny odpadky, zbytky jídla, krmení pro zvířata, stelivo, oblečení, v bytě se vyskytoval hmyz. Některé prohlídky zaznamenaly částečné odstranění některých vytýkaných závad, některé naopak prokázaly zhoršení stavu předchozího. Bylo rovněž zaznamenáno znečištění parapetů a fasády domu žalobcem, a to od 6. až do 1. patra domu. Došlo opakovaně k vytopení sousedů, z bytu se šíří zápach, hluk, rány, uživatelé bytu vyhazují z okna různé předměty. O většině závad byla pořízen fotodokumentace.3. S ohledem na zcela rozdílná stanoviska sporných stran, prováděl soud dokazování, jehož výsledky následně hodnotil, a to jak jednotlivě, tak ve vzájemných souvislostech a vyvodil z něho tyto skutkové a následně i právní závěry.4. Shodným tvrzením sporných stran, jakož i nájemní smlouvou mezi účastníky uzavřenou dne , datum, (čl. 6 – 7), má soud prokázáno, že žalovaný jako vlastník pronajal nájemní smlouvou žalobci byt č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, v 7. nadzemním podlaží , Anonymizováno, . Doba nájmu byla sjednána s účinností od , datum, na dobu neurčitou. V rámci odst. IV. bod č. 2 bylo předmětnou smlouvou mimo jiné sjednáno, že se obě smluvní strany dohodly a souhlasí s tím, že podrobnosti užívání bytu a společných prostor domu vymezuje rozhodnutí, kterým se stanoví domovní řád schválený usnesením , adresa, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , který tvoří po vzájemné dohodě pronajímatele a nájemce nedílnou přílohu této smlouvy. Obsahem domovního řádu (viz dokumenty ke sp. zn.) má soud prokázáno, že mimo jiné v článku X. nazvaného Praní prádla, úklid bytu je uvedeno, že nájemce je povinen provádět úklid bytu, praní prádla, vaření a další činnosti tak, aby tím neobtěžoval ostatní nájemce např. nadměrným hlukem, prachem, pachem či jinými nečistotami. V článku XII. nazvaném Klepání a čištění je uvedeno, že koberce, rohožky, žíněnky, přikrývky, peřiny a čalouněný nábytek se mohou vyklepávat pouze na místech k tomu určených, zády co nejvíce od oken obytných místností. Znečištěný prostor uvede nájemce ihned do pořádku. Vyklepávání, vytřepávání nebo shazování jakýchkoliv předmětů z balkónů oken nebo do světlíku není dovoleno. Článek XV. nazvaný Klid v domě v odst. druhém uvádí, že nájemci jsou povinni chovat se po celý den tak, aby neobtěžovali ostatní nájemníky nadměrným hlukem.5. Listinou ze dne , datum, (čl. 8 spisu) má soud prokázáno, že žalovaný dal žalobci výpověď nájmu bytu specifikovaného ve výrokové části tohoto rozsudku, když obsahem výpovědi má soud dále prokázáno, že žalovaný vypověděl nájem bytu žalobci dle ustn. § 2288 odst. 1 písm. a) občan. zákona, dle kterého pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu považuje žalovaný dle obsahu výpovědi chování žalobce spočívající mimo jiné v polití okenních parapetů u zadního pokoje směřujícího do , Anonymizováno, neznámou hnědou tekutinou, 2x vytopení vodou sousedy v koupelně a v předsíni, šíření silného zápachu z bytu žalobce do ostatních bytů, mlácením do topení, z bytu je slyšet hluk, mlácení do podlahy, házení a jsou házeny věci z balkónu k sousedům, přičemž se nejedná o první znečištění, resp. závadné chování, již v srpnu roku 2020 žalovaný zjistil znečištění nově zateplené fasády na balkónu, který je součástí bytu hlínou, dále bylo zjištěno, že byt nevykazuje atributy řádného užívání, je špinavý, zanesený odpadky, poházený věcmi, na podlaze staré a zkažené potraviny, jídlo, zbytky krmení pro zvířata a všudypřítomná špína. Výpověď zároveň obsahuje poučení nájemce vznést dle § 2286 odst. 2 o. z. proti výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení této výpovědi i přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Obsahem doporučené zásilky (viz dokumenty ke sp. zn.) jakož i tvrzením žalobce v žalobě má soud prokázáno, že výpověď nájmu bytu byla žalobci doručena vhozením do poštovní schránky dne 24. 2. 2023, neboť si jí žalobce od 7. 2. 2023 nevyzvedl v úložní době u doručovací pošty.6. E-mailem zaslaným pracovníkovi žalovaného , jméno FO, předsedkyní SVJ , Anonymizováno, , dne , datum, má soud prokázáno, že předsedkyně upozornila na znečištění fasády v lodžii u bytu žalobce č. , hodnota, a zápisem z místního šetření žalované učiněného dne , datum, má soud prokázáno, že žalovaný na základě podnětu tehdejší předsedkyně SVJ provedl prohlídku bytu žalobce s tím, že část znečištění již byla ometena, zbytek se dometl při místním šetření. Bylo zjištěno znečištění uvnitř balkónu s tím, že matka žalobce přislíbila vyčištění. Další prohlídka byla naplánována na polovinu září. Zápisem z místního šetření žalované provedeného dne , datum, má soud prokázáno, že znečištění balkónu od hlíny bylo odstraněno, balkón je čistý. Nicméně problém je čistota bytu, který je všeobecně špinavý, stěny zamatlané, polité, pokálené od much, podlahy silně znečištěné od zbytků krmení od zvířat (králíci, andulky, kocour) a podestýlky; na podlaze je špinavé prádlo, stěny jsou silně znečištěné od much; pozor - nebyla umožněna prohlídka kuchyně – jako důvod uvedeno neumyté nádobí; koupelna je zaházena oblečením, takže se nedá používat; velký nepořádek i v pokoji žalobce – hadry, nepořádek, oblečení, elektronika, špinavé stěny. Matka žalobce na obhajobu uvedla, že všechny věci a domácí práce není schopna provádět, nicméně na úklidu zapracuje. Z prohlídky byly pořízeny fotografie.7. Dopisem adresovaným žalobci ze dne , datum, nazvaným Výzva na odstranění porušování povinností a závadného užívání bytu má soud prokázáno, že žalovaný na základě výše uvedených dvou prohlídek bytu zjistil znečištění fasády, které se podařilo úplně odstranit a dále části balkónu, který však znečištěn zůstal i nadále. Jelikož žalovaný zjistil, že žalobce neužívá byt řádným způsobem, přičemž i jednoznačně specifikoval závady, které byly při místních šetřeních zjištěny a takové jednání žalobce považuje za porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, vyzval žalobce k tomu, aby řádně začal plnit povinnosti nájemce a odstranil závadný stav bytu – závady, znečištění podlah, stěn a stropů a začal ho užívat způsobem, který nebude odporovat dobrým mravům a ustanovení občanského zákona. Upozornil zároveň žalobce, že pokud nebude respektována tato výzva, bude postupovat dle ustn. § 2291 občan. zákona a vypoví mu nájem bytu bez výpovědní doby. K odstranění nedostatků a k jejich nápravě dal žalovaný žalobci lhůtu 15 dnů od doručení této výzvy. Doručenkou od doručované zásilky má soud prokázáno, že tento dopis byl žalovanému doručen dne 20. 10. 2021.8. Zápisem z místního šetření ze dne , datum, provedeným žalovaným v bytě žalobce má soudu prokázáno, že při něm bylo zjištěno, že jsou částečně některé místnosti přemalovány, podlahy vcelku zametené, stav bytu není od poslední návštěvy v horší