2 C 209/2022-415 — Okresní soud v Táboře

1.Žalobkyně se žalobou ve znění tří rozšíření žaloby domáhá po žalovaném zaplacení částky 2 632 157 Kč s příslušenstvím. Předmětem původní žaloby byla nejprve částka 267 111,26 Kč a smluvní pokuta ve výši 10 000 Kč. Svůj nárok žalobkyně odvozuje ze skutečnosti, že dne 10. 12. 2018 uzavřela s žalovaným kupní smlouvu, na jejímž základě nabyla s účinky ke dni 6. 2. 2019 nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, jako pozemek parc. č. , hodnota, o výměře 241 m², jehož součástí je stavba , adresa, , bytový dům. Následně ke dni 5. 6. 2019 sjednala žalobkyně formou notářského zápisu se svým manželem , jméno FO, , nar. , datum, , smlouvu o manželském majetkovém režimu odlišném od zákona, kterou bylo jejich společné jmění rozšířeno tak, že předmět koupě se stal jeho součástí. Žalobkyně až v době, kdy chtěla pokračovat v žalovaným započaté rekonstrukci zjistila, že na předmětu koupě vázne zásadní právní vada spočívající v nedovolené nadstavbě střechy, včetně změněné konstrukce krovu, krytiny a bočních přesahů, ohledně níž bylo zahájeno stavebním úřadem řízení o jejím odstranění, které nebylo v té době skončeno. Při jednáních na Městském úřadu v , Anonymizováno, - stavebním úřadě, byla upozorněna, že novou rekonstrukci může dokončit až v okamžiku, kdy bude pravomocně skončeno řízení o odstranění stavby, které bylo zahájeno již v roce 2007, neboť žalovaný ve skutečnosti neprovedl rekonstrukci střechy, ale nadstavbu, při které měly být změněny konstrukce, zvětšeny přesahy na sousední pozemky a uvedená nadstavba nebyla stavebním úřadem povolena. Žalobkyně tedy nabyla oproti svým očekáváním namísto nemovitosti s částečně provedenou rekonstrukcí střechy, na kterou by mohla navázat, nemovitost, u níž je nová střešní konstrukce provedena tzv. načerno, bez potřebného veřejnoprávního povolení. O řízení o odstranění nepovolené stavby zahájeném již v roce 2007 tak byl žalovaný v době uzavření kupní smlouvy se žalobkyní informován a tyto skutečnosti žalobkyni zjevně záměrně zatajil, včetně toho, že řízení o odstranění stavby bylo dočasně přerušeno z důvodu žádosti žalovaného o dodatečné stavební povolení nepovolených stavebních úprav, nicméně žalovaný v řízení o dodatečném stavební povolení nijak nepokračoval, zřejmě z důvodu, že v něm nebylo možno dosáhnout pozitivního výsledku, neboť nebyly splňovány zákonné podmínky, což žalobkyně zjistila až v průběhu toho, kdy se snažila dodatečné povolení nepovolených stavebních úprav získat. Skončení řízení o dodatečném povolení by pak ze zákona vedlo k pokračování řízení o odstranění nepovolené stavby a vedlo by následně k nucenému nařízení odstranění nepovolené nadstavby střechy. Žalovaný tak za faktického přispění nečinnosti stavebního úřadu, který přehlížel nečinnost žalovaného a v řízení nekonal, v podstatě po celou dobu věděl o váznoucí právní závadě, která nezbytně musela vyústit při jakékoliv snaze o pokračování v rekonstrukci v konečném důsledku k odstranění nepovolené nadstavby střechy. Žalovaný však tyto aspekty žalobkyní zatajil, neposkytl jí žádné vysvětlení a pomoc s řešením této situace a žalobkyně musela sama veškeré skutečnosti zjišťovat za pomoci třetích odborných osob (architekt, projektant a právní zástupce). Žalobkyně tak byla nucena svůj původní záměr rekonstrukce rozdělit do dvou částí, a to jednak samostatně projednat střešní konstrukci v rámci již zahájeného řízení o odstranění nepovolené stavby a samostatně projednat celkovou rekonstrukci budovy, tedy veškeré zbývající zamýšlené úpravy. Řízení týkající se zbylých částí bylo projednáno podle původních představ žalobkyně již v listopadu 2020. Záležitost týkající se nepovolené nadstavby byla velmi komplikovaná a zdlouhavá. Žalobkyně se nejprve pokoušela v rámci řízení o dodatečné povolení původní nadstavby střechy provedené žalovaným zajistit potřebné dodatečné doklady, které reagovaly na důsledky provedené změny, tedy rozšíření a zvýšení konstrukce a z toho vyplývající zvýšené sousedské imise a rušení, především zastínění, pád sněhu a podobně. Vlastníci sousedních nemovitostí se proti důsledkům této nepovolené stavby již od roku 2007 aktivně bránili a pokračovali v tom i ve vztahu k žalobkyni v letech 2020–2022. Žalobkyně zadala prostřednictvím svého architekta zpracování potřebných studií, nicméně bylo zjištěno, že jsou v důsledku stavebních úprav překračovány přípustné limity osvětlení, a že není možné předložit požadované dodatečné podklady a tedy, že není možno docílit dodatečného povolení nadstavby provedené žalovaným. Žalobkyně se po mnoho měsíců snažila projednat případné úpravy střechy či jiná opatření, která by umožnila dodatečné schválení nepovolených úprav. Došlo k opakovaným jednáním na stavebním úřadu i s vlastníky sousedních nemovitostí. Ve výsledku však bylo zjištěno, že jakékoliv úpravy oproti původním parametrům střechy, tj. výška a přesahy jsou vyloučené a nemohou být pro nesplnění zákonných podmínek schváleny, neboť nepovolená nadstavba by zhoršila původní rozsah zastínění a nebylo možné dosáhnout potřebných podmínek denního osvětlení a osvícení sousedních budov. Jakmile toto žalobkyně zjistila, vzala v září 2021 žádost o dodatečné stavební povolení zpět a následně stavební úřad pokračoval v řízení odstranění stavby a rozhodnutím ze dne 21. 7. 2021, č. j. , Anonymizováno, nařídil odstranění stavby, a to odstranění krovu měšťanského domu včetně krytiny, podokapní římsy, obvodového zdiva pod pozednicemi, železobetonového věnce, tj. nepovolené nadstavby střechy předmětu koupě. I poté bylo velmi komplikované postupovat v řízení, neboť bylo zjištěno, že veškerá dosavadní dokumentace předmětu koupě byla ze strany stavebního úřadu neověřená a žalovaný porušil i svou zákonnou povinnost § 125 zák. č. 183/2006 Sb. stavebního zákona uchovávat ověřenou dokumentaci stavby po celou dobu její existence, respektive ji předat žalobkyni v souvislosti s koupí předmětu koupě. Žalobkyně tedy musela komplikovaně dohledávat archivní dokumentaci a následně prokazovat její soulad se stavem před provedením nepovolené nadstavby tak, aby mohla být taková stavební dokumentace ověřena a mohlo se vůbec postoupit v řízení a uvedení střechy do původního stavu. Z opakovaných dotazů a šetření žalobkyně nakonec byla dohledána nad rámec stavebního úřadu dostupných archivních dokumentů další dokumentace architektonického studia , jméno FO, ještě z doby, kdy původní vlastník , adresa, , zvažoval provedení rekonstrukce. Tato dokumentace byla odborně přezkoumána zejména na základě dílčích pozůstatků původních krovů, torz, jejich dílčích prvků a teprve pak mohla být následně stavebním úřadem ověřena. Stavební úřad po shora uvedených šetřeních vydal 1. 6. 2022 rozhodnutí o změně stavby před dokončením č. j. , Anonymizováno, , č. účtu, , jehož obsahem bylo povolení stavebních prací na střeše předmětu koupě odpovídajícím uvedení střechy do původního stavu po nařízení odstranění nepovolené nadstavby. Proti tomuto rozhodnutí se dne 21.6.2022 odvolala majitelka sousední nemovitosti , jméno FO, . , jméno FO, . Posléze došlo opět k opakovaným jednáním na stavebním úřadu, následně opět k úpravě projektu střechy tak, aby striktně odpovídala historickému stavu a k jejich projednání na MPÚ a orgánu státní památkové péče a posléze stavební úřad formou autormedury vyhověl podanému odvolání a změnil původní rozhodnutí o změně stavby před dokončením rozhodnutím ze dne 18. 7. 2022, č. j. , Anonymizováno, které nabylo právní moci dne 16. 8. 2022. Právní vada spočívala v existenci nepovolené nadstavby provedené takzvaně načerno bez potřebného stavebního povolení a ve vztahu k této nepovolené nadstavbě zahájenému řízení o odstranění ve smyslu § 129 stavebního zákona. Žalovaným provedená nepovolená nadstavba byla takové povahy, že i při vynaložení veškerého úsilí nebylo možno dosáhnout jejího dodatečného povolení, ale ve svém důsledku tedy muselo být pokračováno v řízení o odstranění nepovolené nadstavby budovy, které následně bylo nevyhnutelně nařízeno. Závazkový vztah z odpovědnosti za vady sleduje, aby se nabyvateli dostalo ze závazkového právního stavu smluvené plnění bez jakýchkoliv vad. V předmětné věci nebylo možné právní vadu spočívající v existenci nepovolené nadstavby a zahájeného řízení o odstranění nadstavby odstranit či jinak věcně vyřešit, tedy učinit jakékoliv faktické či právní jednání, které by vedlo k zániku této právní vady. Žalobkyně zjistila, že ve skutečnosti na budově existuje zatajená nepovolená nadstavba a zahájené řízení o jejím odstranění. Jediné, co mohla v této souvislosti činit, bylo pokusit se co nejvíce snížit negativní důsledky této nevratné skutečnosti v dalších navazujících krocích, v již zahájených řízeních, do nichž vstoupila jako nový vlastník, namísto žalovaného jako vlastníka původního. První indicie o tom, že je s nemovitostí nějaký problém, zjistila žalobkyně někdy v květnu 2020, kdy se byla spolu se svým manželem představit sousedce , jméno FO, . , jméno FO,