10 C 227/2021-84 — Okresní soud v Tachově

1. Žalobou, podanou dne [datum], se žalobce domáhá přiznání práva na úhradu částky 314 234 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení a náhradu nákladů řízení. Žaloba je odůvodněna tím, že žalobce je podnikatelem v oboru stavebnictví, a že si žalovaní u něj objednali rekonstrukci bytů [číslo] až [anonymizováno] v ulici [adresa] ve [anonymizováno], které mají v podílovém spoluvlastnictví. Žalobce tvrdí, že provedl dohodnuté práce řádně a včas, a že za to vystavil dne [datum] žalobcům fakturu [číslo] na částku 634 234 Kč, splatnou [datum]. Žalovaní však fakturu neuhradili ani po dodatečných výzvách. Dále žalobce s žalovanými uzavřel dne [datum] nájemní smlouvu, na základě které si pronajal nemovitosti, a to pozemky parc. číslo st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, parc. číslo st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba pro administrativu (nemovitost, kde žalobce prováděl předmětnou rekonstrukci bytů), parc. číslo st. [číslo] - zastavěná ploch a nádvoří, jehož součástí je stavba pro dopravu, parc. číslo st. [číslo] - zastavěná ploch a nádvoří, jehož součástí je stavba pro dopravu, parc. číslo st. [číslo] - zastavěná ploch a nádvoří, jehož součástí je stavba pro dopravu, parc. číslo st. [číslo] - zastavěná ploch a nádvoří, jehož součástí je stavba technického vybavení a parc. číslo st. [číslo] - ostatní plocha. Účastníci sjednali nájemné ve výši 40 000 Kč měsíčně, splatných nejpozději k 25. dni předchozího měsíce, počínaje [datum]. Žalobce k [datum] dlužil žalovaným na nájemném za měsíce prosinec 2017 až červenec 2018 částku ve výši 320 000 Kč. Ke dni [datum] započetl žalobce vzájemné pohledávky, resp. část své pohledávky za žalovanými, vzniklé neuhrazením faktury [číslo] ze dne [datum], ve výši 320 000 Kč, vůči pohledávce žalovaných za žalobcem, vzniklé neuhrazením nájemného, ve výši 320 000 Kč. Dle žalobce žalovaní zápočet nerozporovali, dle žalobce jim proto k doplacení zbývá 314 234 Kč. Žalobce zaslal žalovaným předžalobní výzvu ze dne [datum], v níž je vyzval k úhradě dlužné částky ve výši 314 234 Kč, k úhradě dlužné částky však nedošlo. 2. Ve věci byl dne [datum] podepsaným soudem vydán platební rozkaz, kterým bylo žalobě vyhověno. Proti platebnímu rozkazu byl dne [datum] podán včasný odpor a platební rozkaz tím byl ve smyslu ust. § 174 odst. 2 o. s. ř. zrušen. 3. V odporu žalovaní namítli, že uplatněný nárok neuznávají ani z části, neboť není oprávněný. Žalobce nemá vůči žalovaným žádnou pohledávku, naopak dluží on žalovaným. Žalovaní si u žalobce neobjednali rekonstrukci bytů [číslo] – [anonymizováno] v ul. [adresa], [obec], s žalobcem si nedohodli žádné práce, veškeré jím uplatněné nároky odmítli jako neoprávněné. Potvrdili, že žalobce s žalovanými uzavřel dne [datum] nájemní smlouvu, a že žalobce dlužil žalovaným na nájemném částku 320 000 Kč. Žalobce zaslal žalovaným fakturu a zápočet, dne [datum] však byla faktura jako neoprávněná odmítnuta a žalobce zároveň vyzván k vyklizení pronajatých prostor. Výpověď z nájmu mu byla zaslána i doporučeným dopisem ze dne [datum], kterým mu byl nájem vypovězen bez výpovědní doby. Žalobce si výpověď na adrese svého sídla nepřevzal, nicméně i tak je nutné považovat zásilku za doručenou. Ve výpovědi byl žalobce upozorněn na skutečnost, že provádí stavební práce bez souhlasu pronajímatelů a že žádné stavební práce nebyly sjednané a odsouhlasené. Ve smlouvě sice byla možnost část nájemného nahradit ve formě protiplnění v podobě stavebních prací, které si strany sjednají, k tomu však dle žalovaných nedošlo. Žalovaní dále zjistili, že bez jejich souhlasu jakožto pronajímatele nemovitosti nechal žalobce jakožto nájemce k užívání dalším osobám, se kterými, prostřednictvím svého jednatele, uzavíral podnájemní smlouvy a inkasoval platby. Žalobce dále ve prospěch jiné své nemovitosti odčerpával vodu a na předmětu nájmu provedl práce pouze devastující, které nelze označit za odborný stavební zásah. Žalovaní poté dle svého tvrzení vynaložili značné prostředky, aby uvedli nemovitosti alespoň částečně do provozuschopného stavu. Vzhledem k tomu, že v době ukončení nájmu měl žalobce značné dluhy a sám se netajil svou špatnou finanční situaci, žalovaní, z obav o vynakládání dalších zbytečných prostředků, pohledávky žalobou neuplatňovali. Na právním zástupcem žalobce zaslanou předžalobní výzvu žalovaní reagovali replikou a další výzvou ze dne [datum], na které dosud nedostali žádnou odpověď. Začali se proto bránit a podali proti žalobci žalobu, která je vedena u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Tou uplatnili nárok na uhrazení nájemného za měsíc červenec 2018 a náhradu za vodné a stočné. Dále žalovaná, kvůli jednání žalobce, podala oznámení na Policii ČR, jeho prověřování je vedeno u PČR, Krajské ředitelství PK, Územní odbor [obec], Oddělení hospodářské kriminality pod [číslo jednací]. Žalovaní pak dále namítli, že pokud svůj nárok žalobce dovozuje ze smlouvy o dílo, není z žalobních tvrzení vůbec zřejmé, jaké dílo měl žalobce provést, kdy došlo k jeho sjednání (uzavření smlouvy), nebo kdy žalobce dílo žalovaným předal. S ohledem na skutečnost, že si žalovaní žádné plnění od žalobce neobjednali, ani žádné žalobce neprovedl, považují žalovaní žalobu za neoprávněnou. Z opatrnosti, byť nárok i po věcné stránce zcela odmítají, namítají žalovaní promlčení pohledávky, když k údajným pracím mělo dojít v roce 2017 2018, nejpozději však do [datum], tedy do data, kdy byla faktura vydána. Splatnost nebyla sjednána, faktura je tedy splatná na výzvu, a žalovaní tuto fakturu již [datum] odmítli, promlčecí doba tedy běží nejpozději od [datum] a žaloba byla podána až [datum]. Navrhli proto, aby soud žalobu zcela zamítl a přiznal žalovaným právo na náhradu nákladů řízení. 4. Protože podepsaný soud shledal námitky žalovaných důvodnými, vyzval žalobkyni usnesením ze dne [datum], aby ve lhůtě 10 dnů od doručení tohoto usnesení doplnila tvrzení v žalobě ze dne [datum], spočívající v tom, že žalovaní objednali rekonstrukci bytů [číslo] – [anonymizováno] v ulici [adresa] ve [anonymizováno] (kdy a jakým způsobem, jaké konkrétní práce byly sjednány a jakým způsobem / v jaké kvalitě měly být provedeny), že objednané práce žalobkyně provedla řádně a včas (že byly objednané práce žalobkyní provedeny do sjednané doby a ve sjednané kvalitě / rozsahu, nebo v kvalitě obvyklé pro provedení prací tohoto typu ve stavbách a prostorách určených k bydlení), že byly práce žalovaným předány a jimi převzaty (kdy se tak stalo, případně že byli k převzetí prací prokazatelně vyzváni a že se převzetí a předání bezdůvodně nezúčastnili), aby soudu předložila kompletní výtisk nájemní smlouvy ze dne [datum] a důkazy všech dalších tvrzení, které k prokázání svých žalobních tvrzení hodlá využít. Usnesení bylo právnímu zástupci žalobce doručeno dne [datum] a až do data ústního jednání nebylo soudu požadované doplnění k dispozici. 5. Při jednání dne [datum] předložil právní zástupce žalobce soudu vyjádření, datované dnem [datum], které se však z nezjištěných důvodů nenachází ve spise a nebylo založeno ani ve spisu [spisová značka]. S vyjádřením se proto soud i právní zástupkyně žalovaných seznámila při jednání. Ve vyjádření právní zástupce žalobce uvádí, že dne [datum] zaslal žalovaným e-mailem cenovou nabídku na 3 byty, dne [datum] pak předložil žalobce žalovanému cenové nabídky na zbývajících 6 bytů. Téhož dne dle žalobce došlo k odsouhlasení všech cenových nabídek (a byl tedy odsouhlasen nejen předmět díla, ale i cena díla). Na téže schůzce bylo zároveň dohodnout i termín dokončení a předání bytů, a to na [datum]. Vyjma účastníků byly jednání přítomni svědkové [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ohledně provedených prací žalobce odkazuje na soudu předložené soupisy provedených prací, které obsahují podrobný soupis veškerých prací, které byly v bytech [číslo] realizovány. O průběhu schůzky pak svědčí i e-mailová zpráva žalované, ve které na schůzku odkazuje. K faktickému předání díla žalovaným mělo dle žalobce dojít dne [datum]. Při předání byli přítomni svědkové [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Kvalita díla nebyla mezi účastníky sjednána, platí proto ustanovení § 1915 občanského zákoníku, které stanovuje, že dlužník je povinen plnit ve střední jakosti, není-li mezi stranami sjednána jiná jakost, tedy v kvalitě obvyklé. Předmětem díla byly prostory bytové prostory určené k bydlení. Právní zástupce žalobce při jednání na žalobě setrval, na její odůvodnění a výše rekapitulované doplnění odkázal. Právní zástupkyně žalovaných odkázala na své vyjádření, zejména na námitku promlčen nároku. Právní zástupce žalobce ve vztahu ke sdělení ze dne [datum] / (požadavek na pronájem„ tří horních bytů ve stříbře … nebo všech [anonymizováno] bytů“, zaslání cenové nabídky„ na první byt v [obec]“) a reakci„ [celé jméno žalovaného]“ ze dne [datum], podepsaný„ [celé jméno žalované]“, (sdělení že je pronájem možný, a kons