7 C 176/2021-273 — Okresní soud v Třebíči

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 2. 7. 2021 domáhala se žalobkyně určení, že je výlučnou vlastnicí nemovitostí specifikovaných ve výroku I. tohoto rozsudku. Svoji žalobu odůvodnila tím, že kupní smlouva na nemovitosti ze dne 9. 3. 2021 je neplatná, neboť žalovaná jako podnikatel v hospodářském styku se dopustila chování, které má zneužívající charakter ve smyslu ust. § 433 občanského zákoníku. Žalovaná zjevně naplňuje znaky a postavení tzv. silnější osoby v závazkovém vztahu realitního charakteru, neboť takové jsou předmětem jejího podnikání, navíc propojeného s několika dalšími subjekty prostřednictvím osob figurujících ve statutárních orgánech. Žalovaná k tomu pravidelně využívá služeb advokátní kanceláře, spolupracujících osob a používá připravenou smluvní dokumentaci, která obsahuje i zneužívající podmínky naprosto zásadního významu pro práva a povinnosti smluvních stran. Žalobkyně mimo nákupu nemovitostí krátce po svém založení s ničím podobným do styku nepřicházela. Je zjevné, že všechny tři současně uzavřené smlouvy (kupní, zpětná koupě a nájemní) umožňují žalované uplatit sankce různého charakteru s vážnými dopady na zamýšlené naplnění závazkového vztahu. Samotná nájemní smlouva pak vyvolává pochybnosti o své platnosti z důvodu, že byla uzavřena ještě v době, kdy nemovitosti vlastnila žalobkyně a k převodu vlastnictví nakonec došlo až s účinností téměř o 2 měsíce později. Poté bylo neplacení nájemného bez bližší časové specifikace využito jako záminka k anulování nájemní smlouvy i výhrady zpětné koupě. Jedinou sankcí pro žalovanou byla přitom relativně nízká jednorázová smluvní pokuta uvedená v kupní smlouvě. Všechny uvedené skutečnosti ve spojení s dalšími, které jsou uvedeny v žalobě, pak mohou mít za následek též neplatnost kupní smlouvy pro rozpor s dobrými mravy (např. značně vysoký zisk ke kupní ceně při zpětném odkupu).2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila s odůvodněním, že veškerá komunikace mezi stranami proběhla jak v českém, tak v anglickém jazyce a není pravdou, že by žalobkyně podepsala jakýkoliv dokument, jehož obsah by jí nebyl znám. Žalobkyně porušila jednu ze stanovených podmínek pro realizaci zpětné koupě uvedenou v článku II. odst. 3 písm. e) ujednání o výhradě zpětné koupě ze dne 9. 3. 2021. Naproti tomu žalovaná splnila a stále plní veškeré povinnosti dle smluvní dokumentace uzavřené mezi účastníky. V projednávané věci oba účastníci tohoto řízení vystupovali jako právnické osoby a se smluvní dokumentací byly obě strany seznámeny. Žalobkyně přitom měla k dispozici smlouvy v anglickém jazyce, který dle článku III. odst. 1 zástupce žalobkyně ovládá a stejně tak přítelkyně zástupce žalobce ovládá český jazyk v dostatečném rozsahu. Není proto pravdou, že by žalobkyně jakékoliv smlouvě nerozuměla, resp. že by činila právní kroky, jejichž následků by si nebyla vědoma. Žalobkyně je osobou podnikající a pokud provozuje podnikatelskou činnost na území České republiky již dlouhou řadu let, lze těžko předpokládat, že by nebyla schopna rozpoznat, jakou dokumentaci se žalovanou uzavírá a co je předmětem těchto dokumentů. Pokud se jedná o cenu nemovitostí, měla žalovaná k dispozici znalecký posudek vyhotovený jako podklad pro zahájení dražby, kdy hodnota nemovitosti činila 7 585 000 Kč. Žalobkyně neuvádí, v čem přesně má být spatřováno porušení dobrých mravů. Za situace, kdy k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem došlo jednoznačně v důsledku smluvní dokumentace žalobkyni známé, které porozuměla a vědomě tak se žalovanou jednala o řešení aktuální situace, lze následky přičíst jen a pouze k její tíži. S ohledem na vše uvedené navrhla žalovaná zamítnutí žaloby.3. Usnesením zdejšího soudu ze dne 8. 7. 2021 byl zamítnut návrh žalobkyně na vydání předběžného opatření, kterým se žalobkyně domáhala, aby soud žalované zakázal nakládat s nemovitostmi specifikovanými ve výroku I. tohoto rozsudku. , jméno FO, základě nového návrhu žalobkyně na vydání předběžného opatření bylo usnesením zdejšího soudu ze dne 13. 10. 2021, v právní moci dne 2. 2. 2022, návrhu vyhověno a žalované bylo zakázáno s uvedenými nemovitostmi nakládat, zejména je prodat, darovat, převést je jako nepeněžitý vklad do obchodní společnosti, zřídit k nim zástavní práva, zákaz zcizení a zatížení nebo poskytnout třetí osobě jako majetkovou jistotu zajišťovacím převodem vlastnického práva k těmto nemovitostem.4. Soud provedl ve věci dokazování listinnými důkazy, výslechy svědků a účastnickým výslechem jednatele žalobkyně.5. Z kupní smlouvy ze dne 9. 3. 2021 bylo zjištěno, že žalovaná jako kupující na základě této smlouvy nabyla vlastnictví k nemovitostem specifikovaným v bodě I., 1. smlouvy od žalobkyně jako prodávající za kupní cenu 5 800 000 Kč. Kupní cena měla být dle smlouvy uhrazena v několika splátkách, kdy částka 1 810 002 Kč měla být uhrazena kupující na bankovní účet č. , č. účtu, s poznámkou „JH FOOD ENGINEERING“, část kupní ceny ve výši odpovídající nákladům exekuce stanoveným v usnesení o zastavení exekuce vedené pod č.j. 070 EX 1009/20-16, částka 450 000 Kč měla být uhrazena bezhotovostním převodem na bankovní účet zprostředkovatele , právnická osoba, ., částka odpovídající zbývající výši závazku strany prodávající vůči Hypoteční bance měla být uhrazena kupující na bankovní účet zástavního věřitele s tím, že kupující bude hradit vždy k příslušnému dni v měsíci částku 18 800 Kč na bankovní účet zástavního věřitele počínaje březnem 2021 do doby úhrady závazku zástavního věřitele, nejpozději do 31. 12. 2021 a dále s tím, že doplatek pohledávky zástavního věřitele vůči prodávajícímu bude uhrazen ve výši, způsobem a v termínu stanoveném ve vyjádření zástavního věřitele o přednostním splacení závazku prodávajícího, nejpozději do 31. 12. 2021. Část kupní ceny ve výši rozdílu kupní ceny a uhrazených částí kupní ceny dle výše uvedeného měla být dle smlouvy uhrazena prodávajícímu nejpozději do 31. 1. 2022. Podpisy stran jsou na smlouvě úředně ověřeny, přičemž za žalobkyni smlouvu podepsal jednatel , jméno FO, , Anonymizováno, .6. Z výpisu z katastru nemovitostí (dále též jen „KN“) bylo zjištěno, že výlučným vlastníkem všech nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví (dále jen „, jméno FO, “) č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, je žalovaná. Jako nabývací titul je uvedena kupní smlouva ze dne 9. 3. 2021. Právní účinky zápisu nastaly ke dni 26. 4. 2021 a zápis byl proveden dne 18. 5. 2021. Z výpisu z KN ke stejnému , jméno FO, bylo zjištěno, že ke dni 1. 3. 2021 byla výlučným vlastníkem všech zde zapsaných nemovitostí žalobkyně.7. Z informací o pozemcích bylo zjištěno, že žalovaná je výlučným vlastníkem pozemků p. č. 954/2 a p. č. , hodnota, zapsaných na , jméno FO, č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, .8. Z kupní smlouvy ze dne 15. 9. 2006 bylo zjištěno, že společnost , jméno FO, , právnická osoba, ., manželé Lányovi a manželé Cardovi prodali nemovitosti zapsané tehdy na , jméno FO, č. , hodnota, pro obec a k.ú. , adresa, společnosti , právnická osoba, Kupní cena byla sjednána ve výši 9 450 000 Kč.9. Z dražební vyhlášky č.j. , spisová značka, bylo zjištěno, že na den 11. 3. 2021 v 10.00 hod. nařídil soudní exekutor , tituly před jménem, , jméno FO, , EÚ , adresa, , dražební jednání, jehož předmětem měl být prodej nemovitostí zapsaných na , jméno FO, č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, . Cena dražených nemovitostí činila 7 585 000 Kč a nejnižší podání bylo stanoveno ve výši 5 057 000 Kč.10. Z e-mailové komunikace založené na čl. 26 a 27 spisu bylo zjištěno, že , tituly před jménem, , jméno FO, zaslal jednateli žalobkyně, , jméno FO, , Anonymizováno, plnou moc pro , jméno FO, , , Anonymizováno, a partneři a smlouvu o zpracování osobních údajů, nákladech na odložení dražby, lustraci závazků a nalezení refinancování. , tituly před jménem, , jméno FO, přitom jednal za společnost , právnická osoba11. Z příkazní smlouvy ze dne 3. 3. 2021, kde žalobkyně vystupovala v pozici příkazce a společností , právnická osoba, jako příkazník bylo zjištěno, že tato neobsahuje podpis žádné smluvní strany.12. Plná moc na čl. 30, kterou měla žalobkyně zmocnit , Jméno advokáta, z kanceláře , jméno FO, , Devátý a partneři, aby ji zastupoval v exekučním řízení vedeném soudním exekutorem , tituly před jménem, , jméno FO, , neobsahuje žádný podpis.13. Ze zprostředkovatelské smlouvy na čl. 30 až 32 spisu bylo zjištěno, že žalobkyně jako zájemce tuto uzavřela se společnosti , právnická osoba, . jako zprostředkovatelem.14. Dne 9. 3. 2021 účastníci uzavřeli u jednání o výhradě zpětné koupě ve vztahu ke kupní smlouvě o prodeji nemovitostí specifikovaných ve výroku I. tohoto rozsudku s tím, že podmínky realizace výhrady jsou uvedeny v článku II. odst. 3. písm. a) až g). Kupní cena nemovitostí pro jejich vrácení byla ujednána jako výše rozdílu mezi částkou 6 670 000 Kč a souhrnu plateb měsíčního nájemného, které strana prodávající uhradila straně kupující v případě, že se bude zpětný převod realizovat v prvním roce od tohoto u