115 C 14/2022-254 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení výše uvedeného peněžitého plnění s tvrzením, že mezi stranami byla dne 18. 12. 2021 uzavřena dohoda o složení blokovacího depozita, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít spolu za podmínek sjednaných v dohodě kupní smlouvu k bytové jednotce č. , Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, a č.p. , Anonymizováno, ve , adresa, a závazek žalobkyně uhradit žalované rezervační poplatek 162 140 Kč (tento na účet realitní kanceláře). Dodatkem č. 1 ze dne 21.2.2022 byla doba trvání smlouvy prodloužena z data 28.2.2022 na 11.3.2022. Uvedená dohoda zanikla podle žalobkyně tím, že v dohodnuté době nebyla žádnou ze stran učiněna řádná výzva k uzavření smlouvy; úhrady blokovacího depozita se tak domáhala z titulu bezdůvodného obohacení.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí, neboť nárok žalobkyně zanikl v důsledku započtení smluvní pokuty; uvedla, že dopisem ze dne 11.3.2022 odstoupila od uvedené dohody s tím, že nedošlo ve lhůtě dle čl. 4 odst. 4.1. dohody, ve znění jejího dodatku č. 1 ze dne 21.2.2022, k uzavření kupní smlouvy. Vůči žalobkyni uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši složeného depozita z důvodu nedodržení závazků plynoucích z cit. článku dohody a tento započetla oproti nároku na vrácení blokovacího depozita. V průběhu řízení vznesla žalovaná ještě eventuální kompenzační námitku a navrhla, aby v případě, že soud neshledá oprávněnou smluvní pokutu uplatněnou v odstoupení (ze dne 11.3.2022) – mající původ v neuzavření kupní smlouvy, nechť žalobu zamítne pro započtení další smluvní pokuty mající původ v nepravdivém prohlášení žalobkyně o tom, že disponuje dostatečnými prostředky na úhradu kupní ceny.3. Soud v dané věci již po dvakráte rozhodl a to:4. Rozsudkem ze dne 17. října 2022 č. j. 115 C 14/2022-116, v němž dovodil, že účelem smlouvy ze dne 18. 12. 2021 bylo uzavření realitní smlouvy, když z obsahu závazků nelze jakkoli dovodit, že by realitní kancelář byla jen vedlejším účastníkem smlouvy, byť byla takto označena, a uzavřel, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Soud vycházel z především z důvodové zprávy k § 14 cit. zákona a ochrany, kteroužto měl spotřebitelům přinést (pro úplnost soud dodává, že v době vydání tohoto rozhodnutí nebyly soudu prvého stupně ani odvolacímu soudu známa rozhodnutí Ústavního soudu, I. ÚS 2495/23 a Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 ze dne 20. 6. 2023, kterážto se zabývají otázkou trojstranných smluvních vztahů a obcházení cit. zákona realitními kancelářemi). Tento rozsudek odvolací soud zrušil (usnesení č.j. 26 Co 32/2023-136). Odvolací soud nesouhlasil s právním závěrem soudu, že smlouva ze dne 18. 12. 2021, nazvaná „dohoda o složení blokovacího depozita“, je fakticky (obsahově) smlouvou o realitním zprostředkování uzavřenou dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Předmětnou smlouvy odvolací soud vyhodnotil jako smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jak ji definuje § 1785 o. z., společnost , právnická osoba, je účastníkem této smlouvy „jen“ potud, že na její účet měl být složen rezervační poplatek. Soudu bylo uloženo, aby se zabýval otázkou – zda a jakým způsobem došlo k zániku smlouvy a zda vůbec učinila některá ze smluvních stran výzvu k uzavření kupní smlouvy, a jestliže nikoliv, proč.5. Rozsudkem ze dne 17. srpna 2023 č. j. 115 C 14/2022-197, soud rozhodl podruhé a dovodil, že žalovaná neučinila řádnou a včasnou výzvu k uzavření smlouvy ve smyslu § 1785 a 1786 o.z. Odvolací soud i tento druhý rozsudek zrušil (usnesení č.j. 26 Co 303/2024-224), když (na rozdíl od soudu prvého stupně) uzavřel, že žalovaná marně vyzvala žalobkyni k uzavření kupní smlouvy, a že žalobkyně i přes tuto výzvu k uzavření kupní smlouvy nepřistoupila, čím porušila povinnost danou smlouvou ze dne 18. 12. 2021. Žalované tudíž vzniklo ve smyslu článku 4.4. této smlouvy právo na smluvní pokutu (za neuzavření kupní smlouvy), kterou žalovaná uplatnila, a započetla svým dopisem ze dne 11. 3. 2022 vůči právu žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení, uplatněného touto žalobou. Předmětem dalšího řízení proto tak byla otázka posouzení přiměřenosti smluvní pokuty a její případné moderace (v návaznosti na námitku nepřiměřenosti vznesenou žalobkyní v závěru jednání odvolacího soudu).6. Soud postupoval dle výše uvedených pokynů a dospěl k následujícím zjištěním a závěrům:Žalobkyně se k nepřiměřenosti (potažmo) k funkci pokuty vyjádřila v podání ze dne 5.3.2024, v němž uvedla, že žalované tvrzeným „porušením“ prohlášení dle ust. čl. 3.3 dohody žalobkyní nemohla vzniknout žádná škoda, a, jak se ukázalo při odvolacím jednání před Krajským soudem v Hradci Králové, ani nevznikla. Naopak žalovaná na nerealizovaném prodeji předmětných nemovitostí žalobkyni utržila 50% výše blokovacího depozita, tj. 81 070,- Kč, kdy zbývajících 50 % obdržela realitní kancelář, přičemž z následného prodeje předmětných nemovitostí, který proběhl v květnu 2022, opět žalovaná utržila určitou část blokovacího depozita a realitní kancelář odměnu za zprostředkování obchodu. Dodala, že žalované nevznikla žádná škoda ani v mezidobí (březen-květen 2022), když k následnému prodeji předmětných nemovitostí došlo prakticky obratem po skončení trvání dohody; uzavřela, že jak žalovaná, tak realitní kancelář na popsaném postupu naopak profitovaly. Připomněla, že smluvní pokuta představuje kapitalizovanou náhradu škody.7. Podle § 2048 odst. 1 věty první o. z. platí, že ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.8. Ustanovení § 2050 o. z. stanoví, že je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.9. Podle § 2051 o. z. může soud nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.10. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11.1.2023 sp.zn. 31 Cdo 2273/2022 smluvní pokuta může dále plnit výlučně paušalizační funkci (paušalizace náhrady škody, dále též jen „paušalizační smluvní pokuta“), nebo výlučně funkci sankční (dále též jen „sankční smluvní pokuta“), případně dílem funkci sankční a dílem paušalizační (smíšená). Dále lze uvažovat o funkci nátlakové (motivačně preventivní). Prvotní, čím by se měl soud zabývat je funkce smluvní pokuty.11. V daném případě se soud zabýval funkcí, jakou smluvní pokuta plnila. Jazykovým výkladem čl. 4.4. by bylo na první pohled možné učinit závěr o tom, že se jednalo o povahu ryze sankční: „Poruší-li zájemce svou povinnost uzavřít kupní smlouvu nebo pokud se jeho prohlášení ukáží nepravdivými, …, je povinen zaplatit smluvní pokutu …“. Jinak řečeno, účastník zavázaný smluvní pokutou je trestán na to, že neuzavře kupní smlouvu, popřípadě, že uvede nepravdivé údaje. Výše škody by při úvaze o tom, že se jednalo o ryze sankční charakter neměla jakýkoliv význam. Při sankční smluvní pokutě by bylo možné zohlednit též otázku zavinění, neboť sankce může plnit svůj efekt jen tehdy, lze-li jednajícímu vytknout, že si nepočínal tak, jak si počínat mohl a měl (bod 60. a 61. cit. rozsudku NS - 31 Cdo 2273/2022). V návaznosti na typ smlouvy lze přistoupit i k názoru prezentovanému žalobkyní o tom, že smluvní pokuta plnila i funkci paušalizované náhrady škody (tuto si lze představit například tím, že v důsledku neuskutečněného prodeje dojde v budoucnu k poklesu cen nemovitostí a prodávající na pochybení zájemce tratí část svého zisku). Soud dospěl k závěru, že se jednalo o funkci smíšenou. Jazykový výklad (trest za neuzavření smlouvy) nelze pominout, stejně jako otázku újmy (majetkové či nemajetkové), která z daného smluvního vztahu mohla vzniknout a která byla smluvní pokutou zajištěna. Soud má za to, že v daném případě nelze mluvit toliko o jedné ze dvou hlavních funkcí smluvní pokuty.12. K posouzení přiměřenosti smluvní pokuty soud uvádí: dospěl-li k závěru, že se jednalo o smíšený typ smluvní pokuty, pak ohledně sankčního charakteru soud uzavřel, že „když trestat, tak přiměřeně“, a smluvní pokutu ve výši celého blokovacího depozita považuje za zcela nepřiměřenou. Pokud se nejedná o smlouvu o realitním zprostředkování (jak konstatoval odvolací soud ve svém prvním zrušujícím rozhodnutí) a jedná se ryze o smlouvu mezi dvěma fyzickými osobami (spotřebiteli), soud neshledává jakéhokoliv rozumného důvodu pro sankci, která byla běžná u smluv o realitním zprostředkování (mající zřejmě za cíl poskytnout určitou majetkovou jistotu – příjem – realitním kancelářím, které obchod s realitami měly jako zdroj příjmu z podnikání). Žalobkyně své zavinění za neuz