9 C 331/2021 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou podanou dne 26. 11. 2021 žalobkyně navrhla zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem specifikovaným ve výrocích I. a II. tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyni svědčí spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/4 na uvedených nemovitostech, zatímco žalovaný je spoluvlastníkem v rozsahu ideálních 3/4. V domě oba účastníci žili jako manželé a vedli zde rodinnou domácnost, nicméně v souvislosti s rozvratem manželství a následným rozvodem došlo na začátku dubna 2020 k odstěhování žalobkyně, která od té doby plně uspokojuje své bytové potřeby jinde. Výlučným uživatelem nemovitostí se tak stal žalovaný jako majoritní spoluvlastník. Obě strany v souvislosti s ukončením manželského soužití jednaly o majetkovém vypořádání, nicméně shody nebylo dosaženo. Žalobkyně navrhovala, aby si nemovitosti v souladu s původním záměrem převzal do výlučného spoluvlastnictví jako celek žalovaný, tedy aby převzal její spoluvlastnický podíl o velikosti ideální jedné čtvrtiny a vyplatil jí odpovídající vypořádací podíl. Žalovaný trval na komplexním vypořádání, a to včetně SJM a dalších majetkových vztahů, což žalobkyně z věcných důvodů odmítla. Proto pak žalobkyně vyzvala i prostřednictvím svého právního zástupce žalovaného, který na poslední e-mailovou výzvu, která byla výslovně označena jako předžalobní, nereagoval. Žalobkyně nechtěla setrvávat ve spoluvlastnictví a navrhla proto jeho zrušení. Dále navrhla přikázání nemovitostí do vlastnictví žalovaného oproti zaplacení vypořádacího podílu, jehož výše měla být určena z obecné ceny nemovitostí zjištěné soudním znalcem. V průběhu řízení podáním ze dne 16. 11. 2022 žalobkyně uvedla, že předmětná nemovitost je reálně dělitelná, tedy že je možné předmětnou budovu rozdělit na dvě bytové jednotky, kdy menší z nich odpovídá svojí rozlohou spoluvlastnickému podílu žalobkyně. Žalobkyně navrhla rozdělení budovy na bytové jednotky tak, že žalobkyně by si ve vlastnictví ponechala bytovou jednotku v přízemí domu a část sklepa, která svojí rozlohou odpovídá spoluvlastnickému podílu žalobkyně. Žalobkyně poukázala na zákonem stanovené závazné pořadí způsobů vypořádání, kdy primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci, a až sekundárním způsobem je přikázání společné věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu. Poté, kdy soudem ustanovený znalec , tituly před jménem, , jméno FO, konstatoval, že se v domě nacházejí prostory mající povahu jednotek a kdy tyto jednotky popsal, žalobkyně podáním ze dne 9. 7. 2024 sdělila, že náklady, jež by musely být za účelem reálného vyčlenění jednotek ještě vynaloženy, jsou příliš vysoké. Od tohoto způsobu vypořádání tedy žalobkyně ustoupila a nadále na něm netrvala. , právnická osoba, s původní žalobou tedy navrhovala, aby soud po zrušení spoluvlastnictví nemovitosti přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného oproti vyplacení vypořádacího podílu, jehož výše měla být určena dle dodatku č. 1 znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. 31/3686/2022, který byl zdejšímu soudu doručen dne 4. 4. 2023.2. Žalovaný v průběhu celého řízení souhlasil s původním návrhem žalobkyně, aby nemovitosti byly po zrušení spoluvlastnictví přikázány do jeho výlučného vlastnictví oproti vyplacení vypořádacího podílu, který by měl dle posudku , tituly před jménem, , jméno FO, činit 1 457 500 Kč. Žalovaný požadoval, aby mu bylo umožněno tento vypořádací podíl splatit ve dvou až třech splátkách splatných do konce listopadu 2024. S návrhem na vyčlenění jednotek, který žalobkyně učinila v průběhu řízení, žalovaný nesouhlasil. Vyčlenění jednotek považoval objektivně za nemožné. Zároveň namítal, že tomuto uspořádání odporují mimořádně konfliktní vztahy účastníků.3. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že účastníci jsou spoluvlastníky nemovitých věcí zapsaných na LV číslo , hodnota, katastru nemovitostí pro obec a katastrální území , adresa, . Konkrétně jde o pozemek parc. č. St. , Anonymizováno, – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 147 m2, jehož součástí je stavba: , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, – zahrada o výměře 71 m2. Žalovaný je spoluvlastníkem ideálních tří čtvrtin celku, žalobkyně je spoluvlastnicí ideální jedné čtvrtiny celku (viz výpis z katastru nemovitostí č.l. 6). Žalobkyně se stala spoluvlastnicí na základě darovací smlouvy ze dne 23. 9. 2003, kterou jí žalovaný ideální čtvrtinu předmětných nemovitých věcí daroval (viz smlouva č.l. 88).4. Ze spisu zdejšího soudu sp. zn. 16 C 90/2020 soud zjistil, že k uzavření sňatku účastníků došlo dne 14. 10. 2006. Manželství účastníků pak bylo rozvedeno rozsudkem zdejšího soudu ze dne 29. 10. 2020, který téhož dne nabyl právní moci.5. Znaleckým posudkem číslo 31/3686/2022, který vypracoval , tituly před jménem, , jméno FO, , soudní znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, byla zjištěna obvyklá cena sporných nemovitých věcí. Znalec tuto cenu určil na 5 600 000 Kč. Konstatoval, že dům č. p. , Anonymizováno, není vertikálně reálně dělitelný (viz znalecký posudek č.l. 40).6. Na základě výzvy soudu zpracoval znalec , tituly před jménem, , jméno FO, doplněk číslo 1 znaleckého posudku, který byl zdejšímu soudu doručen dne 4. 4. 2023. V rámci tohoto doplňku znalec dovodil, že v období od vypracování původního znaleckého posudku dne 29. 4. 2022 došlo ke změně obvyklé ceny, která ke dni 3. 4. 2023 činí 5 830 000 Kč (viz č.l. 68).7. Z výpovědi znalce , tituly před jménem, , jméno FO, při jednání soudu dne 3. 11. 2023 bylo zjištěno, že vývoj cen na trhu s nemovitostmi je kontinuálním procesem. Pokud by měl určit aktuální obvyklou cenu, musel by v podstatě zpracovat nový doplněk posudku. Z jeho hlediska se však na trhu s nemovitostmi v Trutnově za uplynulou dobu nestalo nic tak významného, co by mělo být důvodem pro nějakou razantní změnu obvyklé ceny, kterou určil doplňkem posudku. Při určení obvyklé ceny vycházel ze skutečně realizovaných cen. V dodatku posudku jsou odkazy na konkrétní vkladová řízení, která byla zdrojem pro použité ceny.8. Soud ve věci provedl i další důkazy, ze kterých však se zřetelem k vývoji procesních stanovisek účastníků nevycházel. Šlo zejména o znalecký posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, dovodil, že se v domě č.p. , Anonymizováno, nacházejí prostorově oddělené části (byty či nebytové prostory), které by bylo možno z technického hlediska považovat za jednotky ve smyslu ust. § 1158 a § 1159 o. z. Aby bylo dosaženo uvedeného stavu, bylo by nutno vynaložit náklady v odhadované výši 650 000 Kč. Pro případ, že by uvedené úpravy byly provedeny, provedl znalec pojmenování a označení jednotlivých bytů číslem a umístěním s určením účelu užívání, určil a popsal společné části se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze. Dále v souladu s ust. § 1166 odst. 3 o. z. zpracoval půdorysy všech podlaží určující polohu bytů a nebytových prostorů a společných částí domu a uvedl údaje o podlahových plochách jednotek. Protože účastníci nakonec dospěli ke shodě ohledně způsobu vypořádání zrušeného spoluvlastnictví, když navrhli přikázání nemovitostí žalovanému za náhradu, byly závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, pro rozhodnutí ve věci irelevantní. Stejně tak byl irelevantní důkaz obsahem spisu zdejšího soudu sp. zn. 9 C 118/2020, jímž měly být zjištěny právně významné skutečnosti o konfliktností vztahů mezi účastníky.9. Dle § 1140 odst. 1, 2 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.10. Dle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.11. Dle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.12. Žalobkyně v určité fázi řízení navrhovala, aby soud v souladu s ust. § 1165 o. z. rozhodl o vzniku jednotek v domě č.p. , Anonymizováno, , přičemž jednotky poté měly být přikázány oběma účastníkům. Platí přitom, že rozdělení věci, jímž se rozumí i rozhodnutí o vzniku jednotek a o jejich přikázání spoluvlastníkům, je privilegovaným způsobem vypořádání spoluvlastnictví (viz § 1147 věta prvá o. z.). Se zřetelem k výši nákladů na stavební úpravy, které by bylo nutno provést, aby o vzniku jednotek mohlo být rozhodnuto, však žalobkyně od svého návrhu ustoupila a n