30 C 181/2021-604 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 19. 3. 2021 domáhala po žalovaném zaplacení částky 45 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení a náklady spojenými s uplatněním pohledávky s odůvodněním, že žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 30. 6. 2018 nájemní smlouvu na dobu neurčitou, kterou žalovaný pronajal žalobkyni nemovitost zapsanou u , právnická osoba, pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , a to budovu parcelní č. , parcela, (rodinný dům), postavenou na pozemku parcelní číslo St. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří, pozemek parcelní č. St. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o velikosti 127 m2, pozemek parcelní č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (zahrada) o velikosti 481 m2. V souladu s nájemní smlouvou uhradila žalobkyně žalovanému vratnou jistotu ve výši 45 000 Kč. Nájemní smlouva byla k žádosti žalovaného ukončena ke dni 30. 11. 2019 a žalobkyně a žalovaný spolu uzavřeli dne 1. 12. 2019 další nájemní smlouvu k týmž nemovitostem, a to na dobu určitou do 30. 11. 2020. Fakticky nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovaným trval nepřetržitě od 30. 6. 2018 do 30. 11. 2020. Po ukončení nájemního vztahu žalobkyně žalovanému předmět nájmu řádně a včas předala, přesto však žalovaný žalobkyni nevrátil uhrazenou jistotu, a to přesto, že k tomu byl opakovaně vyzván, naposledy předžalobní výzvou k plnění ze dne 3. 2. 2021.2. Žalovaný označil podanou žalobu za nedůvodnou a navrhl její zamítnutí. Žalovaný souhlasil s tvrzeními žalobkyně o vzniku a trvání nájemního vztahu k nemovitostem od 30. 6. 2018 do 30. 11. 2020. Potvrdil, že mu žalobkyně uhradila jistotu - vratnou kauci ve výši 45 000 Kč, která byla dojednána pro případ dodržení podmínek nájemní smlouvy. Jistota mohla být pronajímatelem použita na úhradu nezaplacených záloh za služby a vyúčtování, jakož i z titulu náhrady škody způsobené na předmětu nájmu. Žalobkyně bez vědomí a souhlasu žalovaného v době užívání pronajaté nemovitosti:- Rozšířila zahradní chodník, vedoucí od vstupního schodiště do vily až na spodní prostranství ke garáži. Chodník byl původně vydlážděný kamennými pískovcovými dlaždicemi a lemovaný z obou stran kamennými pískovcovými opěrnými zdmi. Chodník byl nájemcem a uživateli domu rozšířen nepřijatelným, technologicky zcela nevhodným způsobem a navíc v rozporu s původní konstrukcí chodníku a originálně použitým materiálem pískovcového kamene. Navíc byl vydlážděn podřadnými a lacinými betonovými dlaždicemi, opěrná kamenná pískovcová stěna byla nově postavena bez patřičného základu, na různých místech opěrné stěny jsou uvolněné a odpadané jednotlivé kameny. Žalobkyně potvrdila zničení původního chodníku a zavázala se, že vše uvede do souladu s původním vzhledem, což neučinila.- Odstranila tři dřevěné paravány mezi zahradou a prostranstvím určeným k venkovnímu posezení u bazénu. Žalobkyně se zavázala, že odstraněné paravány nahradí, že budou vyrobeny v dílně , jméno FO, a umístěny na místo původních paravánů. Ke splnění příslibu uvést stěnu s paravány do původního stavu nedošlo.- Bez jakékoli konzultace se žalovaným vykácela vzrostlé stálezelené dřeviny, konkrétně 21 tújí rostlých podél hranice pozemku s přilehlým pozemkem souseda , jméno FO, . Dalších 12 ks tújí bylo neodborným a nevkusným způsobem ořezáno. Dále byly uříznuty kmeny popínavé rostliny přísavníku pětiprstého v několika místech u garáže, kdy tato rostlina dlouhodobě dodávala jedinečné vile ve funkcionalistickém stylu významný a zcela unikátní ráz, který byl brutálním, neodborným a nepovoleným způsobem narušen. Vykácení a neodborné a nevkusné ořezání dřevin zjistil žalovaný až dne 30. 11. 2020.- Žalobkyně odstranila původní kuchyňskou linku, nesplnila závazek nainstalovat na její místo linku novou, jinou linku si musel zajistit žalovaný. Žalobkyně poškodila další vybavení předmětu nájmu zjm. vchodové i další dveře a dřevěné vybavení interiéru. V domě byli zavíráni psi, kteří jednotlivé dřevěné prvky poškrábali a vyměšovali se na ně. Žalobkyně rovněž poškodila 6 kusů venkovních rolet na oknech domu, které jsou nyní ve zcela nepoužitelném stavu.3. Při ukončení nájemního vztahu dne 30. 11. 2020 žalobkyně žalovanému předmět nájmu řádně nepředala, situace mezi účastníky byla vyhrocená, žalovaný byl zhrozen , rodné přijmení, domu. Žalobkyně odmítla sepsat zápis o poškození předmětu nájmu, odmítla předmět nájmu projít a zjištěné závady zaevidovat. Účastníci si nezapsali ani stavy médií, žalobkyně většinu klíčů od nemovitosti žalovanému zaslala až dodatečně poštou a vrátila mu pouze jeden dálkový ovladač od pojezdové brány. Žalovaný z výše uvedených důvodů započetl jistotu ve výši 45 000 Kč proti pohledávce pronajímatele, nejprve ji uplatnil na škodu vzniklou demolicí původního chodníku.4. Žalovaný se po zohlednění (započtení) zaplacené jistoty domáhal náhrady škody ve výši 302 312 Kč vzájemným návrhem, který opravil a upřesnil v podání z 30. 8. 2021 (čl. 89). Na částce 302 312 Kč uplatňované vzájemným návrhem žalovaný setrval i po změně svého právního zástupce (vyjádření čl. 157). Jednotlivé dílčí škody vzniklé na nemovitosti žalovaný vyčíslil na 91 310 Kč (škoda na chodníku), 36 000 Kč (škoda vzniklá odstraněním paravánů), 123 370 Kč (škoda na dřevinách), 70 000 Kč (poškození rámů, dveří a dalších dřevěných součástí interiéru domu), 26 632 Kč (náklady na opravu venkovních rolet); celková škoda způsobená žalobkyní dosáhla podle přesvědčení žalovaného nejméně částky 347 312 Kč.5. Soud vycházel z nesporných tvrzení účastníků o vzniku a trvání nájemního vztahu a o složení jistoty žalobkyní. Má tedy za prokázané, že žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 30. 6. 2018 nájemní smlouvu, kterou žalovaný pronajal žalobkyni shora uvedenou nemovitost k tomu, aby ji užívali zaměstnanci žalobkyně , jméno FO, a , jméno FO, . V souladu s nájemní smlouvou uhradila žalobkyně žalovanému dne 30. 6. 2018 vratnou jistotu ve výši 45 000 Kč, kterou byl pronajímatel oprávněn použít mimo jiné na úhradu pohledávek z titulu náhrady škody způsobené na předmětu nájmu. Nájemní smlouva byla k žádosti žalovaného ukončena ke dni 30. 11. 2019 a žalobkyně a žalovaný spolu uzavřeli dne 1. 12. 2019 další nájemní smlouvu k týmž nemovitostem, a to na dobu určitou do 30. 11. 2020. Účastníci potvrdili, že jistota byla za nezměněných podmínek převedena na navazující nájemní smlouvu. Nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovaným fakticky trval nepřetržitě od 30. 6. 2018 do 30. 11. 2020. Žalovaný byl povinen peněžní jistotu vyúčtovat a příslušný zůstatek žalobkyni vrátit nejpozději do 30 dnů ode dne ukončení nájemního vztahu.6. Účastníci souhlasně prohlásili, že žalovaný žalobkyni složenou jistotu nevrátil. Dopisem odeslaným žalobkyni žalovaným doporučeně dne 28. 12. 2020 (čl. 34 – 41, kopie podacího lístku čl. 30), jehož převzetí žalobkyně potvrdila, vyúčtoval žalovaný žalobkyni jistotu a zároveň provedl „výčet zdevastování a poškození předmětu nájmu, včetně vyčíslení způsobených škod“. Žalovaný v dopise sdělil, že stav předmětu nájmu, zjištěný a zdokumentovaný pořízením fotografií po odchodu nájemce dne 30. 11. 2020, nekorespondoval se stavem ke dni 1. 8. 2018, kdy byly nemovitosti žalobkyni přenechány do nájmu. Jistota ve výši 45 000 Kč bude započtena jakožto pohledávka za škody způsobené nájemcem proti pohledávce na vrácení peněžní jistoty při skončení nájmu. Žalovaný po zohlednění složené jistoty a přeplatku na zálohách za vodné a stočné požadoval po žalobkyni k úhradě částku ve výši 464 484 Kč.7. Podle čl. II. nájemní smlouvy ze dne 30. 6. 2018 (čl. 12) pronajal žalovaný žalobkyni nemovitost s veškerým příslušenstvím, vybavením a nábytkem, které bylo specifikováno v předávacím protokolu tvořícím přílohu a nedílnou součást smlouvy. Strany potvrdily, že vybavení, nábytek a jiné movité věci uvedené v předávacím protokole, jsou ve stavu uvedeném v předávacím protokolu. V čl. III. smlouvy nájemce prohlásil, že byl pronajímatelem seznámen se stavem pronajímané nemovitosti, a to zejména osobní prohlídkou, a že stav nemovitosti je blíže specifikován fotodokumentací, jež je přílohou č. 2 nájemní smlouvy. Čl. VI. nájemní smlouvy obsahuje výčet práv a povinností nájemce spojených s nájmem, a to zejména povinnost udržovat předmět nájmu v řádném stavu, hradit ze svého a provádět na vlastní náklady běžnou údržbu, povinnost hlásit neprodleně všechny závady, poruchy a poškození předmětu nájmu. Bylo ujednáno, že nájemce odpovídá za veškeré škody způsobené pronajímateli na předmětu nájmu, jeho nábytku a zařízení, kterou způsobil nájemce nebo osoby, které do nemovitosti na pozvání nájemce vstoupily. Dojde-li k poškození nemovitosti ze strany nájemce, uvede tyto neprodleně do původního stavu na své náklady. Nájemce měl povinnost veškeré stavební úpravy, které přesahují rámec běžné údržby, oznámit pronajímateli a vyžádat si odsouhlasení ceny a rozsahu těchto prací, neboť veškeré tyto náklady nese pronajímatel. Při skončení nájmu byl nájemce povinen vy