9 C 252/2024-165 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou podanou dne 16. 9. 2024 se žalobkyně domáhala vydání rozsudku, jímž by soud žalovanému uložil povinnost specifikovanou ve výroku I. tohoto rozsudku. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně uzavřela dne 8. 1. 2022 se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej ve výroku I. specifikované jednotky se spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitých věcí (dále jen „jednotka“). Žalobkyně se stala výlučným vlastníkem jednotky s právními účinky zápisu ke dni 10. 1. 2022. Žalobkyně si jednotku převzala od žalovaného dne 6. 2. 2022. Žalobkyně si jednotku prohlédla a seznámila se s jejím stavem. Jednotka byla po částečné rekonstrukci, která dle tvrzení žalovaného proběhla v roce 2017. Žalovaný nabízel žalobkyni jednotku k prodeji s tím, že se jedná o objekt, který slouží k bydlení a lze jej přenechávat za úplatu do užívání třetím osobám. Vzhledem k provedené rekonstrukci žalobkyně předpokládala, že jednotka je v dobrém technickém stavu a způsobilá k okamžitému užívání, a nebude tak muset ihned vynakládat další investice. Žalobkyně po koupi jednotky s touto disponovala jako žalovaný, tj. přenechávala ji za úplatu k užívání třetím osobám. V červenci 2022 si žalobkyně všimla výskytu plísně v rohu ložnice. Toto přičítala nedostatečnému větrání ze strany uživatelů jednotky. Žalobkyně proto nechala plíseň odstranit a na dotčenou část zdi nechala nanést sanační štuk. Jako preventivní krok k zamezení výskytu vlhkosti provedla také injektáž zdiva. Na počátku měsíce dubna 2024 žalobkyně zjistila masivní výskyt plísní v jednotce, který dosahoval takové intenzity, že bránil řádnému užívání jednotky. Žalobkyně nejprve výskyt plísní v jednotce oznámila žalovanému ústní formou, a to dne 13. 4. 2024 na shromáždění , právnická osoba, , číslo popisné, , právnická osoba, . Dále žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce odeslala dne 17. 5. 2024 žalovanému dopis, ve kterém závadu na jednotce specifikovala. Konkrétně se jednalo o plíseň v oblasti ložnice, kde se plíseň nachází v pravém dolním rohu při vstupu. Celý roh ložnice je vlhký, zeď za postelí rovněž začala plesnivět a začal zapáchat i koberec pod postelí, a to včetně úložných prostor v posteli. Dále se plíseň objevila v pravém horním rohu v kuchyni (při vstupu). Vada se projevila až po koupi jednotky, když před koupí žalobkyně přítomnost plísně nezjistila a objektivně neměla možnost tuto vadu zjistit. Žalobkyně tedy tuto skrytou vadu uplatnila bez zbytečného odkladu poté, co se vada projevila, a ve lhůtě 5 let od nabytí jednotky. Žalobkyně žalovaného vyzvala k odstranění této skryté vady. K přípisu žalobkyně se vyjádřil žalovaný dne 21. 5. 2024, když nárok žalobkyně na odstranění vady odmítl. Toto zdůvodnil tím, že příčina vzniku plísní v jednotce spočívá v nedostatečném větrání. Dále také uvedl, že vada může být způsobena i narušenou izolací základu domu. Žalobkyni odkázal na , právnická osoba, , číslo popisné, , právnická osoba, , neboť to odpovídá za společné části domu. Za účelem zjištění příčiny vzniku plísní a k posouzení vlhkostních poruch v interiéru jednotky se žalobkyně obrátila na společnost , právnická osoba, . Dne 3. 7. 2024 provedla tato společnost šetření na místě samém, při kterém bylo provedeno měření vlhkosti zdiva a sondážní kontrola hydroizolačního opatření spodní stavby. Technik společnosti provedl také měření hmotnostní vlhkosti na betonové mazanině podlahy. Po přepočtu na sorpční vlhkost byla stanovena hodnota vlhkosti na škále velmi nízká, nízká, zvýšená, vysoká a velmi vysoká, jako velmi vysoká. Společnost , právnická osoba, . dospěla k závěru, že u jednotky není funkční hydroizolační opatření spodní stavby (podlahy). Dále bylo zjištěno, že obvodové zdivo nesplňuje tepelněizolační vlastnosti dle platných norem dle ČSN 73 0540-2. Závěr technické zprávy je, že hydroizolace spodní stavby a také obvodové zdivo neplní svoji funkci a dochází k masivnímu průniku vlhkosti do interiéru, což se následně projevuje především povrchovou kondenzací a růstem plísní. Vada jednotky spočívá v nefunkční hydroizolaci spodní části stavby (podlahy jednotky) a v nefunkční tepelné izolaci obvodového zdiva. Tato vada jednotky musela existovat již předtím, než se vlastníkem jednotky stala žalobkyně. Tato vada ale nebyla zjevná a vyšla najevo až později. K odstranění vady jsou nezbytná následující opatření: Ze strany exteriéru a) odstranění stávajícího poškozeného okapového chodníku, b) odstranění keramického obkladu zdiva, c) obkopání objektu a provedení funkční linie drenáže, d) provedení svislé hydroizolace, která bude vytažena do výšky min. 300 mm nad úroveň přiléhajícího terénu, e) provedení řádného zateplení obvodových stěn - provedení zateplení soklové části zdiva do úrovně min. 500 mm po terén z XPS 4 a f) provedení nového okapového chodníku z betonové dlažby, která bude řádně spádována směrem od objektu. Ze strany interiéru je nezbytné oškrabání postižených stěn, nová výmalba a osazení lokální rekuperační jednotky do prostoru ložnice, která zajistí pravidelné a dostatečné větrání a bude udržovat vnitřní vlhkost v interiéru na nastavené hodnotě. Dle rozhodovací praxi Nejvyšší soudu i když má vada svůj původ ve společné části domu, tak toto žalovaného jako prodávajícího nezbavuje odpovědnosti za vady předmětu převodu. Vzhledem k tomu, že žalovaný odmítl vytčenou vadu jednotky odstranit, nezbylo žalobkyni než uplatit svůj nárok u soudu.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Žalovaný namítl, že není pasivně legitimovanou osobou, neboť z podaného návrhu vyplývá, že se vada se nachází na společné části nemovité věci, a to v obvodových zdech celého domu č.p. , číslo popisné, , nikoliv na převáděné jednotce. I kdyby žalovaný pasivně legitimován byl, není v jeho právních možnostech zajistit odstranění vady jakožto vady na společných částech nemovité věci, tedy pozemku parc. č. , stavební parcela, a pozemku parc. č. St. , stavební parcela, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo popisné, a z uvedeného důvodu nemůže být žalovanému uložena žalobkyní požadovaná povinnost. Splnění povinnosti není ze strany žalovaného objektivně možné. Společné části nemovité věci jsou ve vlastnictví i ostatních spoluvlastníků a o případných opravách společných částí domu musí být rozhodnuto na shromáždění vlastníků jednotek. Žalovaný nemá jakoukoliv možnost ovlivnit případné rozhodnutí společenství vlastníků jednotek, tedy , právnická osoba, , číslo popisné, , právnická osoba, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , číslo popisné, , adresa, („SVJ“). Žalobkyně se měla se svými nároky obrátit na SVJ, nikoliv na žalovaného. Žalobkyně si je dle žalobce nesporně vědoma, že by nároky měla uplatnit u SVJ, neboť sama vyzvala SVJ k jednání o odstranění škody, a to výzvou ze dne 2. 8. 2024. Ze strany SVJ byla žalobkyně přípisem ze dne 17. 9. 2024 informována, že SVJ bude nahlášenou vadu na společných částech domu řešit. SVJ na shromáždění vlastníků dne 3. 10. 2024 přijalo pod bodem č. 4 usnesení, kterým se zavázalo zjednat nápravu vlhkosti obvodových zdí. Výbor SVJ taktéž dne 30. 10. 2024 přijal usnesení, kterým bylo sděleno, že byla vybrána na opravu vlhkosti obvodové zdi domu společnost , právnická osoba, . Žalovaný vyjádřil pochybnosti o správnosti odborného šetření společnosti DEKPROJEKT. Při jednání soudu dne 9. 4. 2025 žalovaný vznesl námitku promlčení uplatněného práva. Z tvrzení žalobkyně vyplývá, že vadu měla poprvé zjistit v roce 2022. Bylo její povinností vadu vytknout bez zbytečného odkladu, což neučinila. V roce 2024 se měla vyskytnout stejná vada jako v roce 2022. I kdyby soud dospěl k závěru, že žalobkyně nebyla povinna vadu vytknout už v roce 2022, pak ani v roce 2024 nedošlo ke včasnému uplatnění práva. Dle tvrzení žalobkyně byla vada zjištěna počátkem dubna 2024, k oznámení vady ve vztahu k žalovanému došlo dne 17. 5. 2024, tedy více jak o měsíc později. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 113/2012 dobu 28 dnů nelze považovat za dobu naplňující zákonný požadavek na uplatnění bez zbytečného odkladu. Předmětem prodeje dle smlouvy byl nebytový prostor. Tuto skutečnost znalecký posudek a ani vyjádření žalobkyně neberou v úvahu, např. ve znaleckém posudku jsou uvažovány normy platné pro bytové prostory. Tomu, že šlo o nebytový prostor, odpovídala i kupní cena 600 000 Kč.3. Při jednání konaném dne 11. 6. 2025 soud na základě již provedených důkazů předestřel účastníkům předběžný názor, že ke zjištění vady projevující se vlhkostí a plísní ze strany žalobkyně došlo nejpozději v červenci 2022. Žalobkyně si již v té době musela být vědoma i příčiny vady, která spočívá v konstrukci domu jako celku. Žalobkyně byla v tomto směru informována i vlastnicí sousední jednotky , jméno FO, . Žalobkyně sama činila kroky k odstranění vad a ve vztahu k žalovanému vady vytkla až v dubnu 2024. Dle soudu ustanovení § 2129 o. z. upravuje objektivní lhůtu pro uplatnění práv z odpovědnosti za vady nemovitých věcí. Jinak platí obecná úprava, že tato práva musí být uplatněna v